Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 14

14 Rit Mógilsár
Þær Kolfinna og Jóhanna reyndu að skýra land verð
með arðsemi landbúnaðar og áhrifum flutnings-
kostnaðar á landnýtingararð (Jóhannesdóttir 2008,
Elías dóttir 2015). Þær fundu vísbendingar þessu til
stuðn ings ekki síst í greiningu Kolfinnu á áhrifum
verð bólunnar í aðdraganda bankahrunsins 2008 á
þró un sauðfjárræktar og mjólkurframleiðslu (Jó-
hannes dóttir 2008). Þótt þessi áhrif á nýtingarverð
lands séu augljóslega fyrir hendi er ekki víst að þau
vegi þungt og séu aðalskýring á fallandi landverði
með fjarlægð frá þéttbýli (sjá: Skipting jarða í skika).
Stafi landverð af nýtingarvirði svo sem beit eða
upp skeru jarðargróða ætti jafn kostaríkt land í
sömu kostnaðarfjarlægð að vera jafnverðmætt á
flatar einingu óháð stærð. Þetta gildir ef stærðar-
hagkvæmni vegur lítið í framleiðslunni en skipti hún
miklu máli í búrekstri ætti hektaraverð á stórbýlum
að vera heldur hærra en á kotunum.
Öfugt við þessi áhrif er skýrt að á Íslandi er minna
landið verðmætara á flatareiningu. Jóhanna Lind
sýndi að hektaraverð jarða lækkar með vaxandi
land stærð (Elíasdóttir 2015, bls. 65). Það er einnig
skýr niður staða þessarar rannsóknar að hektaraverð
á Íslandi fellur skarpt með vaxandi landstærð. Það er
augljós lega rangt að misstórt land með sömu land-
kostum sé allt jafnverðmætt á flatareiningu og alls
ekki verðmætara á stórbýlum.
Á mjög stórum jörðum er verulegur hluti landsins
auðnir, hraun eða fjöll með lítið nýtingarvirði. Kosta-
rýra landið dregur niður nýtingarvirði meðalhektara
á jörðinni allri. Ólíkir landkostir duga ekki til skýringar
á þessum áhrifum. Stærðaráhrifin virðast sterkust á
smáskikum af mismunandi stærð (sjá 3. mynd) en
þar er lakara landið ekki endilega stærra. Það getur
skipt máli að meiri fjárráð þarf til að kaupa stórar og
dýrar eignir en smáskika. Tiltölulega fáir hafa mikil
fjárráð og fáir hafa skýra hugmynd um nýtingu á
stórum landeignum. Spurnin er því meiri eftir litlu
landi en stóru.
Vafalaust hafa landgæði og eftirspurn áhrif en nær-
tæk skýring á fallandi hektaraverði með vaxandi
land stærð er að landverð á Íslandi er ekki nema að
litlu leyti byggt á nýtingarvirði lands heldur fyrst og
fremst á staðarvirði63. Úthagi er meginhluti lands á
Íslandi; sauðfjárbeit er aðalnýting úthagans og virðist
hafa lágt nýtingarvirði. Með öðrum orðum, tekjur
af landnýtingu vega létt samanborið við þörfina á
stað fyrir heimili, starfsemi eða frístundir. Landverð
lækkar fremur með fjarlægð frá þéttbýli vegna áhrifa
staðar á afkomu og ánægjustundir en vegna áhrifa
flutningskostnaðar á arð af landnýtingu.
Skipting jarða í skika
Landstærð, fjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu og
almennt fasteignaverð í héraðinu virðist nægileg
skýr ing á landverði óháð því til hvers landið er
notað. Kaup endur vita af notkunarmöguleikum og
seljendur gera sér grein fyrir eftirspurn kaupenda
með mismunandi landnýtingarhugmyndir og verð-
þol. Verðið ræðst því fremur af möguleikum en nú-
verandi notkun eða flokkun landsins og sá skiln-
ing ur kemur víða fram í úrskurðum matsnefndar
eignarnáms bóta.
Fari saman hátt staðarvirði, lágt nýtingarvirði og
tæki færi til að selja lóðir er hagnaðarvon í að kaupa
jarðir, skipta þeim niður í lóðir eða skika og selja.
Skipting jarða í lóðir og spildur virðist eðlislík út-
vermnu efnahvarfi með þröskuldsvarma. Með
skipting unni er einu landi með eitt staðarvirði skipt
í fleiri spildur sem hver hefur staðarvirði. Eins og
útvermið efnahvarf losna fjármunir við skipting una.
Hvatinn til að skipta jörðum í smærri lönd skap ast
þegar margir vilja lóðir eða spildur og hagnaðar-
vonin af skiptingunni verður hærri en kostnaðar-
þröskuldurinn.
Kostnaðarþröskuldurinn felst í kaupum á landinu,
tíma og kostnaði við skipulag og leyfi. Spurn eftir
lóðum og spildum þarf því að vera næg til að losa
meiri fjármuni úr landinu með skiptingunni en nemur
kostnað inum. Opinber leyfi og skipulag eru töf og
kostnaðarþröskuldur en ekki endilega fyrirstaða
á bútun lands í lóðir og spildur eða tilfærslu lands
milli notkunar flokka.
Sumarbústaðalóðir og hestaskákir ásamt byggingar-
lóðum næst þéttbýli hafa verið drifkraftur sundurlim-
unar bújarða á Íslandi síðastliðna áratugi. Reynslan
sýnir að þar sem markaður er fyrir sumar bústaði
og frístundaland eða fyrir smábýli fyrir hross hafa
bújarðir verið brytjaðar niður og bitarnir seldir. Það
sést m.a. af því að verulegur hluti jarða á suðvestur-
hluta landsins hefur verið bútaður niður í smærri
einingar og seldur, á meðan skipting jarða er
skemmra komin fjær höfuðborginni og öðrum stór-
um þéttbýlis stöðum.64
Kolfinna Jóhannesdóttir (2008) sýndi að í landverðs-
bólunni sem hófst 2004 fækkaði sauðfjárbúum á
svæðum þar sem verðið hækkaði mest næst höfuð-
borginni á meðan kúabú juku framleiðslu en fækkaði
lítið á þessu svæði. Það er ekki sjálfgefið að hærri
arð krafa af landnýtingu vegna hærra landverðs,
meiri fram legð kúabúa og flutningskostnaður á
mjólk hafi ráðið mestu um ólíka þróun mjólkur- og
sauðfjár framleiðslu. Önnur og allt eins líkleg skýring
er hærri kostnaðar þröskuldur við kaup á kúabúi í
rekstri en sauðfjárbúi. Mun meiri fastafjármunir eru
63 Búin hafa staðarvirði en nýtingarvirði úthagans er lítið. Af því
leiðir að verð hvers hektara fellur með vaxandi stærð bújarða,
þ.e. staðarvirðið „þynnist“ þegar það dreifist á stærra land.
Meðal hektaraverð skýrist því öðru fremur af hlutfalli staðar- og
nýtingar virðis í heildarverði lands.
64 Lögum samkvæmt þurfa hnitsett landamerki á loftmynd að
fylgja við þinglýsingu eignarheimilda á spildum sem skipt er úr
jörð um. Þessi eignarmörk eru birt í landeignaskrá (https://geo.
skra.is/landeignaskra/). Sama krafa er ekki gerð til þinglýsingar
óskiptra jarða. Því sýnir landeignaskráin vel sundurlimun jarða í
smærri spildur.