Húsbyggingar og mannvirkjagerð 1945-1986 - 01.04.1988, Síða 29

27
4. FJÁRFESTING í ÍBÚÐARHÚSNÆÐI.
í þessum kafla verður reynt að varpa ljósi á þá þætti sem ráða
mestu um fjárfestingu í íbúðarhúsnæði. Kaflanum er skipt í fjóra
hluta. í fyrsta hlutanum er fjallað um eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði,
í öðrum um framboð íbúðarhúsnæðis, í þeim þriðja um verðmyndun,
og í þeim síðasta er bent á nokkur áhugaverð atriði varðandi
hugsanleg áhrif efnahagsskilyrða á fjárfestingu í íbúðarhúsnæði.
4.1 Eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði.
Hér verður leitast við að svara eftirfarandi þremur spurningum í
því skyni að varpa ljósi á eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði: (1) Hvaða
þarfir ráða eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði? (2) Hvaða hagstærðir ráða
mestu um eftirspurn einstaklinga eftir íbúðarhúsnæði? (3) Hvaða
hagstærðir ráða mestu um heildareftirspurn samfélagsins eftir
íbúðarhúsnæði?
4.1.1 Þarfir.
Segja má að tvenns konar þarfir ráði eftirspurn einstaklinga eftir
íbúðarhúsnæði, þ.e. neysluþörf og sparnaðarþörf. Neysluþörf er þörf
einstaklinga fyrir þá þjónustu sem íbúðarhúsnæði veitir. Sú þjónusta
getur verið mjög mismunandi, m.a. með tilliti til stærðar, aldurs og
staðsetningar íbúðarhúsnæðisins. Neysluþörf einstaklinga er einnig
misjöfn, vegna mismunandi gildismats þeirra, fjölskyldustærðar,
félagslegra aðstæðna o.s.frv.
Sparnaðarþörfin er þörf einstaklinga fyrir að varðveita og
ávaxta verðmæti, til seinni tíma neyslu. Sparnaðarformin geta að
sjálfsögðu verið margbreytileg. Þau geta borið mismunandi ávöxtun
og verið mismunandi handbær (liquid). Auk þess geta þau verið
misáhættusöm, s.s. hvað varðar varðveislu á verðgildi. Sparnaðarþörf
einstaklinga er einnig missterk, en hún ræðst m.a. af aldri
einstaklinga, væntanlegum tekjum, og auði. Við vissar aðstæður, sem
vikið verður að í næsta hluta, kemur þessi sparnaðarþörf fram sem
eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði.
Eins og sjá má eru neysluþörf og sparnaðarþörf missterkir þættir
í eftirspurn einstaklinga eftir íbúðarhúsnæði. í vissum tilfellum
ræður neysluþörf mestu, í öðrum sparnaðarþörfin.
4.1.2 Hagstærðir og eftirspurn einstakiinga.
Að sjálfsögðu eru fjölmargar hagstærðir sem endanlega ráða því
hvernig einstaklingar fullnægja ofangreindum þörfum sínum. Nefna
má:
(a) Núverandi og vænt verð á íbúðarhúsnæði; pj, og pj^
(b) Núverandi og væntar ráðstöfunartekjur einstaklinga; y og ye
(c) Greiðslutilhögun við kaup á íbúðarhúsnæði; gt
(d) Lánamöguleikar til kaupa á íbúðarhúsnæði; Im
(e) Raunvextir (eða misgengi milli lánsfjár og fastafjár); r
(f) Aðdráttarafl annarra sparnaðarforma; as.
Hér á eftir verður fjallað um hvern þessara þátta fyrir sig.