Helgarpósturinn - 11.09.1986, Blaðsíða 14

STEFÁN INGÓLFSSON HJÁ FASTEIGNAMATI RÍKISINS UM NÝJA KERFIÐ:
VERSIFYRIR M
SEM UKAST STANDA
Stefán Ingólfsson er deildaruerk-
frœöingur á Fasteignamati ríkisins.
Hann er einn þeirra manna sem
þekkja fasteignamarkaöinn mjög
vel. Hann gerdi á sínum tíma at-
hugasemdir uiö þaö nýja húsnœöis-
lánakerfi, sem ná ergengiö ígildiog
gagnrýndi forsendurnar sem þetta
kerfi byggist á. Stefán telur ad lána-
kerfiö nýja uerði endurskoöaö inn-
an tueggja ára.
Nýja HÚSNÆÐISKERFIÐ er eink-
um sniöið fyrir þá sem eru í for-
gangshópi — fyrir þá sem eru aö
kaupa eða byggja í fyrsta sinn —
huað er þessi hópur stór?
— Á hverju ári kaupa 1400—1500
fjölskyldur íbúð í fyrsta sinn, ef
marka má kannanir Fasteigna-
mats ríkisins og fleiri aðila. Álíka
fjöldi er að kaupa í annað sinn og
einnig svipaður fjöldi að kaupa í
þriðja sinn eða oftar. Þá vitum við
að ungu fólki, sem er að kaupa sína
fyrstu eign hefur farið fækkandi eft-
ir 1980. Á síðustu árum gæti sam-
kvæmt því hafa safnast upp hópur
300—500 fjölskyldna, sem hafa orð-
ið að slá fasteignakaupum sínum á
frest. Þegar rofar til í lánamálum má
búast við því að þessi hópur komi
fljótlega út á markaðinn, til viðbótar
þeim sem ég hef þegar nefnt.
Huaða aðrir hópar eiga lánsrétt
samkuœmt þessu nýja lánakerfi?
— Ég er enginn sérfræðingur í
þessu nýja lánakerfi. Mér skilst hins
vegar að menn öðlist á ný rétt á láni
til endurkaupa þegar fimm ár eru
liðin frá síðustu kaupum. Varlega
áætlað hafa um 1200 manns af
kaupendum átt þennan rétt síðustu
ár. Það eru um 40% þeirra sem eru
að kaupa í annað sinn eða oftar.
í þessum hópi er fólk sem alls ekki
átti rétt samkvæmt gamla kerfinu.
Þar má til dæmis nefna fólk, sem
komið er yfir miðjan aldur og býr í
rúmgóðu skuldlausu húsnæði. Þessi
hópur er að mig minnir um sjötti
hluti allra fasteignakaupenda. Nú-
orðið er fólk í þessum hópi almennt
að minnka við sig húsnæði. Ef það
notfærir sér nýfenginn lánsrétt gæti
það þýtt, að hátt i 300 milijónir
króna verða lánaðar fólki, sem býr
í það stóru húsnæði að það vill
minnka við sig.
Huaða hópar fara illa út ár nýja
kerfinu?
— Sá hópur, sem fyrst kemur upp
í hugann og er örugglega sá stærsti
sem nýja kerfið fer illa með eru þeir
húsnæðiskaupendur sem átt hafa
við mestu vandamálin að stríða síð-
ustu árin.
Þeir sem keyptu sína fyrstu íbúð
síðustu þrjú til fjögur ár lentu í mikl-
um erfiðleikum, eins og flestir vita.
Sama máli gegnir reyndar einnig
um ýmsa sem skiptu um húsnæði á
þessum tíma.
Við vitum að yngstu kaupendurn-
ir keyptu minni íbúðir á þessum ár-
um en áður þó að húsnæðisþörfin
hafi verið sú sama. Þetta fólk keypti
íbúðir sem voru um 40% minni á
fjölskyldumeðlim en almennt ger-
ist.
Þetta er fjölmennur hópur, senni-
lega um sjö þúsund fjöiskyldur.
