Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 14

Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 14
14 Rit Mógilsár Þær Kolfinna og Jóhanna reyndu að skýra land verð með arðsemi landbúnaðar og áhrifum flutnings- kostnaðar á landnýtingararð (Jóhannesdóttir 2008, Elías dóttir 2015). Þær fundu vísbendingar þessu til stuðn ings ekki síst í greiningu Kolfinnu á áhrifum verð bólunnar í aðdraganda bankahrunsins 2008 á þró un sauðfjárræktar og mjólkurframleiðslu (Jó- hannes dóttir 2008). Þótt þessi áhrif á nýtingarverð lands séu augljóslega fyrir hendi er ekki víst að þau vegi þungt og séu aðalskýring á fallandi landverði með fjarlægð frá þéttbýli (sjá: Skipting jarða í skika). Stafi landverð af nýtingarvirði svo sem beit eða upp skeru jarðargróða ætti jafn kostaríkt land í sömu kostnaðarfjarlægð að vera jafnverðmætt á flatar einingu óháð stærð. Þetta gildir ef stærðar- hagkvæmni vegur lítið í framleiðslunni en skipti hún miklu máli í búrekstri ætti hektaraverð á stórbýlum að vera heldur hærra en á kotunum. Öfugt við þessi áhrif er skýrt að á Íslandi er minna landið verðmætara á flatareiningu. Jóhanna Lind sýndi að hektaraverð jarða lækkar með vaxandi land stærð (Elíasdóttir 2015, bls. 65). Það er einnig skýr niður staða þessarar rannsóknar að hektaraverð á Íslandi fellur skarpt með vaxandi landstærð. Það er augljós lega rangt að misstórt land með sömu land- kostum sé allt jafnverðmætt á flatareiningu og alls ekki verðmætara á stórbýlum. Á mjög stórum jörðum er verulegur hluti landsins auðnir, hraun eða fjöll með lítið nýtingarvirði. Kosta- rýra landið dregur niður nýtingarvirði meðalhektara á jörðinni allri. Ólíkir landkostir duga ekki til skýringar á þessum áhrifum. Stærðaráhrifin virðast sterkust á smáskikum af mismunandi stærð (sjá 3. mynd) en þar er lakara landið ekki endilega stærra. Það getur skipt máli að meiri fjárráð þarf til að kaupa stórar og dýrar eignir en smáskika. Tiltölulega fáir hafa mikil fjárráð og fáir hafa skýra hugmynd um nýtingu á stórum landeignum. Spurnin er því meiri eftir litlu landi en stóru. Vafalaust hafa landgæði og eftirspurn áhrif en nær- tæk skýring á fallandi hektaraverði með vaxandi land stærð er að landverð á Íslandi er ekki nema að litlu leyti byggt á nýtingarvirði lands heldur fyrst og fremst á staðarvirði63. Úthagi er meginhluti lands á Íslandi; sauðfjárbeit er aðalnýting úthagans og virðist hafa lágt nýtingarvirði. Með öðrum orðum, tekjur af landnýtingu vega létt samanborið við þörfina á stað fyrir heimili, starfsemi eða frístundir. Landverð lækkar fremur með fjarlægð frá þéttbýli vegna áhrifa staðar á afkomu og ánægjustundir en vegna áhrifa flutningskostnaðar á arð af landnýtingu. Skipting jarða í skika Landstærð, fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu og almennt fasteignaverð í héraðinu virðist nægileg skýr ing á landverði óháð því til hvers landið er notað. Kaup endur vita af notkunarmöguleikum og seljendur gera sér grein fyrir eftirspurn kaupenda með mismunandi landnýtingarhugmyndir og verð- þol. Verðið ræðst því fremur af möguleikum en nú- verandi notkun eða flokkun landsins og sá skiln- ing ur kemur víða fram í úrskurðum matsnefndar eignarnáms bóta. Fari saman hátt staðarvirði, lágt nýtingarvirði og tæki færi til að selja lóðir er hagnaðarvon í að kaupa jarðir, skipta þeim niður í lóðir eða skika og selja. Skipting jarða í lóðir og spildur virðist eðlislík út- vermnu efnahvarfi með þröskuldsvarma. Með skipting unni er einu landi með eitt staðarvirði skipt í fleiri spildur sem hver hefur staðarvirði. Eins og útvermið efnahvarf losna fjármunir við skipting una. Hvatinn til að skipta jörðum í smærri lönd skap ast þegar margir vilja lóðir eða spildur og hagnaðar- vonin af skiptingunni verður hærri en kostnaðar- þröskuldurinn. Kostnaðarþröskuldurinn felst í kaupum á landinu, tíma og kostnaði við skipulag og leyfi. Spurn eftir lóðum og spildum þarf því að vera næg til að losa meiri fjármuni úr landinu með skiptingunni en nemur kostnað inum. Opinber leyfi og skipulag eru töf og kostnaðarþröskuldur en ekki endilega fyrirstaða á bútun lands í lóðir og spildur eða tilfærslu lands milli notkunar flokka. Sumarbústaðalóðir og hestaskákir ásamt byggingar- lóðum næst þéttbýli hafa verið drifkraftur sundurlim- unar bújarða á Íslandi síðastliðna áratugi. Reynslan sýnir að þar sem markaður er fyrir sumar bústaði og frístundaland eða fyrir smábýli fyrir hross hafa bújarðir verið brytjaðar niður og bitarnir seldir. Það sést m.a. af því að verulegur hluti jarða á suðvestur- hluta landsins hefur verið bútaður niður í smærri einingar og seldur, á meðan skipting jarða er skemmra komin fjær höfuðborginni og öðrum stór- um þéttbýlis stöðum.64 Kolfinna Jóhannesdóttir (2008) sýndi að í landverðs- bólunni sem hófst 2004 fækkaði sauðfjárbúum á svæðum þar sem verðið hækkaði mest næst höfuð- borginni á meðan kúabú juku framleiðslu en fækkaði lítið á þessu svæði. Það er ekki sjálfgefið að hærri arð krafa af landnýtingu vegna hærra landverðs, meiri fram legð kúabúa og flutningskostnaður á mjólk hafi ráðið mestu um ólíka þróun mjólkur- og sauðfjár framleiðslu. Önnur og allt eins líkleg skýring er hærri kostnaðar þröskuldur við kaup á kúabúi í rekstri en sauðfjárbúi. Mun meiri fastafjármunir eru 63 Búin hafa staðarvirði en nýtingarvirði úthagans er lítið. Af því leiðir að verð hvers hektara fellur með vaxandi stærð bújarða, þ.e. staðarvirðið „þynnist“ þegar það dreifist á stærra land. Meðal hektaraverð skýrist því öðru fremur af hlutfalli staðar- og nýtingar virðis í heildarverði lands. 64 Lögum samkvæmt þurfa hnitsett landamerki á loftmynd að fylgja við þinglýsingu eignarheimilda á spildum sem skipt er úr jörð um. Þessi eignarmörk eru birt í landeignaskrá (https://geo. skra.is/landeignaskra/). Sama krafa er ekki gerð til þinglýsingar óskiptra jarða. Því sýnir landeignaskráin vel sundurlimun jarða í smærri spildur.

x

Rit Mógilsár

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Rit Mógilsár
https://timarit.is/publication/1563

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.