Morgunblaðið - 14.05.2000, Blaðsíða 11

MORGUNBLAÐIÐ
SUNNUDAGUR 14. MAÍ 2000 11
um víða um heim. Því var ákveðið að
ýta til hliðar fyrri hugmyndum og
vinna málið frá _grunni út frá alþjóð-
legri reynslu. „Akveðið var að leggja
í kostnað við markaðsrannsóknir og
vandað arðsemismat og kalla tU er-
lenda ráðgjafa með reynslu á þessu
sviði. Akveðið var að hugsa ekki um
verklegar framkvæmdir fyrr en að
þessum undirbúningi loknum, litið
var á sjálfa húsbygginguna sem
verkefni sem auðvelt væri að leysa
ef athuganir sýndu að það væri fjár-
hagslega hagkvæmt," segir Pálmi
Kristinsson.
Samið var við bresku markaðsráð-
gjafana DTZ um markaðsrannsókn-
ir og ráðgjöf. Þeir gerðu viðamiklar
og kostnaðarsamar athuganir á öll-
um hugsanlegum þáttum í verslun
og þjónustu hér á landi, sérstaklega
á höfuðborgarsvæðinu. Vinnan var
að ýmsu leyti umfangsmeiri en opin-
berir aðilar leggja í við undirbúning
svæðisskipulags. „Það komu merki-
legar niðurstöður út úr þessari
vinnu, sumt nýtt en annað sem við
þóttumst vita fyrir. Við fengum góða
heildarmynd af verslunarstarfsem-
inni á höfuðborgarsvæðinu og þró-
uninni erlendis, upplýsingar sem
gerðu okkur kleift að meta mögu-
leika fyrir uppbyggingu á þessari
lóð. í tillögum bresku ráðgjafanna
kom fram að bygging verslunarmið-
stöðvar á lóðinni væri mjög gott fjár-
festingartækifæri, bæði út frá mark-
aðsskilyrðum og legu og stærð
lóðarinnar miðsvæðis á höfuðborg-
arsvæðinu. Lögðu þeir til að hér yrði
reist 40 þúsund fermetra nýtísku
verslunarmiðstöð. Með því móti
mætti ná hámarksafrakstri lóðar-
innar,“ segir Pálmi. Hluthafarnir
ákváðu að vinna að þessu og nú eru
framkvæmdir hafnar við byggingu
sem raunar er um 50% stærri en
ráðgjafarnir lögðu til. Aukningin er
aðallega vegna stækkunar á þeim
hluta hússins sem ætlaður er fyrir
þjónustu á sviði afþreyingar og
skemmtunar.
Samstarf tekið upp við Baug
A þeim tíma sem forráðamenn
Smáralindar hafa undirbúið byggingu
verslunarmiðstöðvarinnar hafa þeir
látið sem minnst fara fyrir sér í fjöl-
miðlum. Verkefnið hefur staðið yfir í
rúm fjögur ár og á þeim tíma hefur
félagið aðeins sent frá sér fjórar
fréttatilkynningar. Ljóst er af samtal-
inu við Pálma Kristinsson að ýmislegt
hefur þó gengið á á þessum tíma.
Strax eftir að nýir fjárfestar komu
inn í verkefnið, í byrjun árs 1996, var
stefnan sett á að opna verslunarmið-
stöðina árið 2000. Samningar tókust
við bresku verslunarkeðjuna Deben-
hams í apríl 1998 um að opna deilda-
skipta sérvöruverslun í öðrum enda
hússins. Önnur þungamiðja verslun-
armiðstöðvarinnar átti að vera stór
matvöruverslun Nóatúns í hinum
enda hússins. „Við vorum þó aldrei
sannfærðir um að hefðbundin mat-
vöruverslun stæði undir því að vera
nógu öflugt akkeri og töldum að við
þyrftum að fá raunverulegan stór-
markað (,,hypermai-ket“) til að hug-
myndin að verslunarmiðstöðinni
gengi fullkomlega upp,“ segir Pálmi.
Þegar breytingar urðu á markaðn-
um með eigendaskiptum í Hagkaupi
og stofnun Baugs á árinu 1998 kom
upp staða sem átti eftir að hafa áhrif
á framvindu verkefnisins.
Nýr forstjóri Baugs, Jón Ásgeir
Jóhannesson, kom fljótlega að máli
við eigendur Smáralindar og sýndi
áhuga á að Baugur tæki að sér
rekstur Debenhams-verslunarinnar
í stað fyrirtækis Smáralindar, NRP
ehf., sem hafði aflað sér leyfa til
reksturs verslunarinnar með samn-
ingum við Debenhams í Bretlandi. I
lok ársins 1998 var skrifað undir
viljayfirlýsingu um þetta jafnframt
því að Smáralind keypti byggingar-
rétt sem Bónus hafði á lóð Nýja bíós
við Lækjartögu. I framhaldinu gerð-
ust Baugur hf. og Gaumur ehf. hlut-
hafar í Smáralind ehf.
