Húsbyggingar og mannvirkjagerð 1945-1986 - 01.04.1988, Síða 30

28
(a) Núverandi og vænt verð á íbúðarhúsnæði.
Líklegt er að einstaklingar skoði verð á verðmætum og þjónustu í
samhengi hvert við annað, eða hafi m.ö.o. einhverja hugmynd um
ríkjandi verðhlutföll (pl,p2,p3,...,pN). Sömuleiðis er líklegt að þeir
hafi einhverjar væntingar um hvernig slík verðhlutföll breytast í
tíma. Það má því búast við tvenns konar áhrifum af hugmyndum
einstaklinga um verðlag á eftirspurn þeirra eftir íbúðarhúsnæði. í
fyrsta lagi má búast við að hlutfallslega hátt (eða lágt) verð á
íbúðarhúsnæði eða sérstakri tegund þess dragi úr (eða auki)
eftirspurn eftir því. í öðru lagi er líklegt að væntingar í þá veru að
íbúðarhúsnæði lækki (eða hækki) í verði í náinni framtíð dragi úr
(eða auki) eftirspurn eftir því. Hafa skal í huga að markaðsverð
íbúðarhúsnæðis ræðst af samspili framboðs og eftirspurnar, og verður
vikið að því í þriðja hluta þessa kafla.
(b) Núverandi og væntar ráðstöfunartekjur einstaklinga.
Líklegt er að ráðstöfunartekjur einstaklinga og sömuleiðis væntingar
þeirra um ráðstöfunartekjur í framtíðinni setji eftirspurn þeirra eftir
íbúðarhúsnæði mörk. Einfaldast er að hugsa sér að einstaklingar hafi
í huga einhverja forgangsröðun (preferensa) á því íbúðarhúsnæði sem
þeir vildu eignast. Og síðan velji þeir úr þeirri röð m.a. með tilliti til
væntra tekna sinna, og þá þannig að við lægri (eða hærri) tekjur
velst íbúðarhúsnæði með minni (meiri) forgang. í vissum tilfellum
geta tekjurnar verið það lágar, að "tekjuskilyrðið" lendir fyrir neðan
forgangsröðunina, sem þýðir að engin eftirspurn á sér stað. í hluta
1.3 hér á eftir verður vikið að aukningu tekna almennt í samfélaginu
eða kaupmætti þeirra.
(c) Greiðslutilhögun við kaup á íbúðarhúsnæði.
Greiðslutilhögun getur verið með margvíslegum hætti, eða allt frá
staðgreiðslu til afborgunarkaupa með greiðslufresti allt að 40-50
árum. Líkur eru þó á að á húsnæðismarkaðnum þróist einhver
ákveðin greiðslutilhögun í skjóli ríkjandi efnahagsskilyrða, sem oft
er erfitt að breyta. Þannig hefur það verið hér landi. Algeng
greiðslutilhögun hefur verið sú að um tveir þriðju hlutar kaupverðs
greiðast út á einu ári án vaxta og eftirstöðvarnar á þremur til fjórum
árum eftir það með ákveðnum vöxtum (ef ekki eru yfirtekin
áhvílandi lán). Þetta háa útborgunarhlutfall er fyrst og fremst
afleiðing mikillar verðbólgu undanfarna áratugi, þar sem
verðbréfaeign hefur orðið að engu á verðbólgubálinu. Því hefur
greiðslutilhögun þróast í þá átt að seljendur reyna að fá sem mest af
kaupverðinu á sem skemmstum tíma. Nú hins vegar, þegar
verðbólgan hefur hjaðnað, tekur langan tíma að breyta ríkjandi
tilhögun. Ástæðan er fyrst og fremst sú keðjuverkun sem felst í því
að söluverð íbúðarhúsnæðis er í flestum tilfellum notuð til kaupa á
öðru íbúðarhúsnæði. Þessu fylgir það að greiðslutilhögun við kaup og
sölu verður að standast á.