Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 24

24 Rit Mógilsár
Hér er lýst hvernig landverðslíkanið er notað til að
meta landverð á tilteknum stað á landinu. Til að nota
líkanið þarf að vita í hvaða póstnúmerssvæði landið
er og hvað það er stórt í hekturum (A). Aðrar upplýs-
ingar eru sóttar í töflu 2 (að neðan) fyrir póstnúmer
jarðarinnar.
Fysta skrefið í mati á landverði er að ákvarða staðar-
virðis fastann a með jöfnu 4 (sjá kaflann Gögn og
aðferðir á bls. 4):
Þannig verður til hlutfallsleg breyting frá ágúst 2019.
Hlut föllin fyrir íbúðaverð og neysluverð eru marg-
földuð saman; þannig fæst hlutfallsleg verðbreyting
húsnæðisverðs til athugunarmánaðar. Spáð gildi
sam kvæmt landverðslíkani er margfaldað með
þessu hlut falli. Niðurstaðan gefur verðmat á þeim
stað og tíma sem er til skoðunar.
Landverð breytist sennilega ekki í takti við húsnæðis-
verð. Fyrst hækkar húsnæði og landverðið fylgir í
kjölfarið (sjá 1. mynd). Til að komast hjá þessum
áhrifum og giska á raunverð má nota hlutfallslegar
breytingar á vergri þjóðarframleiðslu miðað við
ágúst 2019 í stað fasteignavísitölunnar.
Landverðságiskunin metur meðalverð miðað við
stað og landstærð en án húsnæðis, rekstrar eða
hlunn inda. Land verð er mjög breytilegt og fjöl-
margir þættir hafa veru leg áhrif til hækkunar eða
lækk unar frá meðal verði miðað við stærð og stað.
Þessir áhrifa þættir varða bæði eigin leika landsins
og aðstæður kaup enda og seljenda. Niður stöður
verð spárinnar geta verið gagnlegar til að meta við
hverju megi búast almennt en er ótraust spá um
niður stöðu einstakra viðskipta.
Strangt tiltekið gildir líkanið einungis fyrir ágúst
2019 og ágiskun byggð á uppfærslu með vísitölum
versnar þegar fjær dregur viðmiðunarárinu. Þegar
fram líða stundir þarf að sannreyna spágildi líkans-
ins á upplýsingum um verð, stað og landstærð í sölu-
samningum.
Viðauki 1. Verðmat með landverðslíkani
ε+++= kHgKda
K er fjarlægð eftir aðalleiðum til staðar 15 km frá
póststöð í póstnúmeri jarðarinnar og er lesið úr töflu
2 (að neðan) fyrir póstnúmer jarðarinnar.
H er hlutfallstala meðalfermetraverðs fasteigna í
póst númeri árin 2011-201979 og er lesið úr töflu 2 (að
neðan) fyrir póstnúmer jarðarinnar.
Fastarnir d, g og k í jöfnu 4 eru: d = 14,505; g = -0,00092.
(fyrir vegalengd frá Lækjartorgi, K ); k = 1,172. (fyrir
hlutfallslegt meðalfermetraverð fasteigna, H ) .
Landverð Pl er áætlað með jöfnu 6 (sjá kaflann Gögn
og aðferðir á bls. 4):
( )( ) 1ln 2
2
+++= bAca
l AeP
MSE
Fastarnir a, b, c og f í jöfnu 6 eru:
a reiknað með jöfnu 4 (sjá að ofan). Fyrir lands-
meðalgildi er fasti a = 15,2489 (ef ekki þarf að
meta verðið fyrir tiltekinn stað á landinu)
b = -0,4111
c = -0,0299
MSE = 0,4042
f = 0,5697 ( f = 0, 6973 án MSE/2)
Jöfnur 4 og 6 gefa landverð miðað við almennt verð-
lag í ágúst 2019. Til að giska á verð fyrr eða síðar má
uppfæra verðið með vísitölu íbúðaverðs fyrir sér býli
á höfuðborgar svæðinu (grunn frá janúar 199480) og
vísitölu neysluverðs án húsnæðis (grunn frá 198181).
Vísi tala íbúðaverðs fyrir sérbýli á höfuð borgar-
svæðinu var 627,4 í ágúst 2019 og vísi tala neyslu-
verðs án húsnæðis var 3.962. Fyrir hvora vísitölu
fyrir sig er vísitölugildi fyrir ágúst 2019 deilt í gildið
fyrir þann tíma sem er til skoðunar (ár og mánuð).
79 Meðalfermetraverð á svæðinu deilt með landsmeðaltali.
80 https://www.skra.is/
81 https://www.hagstofa.is/
(4)
(6)