Snemma árs 1999 lýsti Baugur
síðan yfir áhuga á að opna risaversl-
un Hagkaups í Smáralind. „Þetta
var óvænt staða en stjórn félagsins
komst að þeirri niðurstöðu að það
myndi styrkja verkefnið verulega að
taka inn risamarkað Hagkaups sem
annað helsta akkeri verslunarkeðj-
unnar. I framhaldi af því var gengið
frá samningi við Kaupás hf., sem þá
var nýstofnað félag, um pláss fyrir
matvöruverslun Nótatúns á efri hæð
...Ititivj
fl’ ‘.r1'
!

Fjöldi verslana og þjónustufyrirtækja er á báðum hæðum í miðhluta Smáralindar. Verslun Debenhams er við
annan endann og stórmarkaður Hagkaups, veitingastaðir og kvikmyndahús við hinn.
Akveðið var að hugsa
ekki um verklegar
framkvæmdir fyrr en
að undirbúningi lokn-
um. Litið var á sjálfa
húsbygginguna sem
verkefni sem auðvelt
væri að leysa.
hússins," segir Pálmi Kristinsson.
Þetta var einnig óvænt staða hjá
Hagkaupi sem þá hafði nýlega opnað
stærstu verslun landsins, 4 þúsund
fermetra að stærð, á Smáratorgi,
skammt frá Smáralind. Sú verslun
verður flutt í rúmlega 10 þúsund fer-
metra verslunarpláss í Smáralind og
umfangið aukið sem því nemur. Risa-
markaður Hagkaups verður lang-
stærsta verslun landsins. Helst má
lýsa henni með því að þar sé verið að
steypa saman lunganum úr því sem nú
er á boðstólum í Hagkaupi, Húsa-
smiðjunni, Bílanausti, Blómavali og
ELKO.
Baugur setur upp Bónusverslun í
stað Hagkaups á Smáratorgi og
verður sú verslun trúlega flaggskip
Bónuss. Pálmi segir að með þessari
breytingu verði Smáratorg einskon-
ar lágvöruverðstorg í nágrenni
verslunarmiðstöðvarinnar, eins og
algengt sé erlendis. Þær myndi eina
heild ásamt fleiri fyrirtækjum í
Kópavogsdalnum og samspil þeirra
styrki öll fyrirtækin á svæðinu.
Þegar það lá ljóst fyrir að risa-
markaður Hagkaups kæmi inn í hús-
ið þurfti að breyta hönnun þess,
meðal annars að fjölga bílstæðum
við stórmarkaðinn. Einnig var
ákveðið að gera þjónustugöng neð-
anjarðar austan við húsið. Um þau
fer meginhluti vöruflutninga til fyr-
irtækjanna og sorpið í burtu.
Húsið í heild verður því 63 þúsund
fermetrar að stærð, meira en sexfalt
stærra en hugmyndir frumkvöðlanna
Gylfa og Gunnars gerðu ráð fyrir.
Pálmi segir að við uppbyggingu
verslunarmiðstöðvarinnar sé lögð
Morgunblaðið/Golli
Byggingarlóð nýju verslunarmiðstöðvarinnar í Kópavogsdal er stór.
Hér er verið að mæla fyrir sökklum en í fjarska sést grafa að störfum.
áhersla á nútímalega hönnun, al-
þjóðlega verslunarþjónustu og af-
þreyingu fyrir gestina. Við hönnun
mannvirkisins sé lögð áhersla á ein-
falt en fallegt umhverfi þar sem fólki
geti liðið vel, bæði utanhúss og inn-
an.
Eins og fyrr segir eru akkeris-
verslanir í endum miðstöðvarinnar.
Á milli þeirra, í hinum eiginlega
verslunarklasa, verða 70-80 verslan-
ir og þjónustufyrirtæki, beggja
vegna gangs á tveimur hæðum.
Búið er að ganga frá endanlegum
samningum við um það bil 43 versl-
anaeigendur og samningar við 20-30
eru í lokavinnslu, að sögn Pálma.
Hann segir ekki hægt að fullyrða
fyrr en upp verður staðið hvort allt
verslunarplássið gangi út en segir að
miðað við stöðuna í dag virðist vera
umframeftirspurn.
