Fréttablaðið - 03.03.2017, Page 28

Útgefandi
365 miðlar ehf. | Skaftahlíð 24 | s. 512 5000 | fax 512 5301
UmSjónarmaðUr aUglýSinga
Jón Ívar Vilhelmsson | jonivar@365.is | s. 512-5429
ÁbyrgðarmaðUr
Svanur Valgeirsson
Veffang
visir.is
Húsnæðiskostnaður - áætlun
Hvað kostar að reka íbúð sem ég kaupi á 30 m?
Dæmi um 30 milljón króna eign
20% 6.000.000 Eigið fé
80% 24.000.000 Lán
30.000.000 Verðmæti íbúðar
15.000 Fasteignagjöld og tryggingar
37.500 Viðhald 1,5% af verðmæti
17.000 Hússjóður hiti og þrif o.fl.
2.000 Innbústrygging bruni, vatn og innbrot
108.000 Afborgun láns 24 m
179.500 Samtals húsnæðiskostnaður á mánuði
Annað til að hafa í huga
15.000 Sími, sjónvarp og internet
20.000 Vextir á eigið fé, 6 m 4% /12 á reikning sbr. við leigu
Hér er ekki reiknað hvað kostar að kaupa og selja
Viðhald reiknað sem nálgun að meðaltali
gísli Örn bjarnhéðinsson, framkvæmdastjóri búseta, segir að fólk komi oft til að spá og spekúlera og reyni að átta sig á
markaðnum. mynd/StefÁn
nýjar fallegar búsetuíbúðir við Háteigsveg og Þverholt.
Búseti er húsnæðissamvinnufélag
sem á 34 ára farsæla sögu. Félag-
ið er rekið án hagnaðarsjónarmiða
en með sjálfbærni að leiðarljósi.
Félagið fær ekki opinbera niður-
greiðslu, er opið öllum og er í eigu
allra félagsmanna. Það kostar ein-
ungis 5.500 krónur á ári að vera fé-
lagsmaður. Með því opnar maður
tækifæri til húsnæðis en það er
hins vegar margra ára bið í elstu
og ódýrustu eignirnar. Auðveldast
er að fá nýjar eignir. Kannski eru
margir sem ekki þekkja starfsem-
ina.
Gísli Örn Bjarnhéðinsson er
framkvæmdastjóri Búseta. Hann
segir að fólk komi oft til að spá og
spekúlera, reyni að átta sig á mark-
aðnum og hvernig starfsemin virki.
„Við reynum að útskýra og ráð-
leggja fólki og skilja mismunandi
kosti og galla húsnæðisvalkosta,“
segir hann.
„Lífið er endalaust val, mismun-
andi leiðir, mismunandi kostir og
gallar við hverja leið. Það sama
gildi um húsnæði, plúsar og mínus-
ar. Besta lausnin er því ekki endi-
lega ein ákveðin leið fyrir alla. Hér
á landi er fyrst og fremst um þrjá
valkosti að ræða, leiguhúsnæði, bú-
seturéttarhúsnæði og eigin kaup.
Erlendis eru fleiri leiðir í boði þar
sem húsnæðismarkaðir eru þrosk-
aðri og stærri,“ útskýrir Gísli.
Leiguíbúðir – langur biðlisti
Leiguíbúð er algeng sem fyrsta
heimili. Kostir leiguíbúða eru litl-
ar skyldur og þekktar mánaðar-
greiðslur en um leið fylgja þeim
takmörkuð réttindi og öryggi. Leiga
er yfirleitt dýrasta húsnæðisform-
ið til lengri tíma litið enda greið-
ir leigjandi leigu miðað við 100%
verðmæti íbúðarinnar sem hann
nýtir auk kostnaðar. Skortur er á
traustum leigusölum hér á landi
sem hækka ekki stöðugt leiguna í
hvert sinn sem fasteignaverð hækk-
ar. Leigu fylgir hins vegar meira
frelsi er snýr að óvæntum viðhalds-
greiðslum og óljósri framtíð vegna
vinnu og sambúðar. Fyrir ungt fólk
sem er að fara í sína fyrstu sam-
búð þá getur leiga hentað mjög vel
og einnig þeim sem eru að horfa til
skemmri tíma og hafa takmarkað
eigið fé eða vilja ekki binda sig við
fasteign – ævintýrin bíða og fram-
tíðin er óljós þegar maður er ungur.
