NT - 20.11.1984, Blaðsíða 4

T Þriðjudagur 20. nóvember 1084 4

■ Dæmigerður kaupandi 3ja herbergja íbúðar í Reykja-
vík árið 1974 þurfti aðeins að greiða sem nemur rúmum
helmingi íbúðarverðsins þ.e. um 19.800 af 36.000 (ný)
króna kaupverði, miðað við jafn verðmætar krónur.
Dæmigerður kaupandi samskonar íbúðar 1984, þ.e. 10
árum síðar, þarf hins vegar að greiða nær fjórðung umfram
kaupverðið, þ.e. hann þarf raunverulega að greiða
rösklega 2 millj. fyrir íbúð sem kostar 1.650 þúsund
krónur. Þetta eru í stuttu máli niðurstöður Frímanns
Elvars Guðjónssonar, deildarstjóra hjá Kaupþingi,úr
útreikningum sem hann gerði fyrir ritgerð til kandídats-
prófs í viðskiptafræði í haust.
Reiknaö í mánaðarlaunum aö borga um 22,3% hreinan
komst Frímann Elvar að þeirri fjármagnskostnað ofan á íbúð-
niðurstöðu að meðallaunaður arverðið, og jafnvel meira ef
íbúðarkaupandi árið 1974 hafi meira er tekið af lánum en í
þurft IH mánaðarlaun brúttó til dæminu.
■ Fólk í húsnæðishugleiðingum lendir í tvöfalt meiri erfiðleikum í dag en fyrir tíu árum við það að fjármagna fasteignakaup. NT-mynd: Kóbcn
Athyglisverðar niðurstöður nýútskrifaðs viðskiptafræðings:
í dag er 123% dýrara að kaupa
fasteignir en fyrir tíu árum!
- Nú fara 50 mánaðarlaun í eignina á móti 18 fyrir 10 árum
að vinna fyrir eigninni. Tíu
árum síðar þyrfti 45-55 mánað-
arlaun til að grciða fyrir álíka
eign, eða 2.5 sinnum lleiri.
Rúm 45% íbúðar-
verðsins „gefins"
„í stuttu máli sagt er hrika-
legur munur á kjöruni þessara
tveggja fjölskyldna sagði
Frímann Elvar. Fjölskyldan
1974 hafi í raun og veru fengið
„geíins" rúm 45% af heildar-
verði íbúðar sinnar og jafnvel
enn hærra hlutfall ef meira hefði
veriö tekið af lánum en rciknað
er með í eftirfarandi dæmi.
Fjölskyldan 1984 þarf hinsvegar
123% dýrara að kaupa Það erf l23% dýrara 1 dasað
.. . . . kaupa lasteign en það var tyrir
IDUonu 10 árum,“ sagði Frímann Elvar.
„E! kostnaðurinn 1984 er síð- Hann tók fram að þótt dæmi sín
an settur sem hlutfall af kostn- væru tilbúin gætu þau engu að
aðinum 1974 kentur í Ijós að síður átt sér fulla stoð í raun-
veruleikanum þar sent allar fjár-
hæðir og greiðslukjör í 1974-
dæminu séu að fullu fengin frá
þeim tíma. Algengustu greiðslu-
kjör á fasteignamarkaði hafi þá
verið að 50% af söluverði fast-
I u

