Rit Mógilsár - 2021, Qupperneq 4

4 Rit Mógilsár
Skilgreiningar
Inngangur
Gögn og aðferðir
Óræktað land: Úthagi þar sem engu hefur verið
kostað til jarðabóta
Landverð: Verð landsins án mannvirkja svo sem
húsa eða girðinga
Landrenta: Arður af landi án kostnaðar við land-
nýt ing una, svo sem girðingar, heygjöf, vinnu við
umsjón landsins eða annað sem nýtingunni tengist.
Rentan er oftast gefin sem prósenta af landverði.
Hér er fjallað um landverð og landrentu af óræktuðu
landi á Íslandi. Land þarf fyrir alla landnýtingu og
raun hæft mat á arðsemi landnýtingar verður ekki
gert án upplýsinga um landverð. Traustar upplýs ing-
ar um landverð á Íslandi eru vandfundnar. Hjá hinu
opinbera er skráning upplýsinga um jarðir og jarða-
sölur mjög ófullkomin (Elíasdóttir 2015). Í fasteigna-
mati er óræktað land hvorki skráð né met ið til skatts.
Í landeignaskrá Þjóðskrár Íslands eru birt eignamörk
og flatarmál margra landareigna en mikið vantar á
að allar jarðir og landskika sé þar að finna.1 Traustar
upplýsingar um jarðarverð er helst að finna í skjala-
söfnum fasteignasala sem lengi hafa stund að jarða-
sölu (Elíasdóttir 2015).
Af brotakenndum upplýsingum um eignamörk og
óljósu landverði leiðir margs konar óhagræði, óvissa
og vanda mál. Eitt er að veðhæfi jarða er óljóst og
það gerir bændum erfitt fyrir við rekstrarfjármögnun
(Elíasdóttir 2015). Án upplýsinga um verð eru ákvarð-
an ir um landnýtingu og lagasetningar þar að lút-
andi ómarkvissar og leiða til vantrausts milli aðila.
Ákvarðanir sem byggjast á ranghugmyndum um
verð mæti lands geta leitt til niðurstöðu sem er and-
stæð tilgangi sínum. Í húfi er búseta og samfélag
í dreif býli, viðhald náttúrugæða og sjálfsmyndar
þjóðar innar.
Það er mikilvægt að mat á landverði sé óháð og
byggt á sannreynanlegum gögnum. Í þessari rann-
sókn var þess freistað að vinna óháða greiningu
á landverði á Íslandi byggða á gögnum sem eru
öllum opin. Í rannsókninni var notað ásett verð sam-
kvæmt auglýsingum fasteignasala. Ásett verð lýsir
verð hugmyndum seljenda og fasteignasala í þeirra
umboði. Í auglýsingu eru talin fram þau gæði sem
seljandi telur að lokki kaupendur til viðskipta og
styðji uppsett verð. Þessar upplýsingar vantar í opin-
bera skráningu á kaupsamningum og flækir grein-
ingu þeirra (Elíasdóttir 2015).
Gögnin voru notuð til að gera reiknilíkan sem spáir
land verði og það var skalað að úrtaki raunverulegra
sölu samninga til að fá söluverð. Spágildi líkansins var
prófað á matsgerðum matsnefndar eignarnámsbóta.
Lögð var áhersla á að líkanið væri tölfræðilega traust
og gæfi nægilega áreiðanlegt mat á landverði til að
gagn ast við greiningu á arðsemi skógræktar og fyrir
ákvörð un bókfærðs verðs.
Við líkangerðina voru notuð gögn um opinberlega
aug lýst verð jarða og landspildna frá árunum 1997,
1999, 2011, 2014 og 2019. Gögnin voru einnig greind
til að meta breytingar á landverði á þessu árabili og
meðal verðmæti mismunandi búrekstrar og húsa.
Gögn um hagagöngu hrossa voru notuð ásamt verð-
spá líkansins til að meta landrentu. Á grundvelli
greiningar innar er fjallað um verðmyndun á landi
og þýð ingu hennar fyrir landnotkun.
Landverð
Upplýsinga var aflað um ásett verð, póstnúmer,
landstærð lögbýla og landspildna sem boðnar voru
til sölu árin 1997, 1999, 2011, 2014 og 2019. Upplýsingar
frá árunum 1997 og 1999 voru úr fjölrituðum skrám
með söluyfirlitum frá Fasteignamiðstöðinni2. Gögn
fyrir 2011, 2014 og 2019 voru skráð með flettingu á
tveimur fasteignavefjum3 sem birta söluyfirlit frá
fjölda fasteignasala. Samtals var safnað 908 land-
færslum í skrá til greiningar á landverði, 104 frá 1997,
89 frá 1999, 92 frá 2011, 227 frá 2014 og 396 frá 2019.
Í sumum tilvikum voru sömu eignir til sölu oftar en
einu sinni.
Landareignirnar voru flokkaðar eftir því hvort þar
væru 1) íbúðarhæf hús, 2) lífvænlegur búrekstur
eða 3) veruleg hlunnindi. Lífvænlegur búskapur var
skilgreindur sem kúabú, hestabú eða ferðaþjónusta
í rekstri. Fjárbú voru undanskilin nema þau væru stór
og bústofn, ásamt framleiðslurétti, fylgdi í sölunni.
1 https://geo.skra.is/landeignaskra/
2 Skrárnar voru fengnar á árunum 1997 og 1999 frá Fasteigna-
miðstöðinni, Hlíðasmára 17, 201 Kópavogi.
3 https://www.mbl.is/fasteignir/ og http://fasteignir.visir.is/