Fasteign getur einnig verið flókið
fyrirbæri að reka. Leigufélag Bú-
seta er með um 200 leiguíbúðir en
þar er biðlisti á annað ár.
Fyrstu íbúðarkaup
Að kaupa fasteign er einnig valkost-
ur en því fylgir meiri skuldbinding
og krefst þess að kaupendur eigi 15-
25% eigið fé og standist greiðslu-
mat. Kaup á fasteign hefur bæði
kosti og galla. Helsti kosturinn er
auðvitað möguleikinn að fasteign-
in hækki mikið í verði. Þú ræður
flestum málum sjálf/ur í samvinnu
við húsfélagið. Það kostar þó meira
að kaupa í upphafi og eigandi tekur
áhættu vegna viðhalds og ástands
íbúðar. Hann tekur einnig stór lán
sem hann er í ábyrgð fyrir og losn-
ar ekki frá nema að selja. Tíma-
setning kaupa skiptir miklu máli
því fasteignamarkaðinum má líkja
við rússíbana sem fer upp og niður.
Það er ekki heldur alltaf auðvelt
að selja. Þú getur bæði aukið við
eigið fé þitt ef fasteignaverð hækk-
ar hratt og umfram verðbólgu en
einnig tapað ef verðið lækkar eða
verðbólga er mikil. Þá er mikilvægt
að gera ráð fyrir óvæntum útgjöld-
um og viðhaldi sem getur verið um
1-3% á ári að meðaltali af verðmæti
fasteignarinnar, allt eftir aldri, hús-
gerð og viðhaldssögu. Með ákveð-
inni einföldun má segja að það er
mikilvægt fyrir fólk sem ætlar að
kaupa að horfa til lengri eignartíma
en styttri og að hafa svigrúm til að
takast á við áföll og viðhaldsskuld-
bindingar í greiðslubyrði sinni.
Búseturéttur algengur erlendis
Búseturéttur er síðan þriðja hús-
næðisformið, algengt erlendis en
minna þekkt hér á landi. Fyrir
fróðleiksfúsa er hægt er að gúgla
co-op housing fyrir þá sem vilja
kynna sér ólík form og eðli þeirra.
Með búseturéttinum er reynt að
fara bil beggja, það er leigu og
kaupa. Segja má að þú kaupir hluta
og leigir hluta. Þú hefur meiri rétt-
indi en leigjandi en einnig meiri
skyldur og ábyrgð. Með kaupum
á búseturétti ertu líkt og eigandi í
þeim skilningi að það er ekki hægt
að segja þér upp eða hækka mánað-
argjaldið nema fyrir því liggi eðli-
legar ástæður t.d. hækkun fast-
eignagjalda. Það er enginn fjárfest-
ir að taka arðsemi af fasteigninni
eins og í leigu – þú ert eigandinn
að félaginu ásamt þúsundum ann-
arra. Félagið safnar fyrir viðhaldi,
því allir borga í viðhaldsjóð sem er
samtrygging sem er þannig jafnað
út yfir tíma. Hjá Búseta fær fólk
því ekki milljón króna bakreikn-
ing vegna þakleka og það hefur gott
aðgengi að þjónustu. Greiðslubyrð-
in er því alla jafna lægri og þekkt-
ari en með því að kaupa ef allt er
reiknað og sambærilegar eignir
eru bornar saman. Það kostar lítið
að kaupa búseturétt og það kost-
ar lítið að selja. Helsti ókostur bú-
seturéttarformsins er sá að ef það
verða miklar verðhækkanir á fast-
eign yfir langan tíma þá hækkar
eigið fé þitt einungis í takt við vísi-
tölu neysluverðs, þegar þú ákveður
að selja búseturéttinn þinn. Mikil-
vægt er einnig að átta sig á að bú-
seturétturinn sem þú kaupir er þitt
eigið fé og í honum felst þín áhætta.
Ávinningurinn er lægri mánaðar-
leg greiðslubyrði því peningur-
inn liggur ekki inni á bók hjá Bú-
seta heldur fór til að greiða smiðn-
um fyrir húsið hjá þeim sem fyrst
keypti og skiptir síðan um hendur
þegar fólk flytur. Það er því skyn-
samlegt að halda áfram að spara og
leggja til hliðar ef þess er kostur.