Hitablásarar
fyrir gas
og olíu
Skeljungsbúðin
SíÖumúla33
símar 81722 og 38125
eigna flokkaðist sem útborgun
eignarinnar og 50% voru eftir-
stöðvar sem lánaðar voru til 10
ára með 8% föstum vöxtum.
Ibúð fyrir 36 þús.
fyrir lOárum
Frímann Elvar sagði 36 þús.
(ný)krónur hafa verið dæmigert
söluverð 3ja herbergja íbúðar
1974 (þ.e. 3,6 millj. g.kr.).
Húsnæðislán, G-lán, þess tíma
var að hámarki 4.000 kr. með
30% verðtryggingu og 5,25%
vöxtum sem síðan hækkuðu í
9,75% vexti. Lífeyrissjóðslánið
er dæmigert frá lífeyrissjóði op-
inberra starfsmanna til 15 ára
með 15% og síðar 17% vöxtum
sem hafa verið óbreyttir síðan.
Bankalánið áætlar hann til 5 ára
með útlánsbankavöxtumeinsog
þeir gerðust á greiðslutímanum.
Út frá þessum tölum reiknaði
Frímann Elvar síðan hve mikið
kaupandinn 1974 greiðir af lán-
unum miðað við verðlag á sölu-
ári íbúðarinnar.
1.780 kr. afborgun
í stað 81.900 króna
Miðað við framangreind kjör
er 1974 íbúðakaupandi t.d. að
borga síðasta hluta eftirstöðva-
lánsins frá 1974 nú í ár, en sú
greiðsla var um 4,6% af upphaf-
legu heildarkaupverði eignar-
innar. Gott dæmi um brjálæði
verðbólgunnar er er sú stað-
reynd að þessi 4,6% af íbúða-
verðinu ásamt vöxtum greiðast
nú með 1.780 krónum. Sama
hlutfall af verði álíka íbúðar nú,
Dæmigerður íbúöarkaupandi 1974
Dæmigerður íbúðarkaupandi 1984
Fjármögnun: % raunvirði endurgr. % Fjarmögnun: % raunvirði endurgr. %
Eigin sparnaður 5.000 13.9% (5.000) 100,0% Eiginsparnaöur 350.000 21,1% (350.000) 100.0%
Húsnæðisstj.lán 4.000 11.1% 2.617 65.4% Húsnæðisstj.lán 290.000 17.6% 408.094 140.7%
Lífeyrissjóðslán 6.000 16.7% 2.835 47.2% Lífeyrissjóðslán 300.000 18.2% 457.500 152.5%
Bankalán 4.500 12.5% 2.999 66.7% Bankalán 300.000 18.2% 372.000 124.0%
Eftistöðvalán 16.500 45.8% 6.300 38.2% Eftistöðvalán 410.000 24.8% 430.500 105.0%
Kaupverðalls: 36.000 100% 19.751 54.9% Kaupverðalls: 1.650.000 100% 2.018.094 122.3%
■ Taflan sýnir mismuninn á kaupveröi dxmigerörar 3ja herbergja íbúðar meö 10 ára millihili, á greiöslukjörum og með þeim
lánamöguleikum sem algengust voru á hvoru söluári. Fyrsti töludálkurinn er skipting kaupverðsins, 2. dálkurinn hlutfall hvers liöar
af heildarkaupverði og 3. og 4. dálkurinn sýnir endurgreiðslur hvers láns fyrir sig, í krónum og hlutfallslega, miðað við raunvirði
lánanna þegar kaupin voru gerð. Eins og við sjáum er það eftirstöövalániö sem rýrnar mest eftir kaupin 1974, kaupandi borgar þar
raunverulega aðeins rúman þriðjung upphaflega eftirstöðvaskuldabréfsins.
ásamt 8% vöxtum, mundi nema
81.900 krónum. Seljandi 1974
fær því 2,2% af raunvirði þess-
arar greiðslu fyrir 10 árum.
Minni skýringar þarf við
1984-íbúðakaupin. Þau eru
dæmigerð fyrir árið í ár - 75%
útborgun á árinu sem fjármögn-
uð er með hinum dæmigerðu
lánum á núgildandi kjörum auk
eigin sparnaðar. Á lífeyrissjóðs-
láninu er að vísu reiknað með
5% vöxtum þótt þeir séu nú
almennt komnir í 7-8%, en
bankalánið er verðtryggt með
8% vöxtum. Eftirstöðvalánið er
óverðtryggt með 20% vöxtum
og raunvirði afborgana fram-
reiknað miðað við 18% verð-
bólguspá.
Ekki ofreiknað
Þótt 123% verðmunur á
íbúðakaupum 1974 og nú sé
gífurlegur kvaðst Frímann Elv-
ar hafa farið mjög varlega í
sakirnar í útreikningum sínum.
T.d. hafi hann ekki tekið skatta-
legu hliðina inn í dæmið. En
Ijóst sé að fasteignakaupendur
1974 hafi búið við mun rýmri
reglur um vaxtafrádrátt frá
skattskyldum tekjum heldur en
með núgildandi skattalögum.
Frímann Elvar vildi taka skýrt
frant að með þessum saman-
burði sínum sé hann ekki að
deila á verðtrygginguna eða
raunvextina af lánum sem nú
tíðkast. Það geti aldrei orðið
annað en sanngjörn krafa að
lánardrottinn fái lán sín endur-
greidd nteð verðmætari krónum
en hann lánaði.
Mikið vantar á að fólk
átti sig á mismuninum
Spurður kvaðst Frímann Elv-
ar telja að mikið vanti á að fólk
átti sig á þeim gífurlega mun
sem á því er að kaupa fasteign
nú eða um miðjan síðasta áratug
og spái því allt of lítið í þann
mun. Óttast liann að ntargir
bjartsýnismenn eigi eftir að fara
illa út úr vanhugsuðum fast-
eignakaupum nú. Hugsunar-
hátturinn „þetta reddast ein-
hvern veginn" sé stórhættulegur
miðað við núverandi aðstæður.
Mikil nauðsyn sé því til þess nú
að fasteignasalar geri miklu
meira af því að reikna út
greiðslubyrði fvrir væntanlega
kaupendur - og jafnframt hvort
þeir hafi raunverulega efni á að
kaupa.