Morgunblaðið - 31.01.1980, Page 15

MORGUNBLAÐIÐ, FIMMTUDAGUR 31. JANÚAR 1980
15
Gunnar S. Björnsson;
Ibúðaverð og
kostnaðarverð
Hefur Þorvaldur
Mawby enn ekki
tekið eftir því að
það er verðbólga
á íslandi?
Ég get ekki á mér setið, að gera
athugasemd við grein Þorvalds
Mawby, framkvæmdastjóra Bygg-
ungs, sem birtist í Morgunblaðinu
15. janúar sl. undir fyrirsögninni:
Eru byggingarfyrirtækin ekki til-
búin að leggja íbúðaverðið undir
dóm Húsnæðismálastjórnar?
I greininni upplýsir Þorvaldur
loks ýmislegt varðandi byggingar-
framkvæmdir Byggungs við Eiðs-
granda, sem er sérlega lofsvert og
hefði raunar átt að koma fram
fyrr. Þar er m.a. að finna töflu
yfir innborganir vegna kaupa á
2ja herbergja íbúð, frá því í júní
1977 til febrúar 1980. Þessar
fjárhæðir segir og skrifar Þor-
valdur að séu samtals kr.
3.336.000.-, sem væri rétt ef engin
verðbólga væri í landinu, en séu
þessar greiðslur umreiknaðar til
núvirðis frá vísitölu innborgun-
armánaðar til þessa dags verða
þessar greiðslur að raungildi ekki
kr. 3.336.000.- heldur kr.
6.726.357.- 8.1 m.kr. verðið á 2ja
herbergja íbúð verður að 11,5
m.kr. og þó er ekki þar með öll
sagan sögð:
Ef Þorvaldur Mawby telúr ekki
rétt að reikna þetta svona, skal
honum bent á, að hann er að tala
um íbúðir, sem á að klára nú í
mars og verð þeirra er hann sífellt
að bera saman við núverandi
íbúðaverð á markaðnum og sölu-
verð íbúða frá byggingarfyrir-
tækjum og meisturum, sem seldar
eru á föstu verði.
En það eru enn ekki öll kurl
komin til grafar í dæminu um
verð 2ja herbergja íbúða hjá
Byggung. Þorvaldur gleymir
nefnilega að gefa upp hvenær á
byggingartímanum framkvæmda-
lánin frá Byggingarsjóði koma inn
í myndina. Þau þarf að sjálfsögðu
að endurmeta til núvirðis og taka
tillit til fjármagnskostnaðar.
Vextir af framkvæmdalánum voru
16% fram á mitt ár 1979, en
hækkuðu þá í 20%. Þetta er ekki
hægt að leggja að jöfnu við þá
takmörkuðu fyrirgreiðslu, sem al-
menn byggingarfyrirtæki hafa
fengið í formi stuttra víxla með
venjulegum víxilvöxtum á hverj-
um tíma. Það hlýtur að skipta
máli á hvaða tíma lánin koma til
útborgunar og með hvaða kjörum
þau eru. Þorvaldur talar um að
kaupendur hafi getað fjármagnað
þær. 3.3. m.kr. innborganir (að
raungildi án vaxta 6.7 m.kr.) með
lífeyrissjóðsláni, en ef það lán er
verðtryggt hefur það ekki einungis
hækkað í takt við verðbólguna,
heldur bætast einnig við vextir.
Það er ekki hægt að loka bara
augunum fyrir verðbólgunni og
fjármagnskostnaði, sem fellur á
kaupandann, en horfa einungis á
marklausar krónutölur innborg-
ana á liðnum árum.
