Þjóðlíf - 01.09.1986, Side 20

upphafi. Eftir fimm ár hefur hann
aðeins greitt lánið niður um 85 þús-
und krónur. Hins vegar hefur hann á
þessum fimm árum greitt um 365 þús-
und krónur í vexti. Sé hann svo stál-
heppinn að geta selt eign sína á
kostnaðarverði hefur hann eigi að
síður minna fé milli handanna en þeg-
ar hann byrjaði, því hann á aðeins
rétt á um 1,1 milljón króna láni ef
hann ætlar að skipta um íbúð.
Kaupgeta hans er með öðrum orðum
aðeins um tvær milljónir króna þótt
hann sé skráður eigandi íbúðar að
verðmæti þriggja milljóna. Tvær af
þessum þremur milljónum eru nefni-
lega áhvílandi lán frá Byggingarsjóði
ríkisins, en þau er ekki heimilt að
flytja milli íbúða.
Aukin vandamál
landsbyggðarinnar?
Fasteignamarkaðurinn á lands-
byggðinni einkennist af því að íbúða-
verð er þar lægra en bæði byggingar-
kostnaður og brunabótamat. Veð-
hæfni, og þar með lánshæfni, miðast
við brunabótamat og því mun mark-
aðsverð húsnæðis úti á landi mjög oft
verða lœgra en hið áhvflandi lán frá
Húsnæðisstofnun skv. nýja kerfinu.
Húseignirnar standa sem sé einfald-
lega ekki undir nýju lánunum. Verði
þróun almenns fasteignaverðs svo
sem verið hefur að undanförnu mun
þetta vandamál einnig koma upp á
höfuðborgarsvæðinu.
Á árunum kringum 1980 rann um
helmingur lánsfjár Húsnæðisstofnun-
ar til landsbyggðarkjördæmanna. Á
undanförnum árum hefur hins vegar
hallað mjög undan fæti hjá lands-
byggðinni í þessum efnum. Árið 1985
var staðan orðin þannig að 79 prósent
nýbyggingarlána runnu til Reykjavík-
ur og Reykjaness.
Mjög mun draga úr byggingarþörf í
landinu á næstunni jafnframt því sem
lán til eldra húsnæðis hækka mun
meira en byggingarlánin. Lán til
kaupa á eldra húsnæði verða því
innan skamms stærsti lánaflokkur
Húsnæðisstofnunar. Umsetning á
fasteignamarkaði á höfuðborgar-
svæðinu er mun hraðari en á lands-
byggðinni og fasteignaverð allt að
helmingi hærra. Pað er því næsta ör-
uggt, að hlutur landsbyggðarinnar
hjá húsnæðislánakerfinu mun
minnka enn frekar eftir kerfis-
breytinguna. Umhugsunarefni er
hvort verkalýðsfélög úti á landi sætti
sig við að taka þátt í bindingu fjár-
magns lífeyrissjóðanna, ef 80 prósent
þess eiga að renna til Faxaflóasvæðis-
ins, einkum til fjármögnunar fast-
eignamarkaðarins þar.
Vaxtamunurinn
Talsverðar umræður hafa orðið um
mismuninn á útlánsvöxtum Hús-
næðisstofnunar og vöxtum á skulda-
bréfum sem lífeyrissjóðirnir kaupa af
stofnuninni. Útlánsvextir eru frá einu
til 3,5 prósent, en vextir til lífeyris-
sjóðanna eru hins vegar átta til níu
prósent. Fullyrt hefur verið að nið-
urgreiðsla vaxta Húsnæðisstofnunar
jafngildi víðtækum styrkjum til lán-
takenda. Þetta er reyndar aðeins að
hluta til rétt, eins og meðfylgjandi
línurit sýnir.
Við samanburð á vöxtunum verður
að taka tillit til lánstíma. 3,5 prósenta
vextir teljast til að mynda lágir á láni
til tíu ára, en allháir á láni til 40 ára. í
húsnæðisnefndinni sem samdi frum-
varpið að nýju lögunum var uppruna-
lega rætt um 5,5 prósenta vexti á 40
ára lánum. Slíkir vextir væru hreinir
okurvextir (lántaki sem tæki 2,1
milljón króna lán yrði að endurgreiða
5,3 milljónir á næstu 40 árum, miðað
við fast verðlag!).
Svo sem línuritið sýnir er munur á
heildargreiðslu lántakanum í óhag,
ekki Húsnæðisstofnun. Hins vegar er
tímamunur fyrir hendi. Lánakerfið
leggur sitt fjármagn út á 16 árum,
lántakinn endurgreiðir hverja krónu
og hálfri milljón betur á 40 árum (út-
reikningarnir eru skv. föstu verðlagi
miðað við ársbyrjun 1986).