Nýjar, litlar íbúðir
Eitt af því sem er erfiðast fyrir
ungt fólk í dag er að byrja og safna
sér nægu eigin fé. Í dag er Búseti að
bjóða upp á svokallaða A-leið. Þar
gefst fyrstu kaupendum tækifæri
til að kaupa búseturétt að andvirði
20% með aðeins um 5% greiðslu,
eða að lágmarki tvær milljónir. Af-
ganginn, hin 15 prósentin, eignast
kaupandi smátt og smátt og eign-
ast þannig um 20% eftir 15 ár eða
styttri tíma því alltaf má greiða
hraðar til að lækka greiðslubyrð-
ina. Það má líkja þessu við að eign-
ast hluta af leigunni sem er eins-
dæmi hér á landi.
Þetta er núna í boði fyrir nýjar
eignir við Einholt/Þverholt. Um er
að ræða stúdíó og tveggja herbergja
með bílastæði í kjallara sem eru
verðlagðar frá 30 milljónum króna.
Það verður að teljast hagstætt verð
því tveggja herbergja íbúð í út-
hverfi í 20-30 ára gömlu húsi án
bílastæðis í kjallara kosta um 30
milljónir í dag. Búseturétturinn er
því frá 6 til 7 milljónum króna og
þannig er hægt að sleppa inn með
aðeins tvær milljónir í glænýtt hús-
næði miðsvæðis í borginni. Þegar
aðstæður breytast eða fjölskyld-
an stækkar er hægt að færa sig í
stærra eða kaupa fasteign þar sem
eignin hefur aukist. Því miður eru
þessar eignir allar uppseldar í bili
en í lok árs má reikna með að boðn-
ar verði til sölu um 80 búseturéttar-
íbúðir þar sem tæpleg 50 eru stúdíó
og tveggja herbergja sem verða af-
hentar á vordögum 2018.
fyrsta heimilið – stórt skref
Það eru stór skref að flytja að heiman úr foreldrahúsum. Því fylgir aukið sjálfstæði og frelsi en einnig aukin ábyrgð og skyldur. Ísskápurinn
hættir að fyllast sjálfkrafa og húsálfurinn hættir að koma og þrífa. Þetta er hins vegar mikilvægt og nauðsynlegt skref að taka.
Góð ráð fyrir nýliða á
fasteignamarkaði:
l Hafðu ávallt einhvern reynd-
ari með þér að skoða, sér-
staklega ef þú ert að spá í að
kaupa. Ekki er allt gull sem
glóir.
l Afborgun lána er ekki það
sama og heildar húsnæðis-
kostnaður – gerðu áætlun
l Þegar þú berð saman eign-
ir þarf að horfa til aldurs,
ástands og standsetning-
ar. Reikna má með að lagn-
ir, gluggar og þak sé lélegt í
eldri eignum. Er safnað í hús-
sjóð í eigninni eða á næsti að
borga?
l Hafðu allar greiðslur rekjan-
legar með bankamillifærslum.
Samkomulag rafrænt og skrif-
legt. Aldrei borga eða taka við
pening yfir borðið.
l Forgangsraðaðu í greiðsl-
um, leiga, lán, hiti og rafmagn
fyrst, áfengi og út að borða
síðast ef það er afgangur.
Greiddu í sparnað ef þú getur,
þó það sé lítið. Þvottavélin
mun bila.
l Umgengni er mikilvæg –
mundu að lofta vel út, þrífa
reglulega og vera vakandi fyrir
leka í baðherbergjum. Trassa-
skapur og óþrif kosta fjár-
muni. Vatn og raki skemmir.
l Fasteignir eru handverk og
ekki gallalaus eins og nýr bíl
af færibandi – gerðu ráð fyrir
að þurfa dytta að hlutum og
bæta. Þetta er ekki fullkom-
inn heimur.
l Vertu góður nágranni, hjálpist
að við garð og sameign, taktu
upp rusl sem einhver hefur
misst eða vindurinn blásið inn
á lóðina. Bjóddu góðan daginn
og brostu – þannig skapast
betra samfélag í húsum.
fyrSta Heimilið Kynningarblað KaUpleiga
3. mars 20172
1
3
-0
6
-2
0
1
7

1
0
:4
6
F
B
0
6
4
s
_
P
0
4
4
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
3
7
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
2
1
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
2
8
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
ti
o
n
P
la
te
r
e
m
a
k
e
:
1
D
1
4
-0
2
6
4
1
D
1
4
-0
1
2
8
1
D
1
3
-F
F
E
C
1
D
1
3
-F
E
B
0
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
6
A

F
B
0
6
4
s
_
2
3
2
0
1
7
C
M
Y
K