Þorvaldur skorar í grein sinni á
mig að benda á jafn hagstæð kaup
og kjör og þau sem félagsmenn
Byggungs verða aðnjótandi. Ég
játa, að það er erfitt, en er þó ekki
tilbúinn að skrifa undir það að
enginn standi Þorvaldi Mawby á
sporði í byggingakostnaði ef
raunhæfur' samanburður er við
hafður. Það, sem hins vegar skort-
ir hér á, er að raunhæfur saman-
burður hlýtur að byggjast á sam-
bærilegri húsagerð, taka þarf tillit
til þess á hvaða byggingarstigi
íbúðum er skilað, stærð bygg-
ingaráfanga (fjöldi íbúða) skiptir
einnig miklu og síðast en ekki síst
þarf að taka fullt tillit til bygg-
ingartíma og fjármögnunar. Eg
nenni ekki að fara að leika við
Þorvald Mawby með því að skipt-
ast á við hann um að birta
marklausar samanburðartölur.
Þorvaldur Mawby segir, að ég sé
furðu ókunnugur um aðgang al-
mennra byggingarfyrirtækja að
framkvæmdalánum: „Til fróðleiks
fyrir Gunnar eru nú nokkur bygg-
ingarfyrirtæki með framkvæmda-
lán og fjöldinn allur hefur notið
þessarar fyrirgreiðslu undanfarin
ár, auk þess sem Byggingarsjóður
hefur veitt ýmsum byggingarfyr-
irtækjum sérstaka fyrirgreiðslu
með kaupum á stórum víxlum." Að
fenginni þessari ádrepu fletti ég
að gamni mínu upp í nýjustu
skýrslu Húsnæðismálastofnunar
ríkisins, en þar er skrá fyrir þá,
sem fengu framkvæmdalán á ár-
inu 1978. Þeir eru ekki fleiri en
svo, ef undan eru skilin fram-
kvæmdalán til sveitarfélaga
(leigu- og söluíbúðir) og lán vegna
leiguíbúða fyrir aldraða og ör-
yrkja, og til verkamannabústaða,
að birta má þann lista hér:
Reykjavík:
Byggingasamv.fél. Byggung
Aðalból
Vinnan
Bygg.deild. Versl.m.fél. Reykjavíkur
Njarðvík:
Trausti Einarsson
Kópavogur:
Bygg.samv.fél. Kópavogs
Bygg.samv.fél. Byggung
Bygg.samv.fél. Kópavogs
Mosfellssveit:
Bygg.samv.fél. Byggung
Bygg.samv.fél. Byggung
Eins og af þessu sést, hefur
Byggung, Reykjavík, Kópavogi og
Mosfellssveit, fengið nær helming
veittra almennra framkvæmda-
lána úr Byggingarsjóði á árinu
1978. Ég spyr — hver eru þessi
„nokkur byggingarfyrirtæki" sem
Þorvaldur talar um að hafi fengið
slík lán? Það er eftir öðru, að
Þorvaldur skuli blákalt halda því
fram, að almenn byggingarfyrir-
tæki eigi aðgang að almennum
framkvæmdalánum, en notfæri
sér ekki þann möguleika, þar sem
þau þori ekki að „leggja verð sín
undir dóm Húsnæðismálastofnun-
ar, né skila íbúðunum fullbúnum".
Ástæðan fyrir því, að bygg-
ingarfyrirtæki selja íbúðir al-
mennt í smíðum er ekki ótti við
dóm Húsnæðismálastjórnar. og
samanburð við kraftaverkafélagið
Byggung eins og Þorvaldur
Mawby virðist halda, heldur liggja
til þess aðrar ástæður. Má þar í
fyrsta lagi nefna, að byggingar-
fyrirtæki hafa almennt selt íbúðir
á föstu verði og áhættan vex eftir
því sem byggingartíminn lengist,
vegna verðbólgunnar. Verðtrygg-
ing kaupsamninga var til skamms
tíma bönnuð af Seðlabankanum,
og ástæðan til þess að enn er lítið
um verðtryggingu slíkra samn-
inga, þó hún sé nú heimil, er sú, að
kaupendur eru tregir til að kaupa
með þeim kjörum við ríkjandi
óðaverðbólgu. Almenn bygg-
ingarfyrirtæki eru ekki svo vel
sett að geta selt viðskiptavinum
sínum á „kostnaðarverði" eins og
v/59 íbúða 212.4 m.kr
v/69 íbúða 244.8 m.kr.
v/14 íbúða 50.4 m.kr.
v/24 íbúða 21.6 m.kr. (áður 64.8 m.kr.)
v/8 íbúða 25.8 m.kr.
v/60 íbúða 54.0 m.kr (áður 167.0 m.)
v/48 íbúða 172.8 m.kr.
v/49 íbúða 176.4 m.kr.
byggingarsamvinnufélögin. Það
þýðir ekkert fyrir almenna bygg-
ingaraðila að koma til kaupanda
og tjá honum, að því miður verði
íbúðin dýrari en umsamið var og
því verði hann að greiða meira.