Þessir kaupendur eiga ekki rétt á
láni til endurkaupa frá Húsnæðis-
stofnun fyrr en eftir nokkur ár og
lánamöguleikar hjá lífeyrissjóðun-
um eru varla miklir. Eigið fé þessa
hóps er iítið og óvíst um bankalán.
Hér til viðbótar kemur að há lán
hvíla á íbúðum þessa fólks. Þegar
þess er gætt að áhvílandi G-lán og F-
lán dragast frá lánarétti væntanlegs
kaupanda er nokkuð ljóst að íbúð-
irnar verða erfiðari í sölu en skuld-
lausar íbúðir. Eini ljósi punkturinn
Stefán Ingólfsson.
fyrir þessa eigendur er að með
hækkandi fasteignaverði mun hlut-
ur þeirra í íbúðunum aukast meira
en skuldirnar.
Hvenœr heldurðu að þetta kerfi
muni hrynja, eða vankantarnir
koma í Ijós?
— Mér sýnist meginhugsun í nýja
húsnæðislánakerfinu vera sá, að
byggja upp sterkan lánasjóð, sem
geti annað nær allri lánsfjárþörf
húsnæðiskaupenda, auk þess að
beina fjármagni þangað sem áætluð
þörf er mest. í þessu sambandi sýn-
ist mér að mönnum hafi yfirsést
hversu gríðarlega fjárfrekur fast-
eignamarkaðurinn er. Það fjármagn
sem sýnilegt er að kemur inn í hús-
næðislánakerfið er einfaldlega ekki
nógu mikið til að endar nái saman.
Til viðbótar því fé, sem fyrirsjáan-
legt er að kemur frá lífeyrissjóðun-
um má ætla að það þurfi 2,5—3,0
milljarða króna á núgildandi verð-
lagi. Og ég er ekki bjartsýnn á að
ríkissjóður ráði við að veita þetta
miklu fjármagni til húsnæðismála
næstu 10—20 árin.
Til þess að nýju lögin nái yfirlýst-
um tilgangi sínum verður að
minnka fjárþörf markaðarins. Þetta
má gera með því að breyta greiðslu-
kjörum á fasteignamarkaðnum. Til
dæmis má ætla að ef útborgun fer
niður í 50% af söluverði og eftir-
stöðvalán væru veitt til 10 ára þá
myndi slík aðgerð duga til að endar
næðu saman í nýja kerfinu.
Að öllu óbreyttu tel ég öruggt að
lögin verði endurskoðuð innan
tveggja ára. Upp úr næstu áramót-
um verður þó endanlega ljóst hvert
stefnir, en mér finnst heldur ósenni-
legt að lögin verði tekin upp fyrr en
eftir kosningar á næsta vori.
Enda þótt mönnum tækist að
komast fram hjá byrjunarerfiðleik-
um hef ég ekki trú að þessi lög séu
framtíðarlausn. í verðbólgu síðustu
áratuga færðu neikvæðir raunvextir
húsnæðiseigendum tugmilljarða
króna í verðbólguhagnað. Á einum
áratug 1971—1980 hafa til dæmis
um 40—50 milljarðar króna flust úr
ýmsum sjóðum í þjóðfélaginu til
húsnæðiskaupenda. Á þessum ár-
um hrundi gamla húsnæðislána-
kerfið. Ég tel útilokað að unnt sé að
endurreisa kerfið með opinberu fé
eingöngu.
Þeir húseigendur sem fengu
drjúgan hluta eigna sinna á silfurfati
á verðbólgutímum verða einnig að
leggja sitt af mörkum. Það geta þeir
gert með því að lána meira í eignum
sínum við sölu og hér er ég að tala
um lækkun útborgunar i fasteigna-
viðskiptum.
Stjórnmálamenn og ná síðast
verkalýðshreyfing og atuinnurek-
endur hafa uerið að reyna að leysa
hásnœðismál í nokkur ár án sýni-
legs árangurs. Huaða uitleysur gera
menn?