Markmiðið með vali verslana er að
sögn Pálma að fólk leggi leið sína í
Smáralind alla daga ársins. Hann
leggur á það áherslu að nokkur
vandi sé að velja verslunar- og þjón-
ustufyrirtæki enda skipti það mikiu
máli fyrir velgengni verslunarmið-
stöðvarinnar í framtíðinni að rétt
blanda finnist. „Ekki þýðir að hugsa
aðeins um leigutekjurnar til
skemmri tíma. Verðmæti fyrirtækis-
ins í framtíðinni ræðst ekki síður af
því að samsetningin sé rétt og að
sem flestir viðskiptavinir hafi áhuga
á að koma til okkar,“ segir fram-
kvæmdastjórinn.
Veitingastaðir og bíó
Lögð er áhersla á afþreyingar-
þáttinn við uppbyggingu Smáralind-
ar. Byggist hann upp á veitingastöð-
um og kvikmyndahúsi. Verður sú
starfsemi í þeim enda hússins sem
liggur að Reykjanesbrautinni, fyrir
ofan verslun Hagkaups. Þrír veit-
ingastaðir verða uppistaðan í veit-
ingahúsastarfseminni, en það eru
McDonalds, Pizza Hut og TGI Fri-
daýs. Hamborgara- og pizzustaðirn-
ir eru vel þekktir hér á landi. TGI
Fridaýs er bandarísk veitingahúsa-
keðja sem rekur veitingastaði um
allan heim.
Afþreyingarsvæðið er um 10 þús-
und fermetrar að stærð og liggur við
endann á efri hæð verslunarmið-
stöðvarinnar. Veitingastaðimir eru
hólfaðir af og á milli þeirra er mikið
torg sem kallað hefur verið Vetrar-
garðurinn og verður notað til sýn-
inga- og skemmtanahalds. Þar munu
veitingastaðirnir skapa miðbæjar-
stemmningu með því að vera með
borð fyrir utan. Þá er ætlunin að
eitthvað verði um að vera í Vetrar-
garðinum flesta daga ársins. Nefnir
Pálmi bílasýningar, ferðakynningar,
hljómleika og uppákomur hvers kon-
ar. .Norðurljósafyrirtækið Skífan
mun reka fimm sala kvikmyndahús á
hæðinni þar fyrir ofan og verður op-
ið á milli hæða.
„Tilgangurinn með því að leggja
svona mikið upp úr afþreyingar-
þættinum er að fá fleira fólk inn í
húsið á kvöldin og um helgar.
Smáralind verður með langan opn-
unartíma og hann verður sá sami hjá
öllum frá upphafi. Allar verslanir og
þjónustufyrirtæki verða opin frá
klukkan ellefu á morgnana til átta á
kvöldin virka daga en til klukkan sex
á laugardögum og sunnudögum. Öll
veitingahúsin verða væntanlega opin
til miðnættis. Með þessum hætti
stillum við saman þjónustu verslana,
veitingastaða og kvikmyndahúss
þannig að sem best sé fyrir við-
skiptavinina og rekstrarþættirnir
styðji hver annan,“ segir Pálmi.
Ljóst er að gatnakerfið í kringum
Smáralind er lífæð fyrirtækjanna
sem þar verða. Tekjustreymi versl-
unarmiðstöðva er í beinum tengslum
við aðkomuna að þeim. Pálmi telur
að vel verði séð fyrir umferðarmál-
unum með framkvæmdum sem að
mestu verði lokið þegar Smáralind
opnar í september á næsta ári.
Nefnir hann mislæg gatnamót á
mótum Breiðholtsbrautar og
Reykjanesbrautar og áframhaldandi
breikkun Reykjanesbrautar í báðar
áttir enda segir hann að hún sé sla-
gæðin. Þá muni Kópavogsbær tvö-
falda Fífuhvammsveg og Smára-
hvammsveg. Telur Pálmi að
aðkoman að Smáralind verði með því
besta sem þekkist við verslunarmið-
stöðvar þegar hún verður opnuð. Við
húsið verða um 3000 bílastæði og
hægt að aka inn á þau á fimm stöð-
Möguleikar til stækkunar
Margt hefur gerst á þeim tæpu
fimm árum sem Pálmi Kristinsson
hefur unnið að undirbúningi versl-
unarmiðstöðvarinnar og margt
breyst eins og fram hefur komið.
Hann segir að hluthafarnir hafi allan
tímann gert sér grein fyrir áhætt-
unni sem fylgir verkefninu og haft
þekkingu, þolinmæði og fjárhagsleg-
an styrk til að takast á við það.
Nokkrum sinnum hafi orðið að
fresta áætluðum opnunartíma til að
skapa tima til að þróa enn betri hug-
myndir. „Við vorum ósmeykir við