Þetta geta hins vegar byggingar-
samvinnufélög og munu ófá dæmi
um slíkt. Því má spyrja, hvort
ekki sé auðvelt fyrir byggingar-
samvinnufélag að leggja fram
hagstæða kostnaðaráætlun og fá
framkvæmdalán, án nokkurra
áhættu. þó kostnaðaráætlunin
standist síðan ekki. Þá eru bara
sendir bakreikningar á kaupend-
ur.
Önnur ástæðan fyrir því, að
almenn byggingarfyrirtæki selja
íbúðir á byggingarstigi (oftast
tilbúnar undir tréverk) er ein-
Gunnar S. Björnsson
faldlega sú, að þær eru auðseljan-
legri. Þær eru ódýrari og því
viðráðanlegri fyrir félitla kaup-
endur, sem auk þess geta þá ráðið
meiru um endanlegan frágang og
útlit íbúðarinnar.
í þriðja lagi má nefna, að
almenn byggingarfyrirtæki hafa
lítið fjárhagslegt bolmagn, þó
Þorvaldur Mawby sjái gróða
þeirra hvert sem litið er. Fyrir-
tækin eiga því fullt í fangi með að
fjármagna framkvæmdir, þó ekki
sé nema að því stigi að íbúðir séu
tilbúnar undir tréverk, en vegna
hærra verðs fullbúinna íbúða og í
samræmi við þær viðskiptavenjur
sem tíðkast á fasteignamarkaðn-
um, þurfa seljendur fullbúinna
íbúða að lána talsverðan hluta
söluverðsins (óverðtryggt) til
nokkurra ára. Það þarf Þorvaldur
Mawby (Byggung) hins vegar ekki
— þar er ekkert lánað. Þorvald-
ur Mawby segist hafa safnað
auglýsingum um íbúðaverð á liðn-
um árum, líkt og aðrir safna
frímerkjum. Það sem hann les út
úr þessu merkilega safni sínu er
þetta:
„Markaðsverð er látið ráða sölu-
verði íbúða án tillits til kostnað-
arverðs og sambærilegar íbúðir
í sama húsi seldar á mismun-
andi verði til að tryggja gróða
byggjenda sem mestan."
Þetta er glæpurinn, sem Þor-
valdur Mawby finnur í safninu
sínu og hótar að upplýsa með
dæmum. Miðað við fyrri málflutn-
ing Þorvalds þarf ekki að fara í
grafgötur um það, hvað hann telur
kostnaðarverð, það er kronutala
án tillits til verðbreytinga. Þor-
valdur telur það siðlaust gróða-
brall að miða við annað. Mikið
hlýtur sá maður að vera heppinn
sem kaupir bíl eða íbúð af Þor-
valdi Mawby! Allt skal selt á
upphaflegu kostnaðarverði er
kjörorð hans. Engu máli skiptir
væntanlega heldur, þó hluti kaup-
verðsins sé í verðlitlum skulda-
bréfum til nokkurra ára.
Ég veit, að það er erfitt ef ekki
vonlaust að útskýra það fyrir
Þorvaldi Mawby að það er tals-
verður munur á starfsaðstöðu
byggingarsamvinnufélags og ven-
julegs byggingarfyrirtækis. Hið
fyrrnefnda fjármagnar fram-
kvæmdir með innborgunum frá
félagsmönnum (og framkvæmda-
lánum), þar til endanlegt kostnað-
arverð liggur fyrir og er að fullu
greitt í mismunandi verðmiklum
krónum þó. Venjulegt byggingar-
fyrirtæki er hins vegar eins og
hvert annað framleiðslufyrirtæki
að framleiða vöru, í þessu tilviki
íbúðir. Hvað gerist nú, ef þetta
fyrirtæki selur íbúð á kostnaðar-
verði án tillits til verðbreytinga
við lok framkvæmda. Söluverðið
dugar e.t.v. til að fjármagna
helming kostnaðar við næstu
framkvæmdir. Fyrirtækið hefur
þá fjármagnað framkvæmdir með
allt öðrum og verðmætari krónum
en þeim sem söluverðið er mælt í.