— Ég held að menn hafi einfaldlega
ekki gert sér grein fyrir því hversu
gríðarlega fjárfrekur húsnæðis-
markaðurinn er. Vitneskja um veltu
fasteignamarkaðar og fjármögnun
hans lá fyrst nýlega fyrir. Það eru
einnig örfá ár síðan opinberar tölur
voru unnar sem sýndu að við búum
nú þegar í einhverju stærsta og
besta húsnæði í heimi.
Hingað til hafa menn einblínt á
sömu leiðirnar og farnar hafa verið
í húsnæðismálum frá stríðslokum.
Þær hafa falist í því að byggja sífellt
ný hús. Það er ekki tilviljun að lána-
sjóðirnir heita Byggingasjóður rík-
isins og Byggingasjóður verka-
manna.
Þá hafa menn alls ekki skilið
hversu mikla þýðingu fasteigna-
markaðurinn hefur núorðið í hús-
næðismálum. Heldur ekki hversu
slæmar þær venjur eru sem skapast
hafa á honum. Reynsla undanfar-
inna ára ætti þó að hafa kennt
mönnum að húsnæðismálin verða
ekki leyst með einu snöggu alls-
herjarátaki.
Hvernig verður umhorfs á hás-
nœðismarkaðinum eftir fimm ár?
— Ég spái því að eftir fimm ár búi
hlutfallslega færri i eigin húsnæði
en nú. Bæði er að færri munu hafa
bolmagn til þess að kaupa og eins
verður það ekki eins eftirsótt og var.
Þessu fylgir síðan vaxandi skortur á
leiguhúsnæði. Ég spái því lika að
næstu árin verði viðvarandi vöntun
á litlum íbúðum og að þær verði
hlutfallslega dýrar. Ég reikna með
að óverðtryggð lán þekkist ekki í
fasteignaviðskiptum eftir fimm ár
og vona að útborgun verði komin
niður í 50%. Nýjar íbúðir verða
minni en nú tíðkast og það mun fær-
ast í vöxt að endurnýja eldri hús.
Söluverð íbúðarhúsnæðis verður
5—10% hærra en það er nú, spái ég.
Menn hafa verið seinir að átta sig
á þeirri þörf sem aldraðir hafa fyrir
húsnæði. Bæði varðandi sérhannað
húsnæði og eins húsnæði á almenn-
um markaði. Ég hef verulegar
áhyggjur af því að húsnæðismál
aldraðra verði orðin mikið vanda-
mál og mjög vaxandi eftir fimm ár.
Huernig œtti að leysa þessi hás-
nœðismál að þínu áliti?
— Þetta er spurning um stjórn-
málaskoðanir og lífsviðhorf og ég
reikna ekki með því að lesendur
Helgarpóstsins hafi áhuga á minni
pólitísku sannfæringu. Við kjósum
okkur fulltrúa á þing og í bæjar-
stjórnir og felum þeim það hlutverk,
að marka stefnu í húsnæðismálum,
ekki síður en í öðrum mikilvægum
málum.
Hlutverk okkar sem vinnum að
þessum málum er að veita upplýs-
ingar og faglega aðstoð til að þeir
geti metið valkosti óháð því hvort
við erum sammála þeim í pólitík
eða ekki. Mér hefur hingað til þótt
umræða um húsnæðismál oft ein-
kennast meira af óskhyggju og góð-
um ásetningi stjórnmálamanna, en
raunhæfu mati á staðreyndum.
Sem fagmaður vildi ég gjarna sjá
það breytast.
; » ‘
j y/. <,v'. )
NYJA HUSNÆÐISLANAKERFIÐ STEN
VANTAR
TIL HÚSI
„Einn hópur manna hefur uerið
að þjarma að stjórnmálamönnum í
hásnœðismálum á undanförnum
árum. Það er Sigtánshópurinn svo-
kallaði. Eg sé í þessum nýja hás-
nœöispakka enga lausn fyrir þenn-
an hóp. Ég hef oft bent á það, að
auðuitað œtti að gefa þessu fólki
peninga nákuœmlega eins og gerð-
ist með viðlagasjóðstryggingu
vegna Vestmannaeyjagossins.