Kerfið þreytt?
Því er ekki að leyna að kerfið sjálft
á við nokkur innri vandamál að
stríða. Margumtöluð pólitísk sam-
trygging er á hástigi í húsnæðismála-
apparatinu: fjórflokks-karlveldið er
óvíða jafn samanrekið og einmitt
þar. Þetta hefur haft í för með sér að
yfirstjórn húsnæðismála landsins hef-
ur verið illa í stakk búin til að bregð-
ast rétt við því uppnámi sem ríkt
hefur undanfarin þrjú ár í húsnæðis-
málum landsmanna.
Margir helstu valdamenn hús-
næðismála íslendinga halda innan
skamms upp á 25 ára afmæli setu
sinnar í valdastólunum. Þess má geta
að húsnæðismálastjórn er 31 árs göm-
ul og Húsnæðisstofnun ríkisins var
stofnsett fyrir 29 árum.
Ekki er að efa, að uppsöfnuð
þreyta innan kerfisins hefur seinkað
svo öllum viðbrögðum þess við hús-
næðiskreppunni, að ekkert annað en
frumkvœði utan frá dugði til að
höggva á hnútinn. Þeim röddum sem
krefjast breytinga á skipan valdastóla
húsnæðiskerfisins hlýtur af þessum
sökum að vaxa styrkur innan
stjórnmálaflokkanna á næstunni.
Hvað er framundan?
Því er ekki að neita að breyting-
arnar þann 1. september eru þær
mikilsverðustu í sögu húsnæðislána-
kerfisins. í fyrsta skipti getur ungt
fólk á íslandi aflað sér húsnæðis án
þess að þurfa að lifa fátæktarlífi í
fimm til tíu ár.
Kerfisbreytingin kemur hins vegar
fimm til sex árum of seint. Að sjálf-
sögðu hefði átt að samhæfa lífeyris-
sjóðakerfið og húsnæðislánakerfið
með húsnæðislöggjöfinni 1980.
Margra ára húsnæðislánakreppa og
tortíming hundruða fjölskyldna er
það verð sem greitt hefur verið fyrir
vanrækslusyndir stjórnmálamanna.
Hér hef ég bent á ýmislegt sem
orkar tvímælis í nýja kerfinu. Sýnu
alvarlegast er tvennt: fráhvarfið frá
fyrri áherslu á félagslegar íbúðabygg-
ingar og hundsun kerfishönnuðanna
á hagsmunum landsbyggðarinnar.
Segja má að þetta tvennt haldist í
hendur, séu raunar tvær hliðar á
sama peningi.
Það kemur vitanlega ekki á óvart
að horfið er frá félagslegum áherslum
og landsbyggðarsjónarmiðum; hafa
verður í huga að uppstokkun lána-
kerfisins kemst loksins í framkvæmd
á forsendum hægrisinnuðustu ríkis-
stjórnar í sögu lýðveldisins. Félags-
hyggjuflokkarnir fengu tækifæri á ár-
unum 1979-80 til að móta traust lána-
kerfi sem grundvallaðist á félagslegri
hugsun. Því miður notfærðu þeir sér
ekki það tækifæri.
Afleiðingar nýja kerfisins fyrir svo-
nefnda sjálfseignarstefnu eiga eftir að
koma mönnum á óvart. Ýmsir munu
trúlega telja sig hafa himinn höndum
tekið að geta nú fengið að láni á
þriðju milljón króna. í rauninni verð-
ur þó vart séð að fólk eignist umtals-
verðan eignarhluta skv. nýja kerfinu
fyrr en eftir u.þ.b. tíu til 15 ár. Með-
fylgjandi teikningar skýra þetta.
Greinilegt er, að ungt fólk sem er
að hefja búskap og kaupir eða byggir
með fulltingi nýju lánanna borgar
sáralítið í „eigin vasa“ fyrstu tíu til 15
árin. Þrjár af hverjum fjórum krón-
um sem það greiðir af lánunum eru
vextir, þ.e. leiga af fjármagni. Að því
tilskyldu að ekki hafi orðið verðfall á
fasteignamarkaði hafa hjón sem
þurfa að skipta um húsnæði eftir
fimm ár aðeins bætt eignastöðu sína
um tæplega 85 þúsund krónur.
Aðall sjálfseignarstefnunnar hefur
einmitt verið talinn sá, að fólk værí
að efla eigin hag og mynda séi Ijár-
hagslegt lífsakkeri í formi eigin hús-
eignar. Slíkt þjóðfélag eignamanna
var hugsjón Bjarna heitins Bene-
diktssonar. Með verðtryggðu lang-
tímaláni með háum vaxtagreiðslum
20 ÞJÓÐLÍF