Það er ekki einungis að afsala sér
hagnaði, heldur að gefa kaupand-
anum hluta af raunverulegu verð-
mæti eignanna. Byggingarfyrir-
tækið, sem átti íbúð og seldi hana
fyrir verð sem nægir til að fjár-
magna byggingu hálfrar íbúðar í
næsta byggingaráfanga (ef það
fær þá nokkra lóð) hefur tapað
stórlega. Á sama tíma er bygg-
ingarsamvinnufélagið að hefja
byggingu nýs byggingarflokks
með nýja kaupendur, sem byrja að
borga inn á væntanleg íbúðakaup,
jafnvel löngu áður en fram-
kvæmdir hefjast. Byggingarsam-
vinnufélagið hefur engu tapað og
raunar ekkert grætt heldur sé rétt
að málum staðið.
Ég held því fram, að bygg-
ingarfyrirtæki, sem selur íbúð
með endurmetnu kostnaðarverði
framkvæmda — og með endur-
metnum innborgunum kaupenda á
móti. sé um slíkt að ræða — hafi
ekkert grætt. Ég veit að ég geng
alveg fram af Þorvaldi Mawby,
þegar ég held því fram, að sölu-
verðið þyrfti helst að vera nokkru
hærra en þetta endurmetna verð,
því tilgangurinn með rekstri bygg-
ingarfyrirtækja, eins og raunar
allra fyrirtækja er að skila eig-
endum nokkrum hagnaði. Um
þetta erum við Þorvaldur örugg-
lega ósammála, en við því er
ekkert að gera.
í grein sinni í Morgunblaðinu
segir Þorvaldur að með því að
sleppa meistaraálagi mætti lækka
byggingarkostnað hjá Byggung
verulega. Sú tala, sem fram kemur
um sparnað á tveggja herbergja
íbúð, sem af þessu myndi leiða, kr.
4.000.000.-pr. 2ja herbergja íbúð,
hlýtur að hafa misritast í grein-
inni, því ég trúi ekki öðru (jafnvel
þó Þorvaldur Mawby eigi í hlut),
þó ég hafi ekki rekist á neina
leiðréttingu frá honum. En það er
dæmigert fyrir málflutning hans
að benda á þennan sparnaðarlið.
Má ég minna á að Byggung hefur
aðeins einn starfsmann, en kaupir
vinnu af byggingarfyrirtækjum
eða meisturum. Meistaraálagið er
álagning þessara fyrirtækja, sem
ætlað er að standa undir stjórnun-
arkostnaði og öðrum föstum
kostnaði þeirra (og örlitlum hagn-
aði helst). Má ég koma með þá
uppástungu að lækka megi með
sömu rökum íbúðaverð hjá Bygg-
ung með því að skera niður
sambærilegan kostnaðarlið hjá fé-
laginu sjálfu, þar sem eru laun til
Þorvalds Mawby.
Reykjavík 24. janúar 1980.
Gunnar S. Björnsson
framkvæmdastjóri
Meisfarasambands
byggingarmanna.
v/19 íbúða 68.4 m.kr.
v/23 íbúða 82.8 m.kr.
1.109.4 m.kr.

Hafóu samband
Skipaferöir til Isafjaröar og
Akureyrar alla mánudaga EIMSKIP
SIMI 27100

HALFSMANAÐARLEGA TIL SIGLUFJARÐAR OG HUSAVIKUR
VÖRUMÓTTAKA í SUNDASKALA OG A-SKÁLA, DYR 2, TIL KL.1500 FÖSTUDAGA