Það er miklu einfaldara fyrir sam-
félagið, að gefa þessum einstakling-
um einhverja peninga til þess að
þeir glati ekki öllu í senn, heilsu og
eignum sínum, í stað þess að setja
allt lánakerfi þjóðarinnar á hvolf.
Þetta nýja hásnœðiskerfi þýöir
nefnilega, að allur sparnaður
manna í lífeyrissjóðum uerður
bundinn í steinsteypu í stað þess að
fara át í atuinnulífið — þaðan sem
við höfum tekjur okkar."
(Pétur Blöndal tryggingastœrð-
frœðingur í samtali uið Helgarpóst-
inn um hásnœðismál.)
Helgarpósturinn hélt því fram í
síðustu viku að nýja húsnæðislána-
kerfið hvíldi á veikum forsendum.
Eftirspurn eftir lánsfé til húsbygg-
inga og ibúðakaupa væri stórlega
vanmetin. Miðað við þörf fyrir láns-
fé má gera ráð fyrir að biðlistar leng-
ist umfram það sem nú er, en síð-
sumars voru á sjöunda hundrað
manns á biðlistum hjá Húsnæðis-
stofnun. Eina lausnin er að dæla fé
inní þetta kerfi.
Fjöldi fólks hefur þegar gert tilboð
í ibúðir og sumir skrifað undir kaup-
samninga í trausti þess, að lánsum-
sóknir verði afgreiddar fljótlega frá
Húsnæðisstofnun. Menn hafa ekki
reiknað með biðtíma uppá 12 mán-
uði, eða þaðan af lengri tíma. Þá
virðist hafa láðst að kynna mönnum
að G-lán — hámarkslánin — skerð-
ast samkvæmt nýja kerfinu í hlut-
falli við áhvílandi G-lán á þeirri eign
sem keypt er. Einstaklingur sem á
hámarkslánarétt og festir kaup á
íbúð sem hvíla á G-lán fyrir 500 þús-
und fær ekki nema 1 milljón króna
í lán frá Húsnæðisstofnun.
Ýmsir hafa vart mátt vatni halda
af hrifningu yfir nýja kerfinu. Einn
er Ásmundur Stefánsson, forseti
ASÍ. Hann sagði í kvöldfréttatíma
útvarps s.l. föstudag, að þetta nýja
kerfi myndi hafa í för með sér
„geysilega aukningu á því fé sem
þarna verður um að ræða". Þetta er
rétt svo langt sem það nær. Fyrir
takmarkaðan hóp er nýja kerfið
mikil framför, en miðað við það að
eftirspurn aukist eftir þessum lánum
og verði svipuö því sem fram hefur
komið í könnunum að undanförnu,
m.a. í könnun Félagsvísindadeildar
Háskóla íslands, sem gerð var fyrir
félagsmálaráðuneyti, þá dugar fjár-
magnið hvergi og afleiðingar nýja
kerfisins kunna að verða allt aðrar
en menn e.t.v. ætluðu í upphafi.
í forsendum nýja húsnæðislána-
kerfisins er gert ráð fyrir að um 1100
manns kaupi sína fyrstu íbúð á fast-
eignamarkaði og að þetta sé sá
fjöldi sem lendir í forgangshópi. Tala
þessi er miðuð við eftirspurn eftir
gamla kerfinu, en í því voru stórir
hópar útilokaðir frá því að fá lán,
lánskjör núna betri, og lánstími
lengri. Með nýju lánakerfi hafa allar
forsendur breyst. Ásókn þeirra sem
eiga lánarétt eykst.
Sérfræðingar í húsnæðismálum,
sem HP hefur leitað til, telja fullvíst,
eftir Helga Má Arthursson myndir Jim Smarti
14 HELGARPÓSTURINN