Dagblaðið Vísir - DV - 16.11.2009, Side 13

Borist hefur fyrirspurn frá íbúð-
areiganda í fjöleignarhúsi sem
hefur að geyma 50 íbúðir. Á hús-
fundi var samþykkt tillaga um að
ráðast í viðhald fyrir 100 milljónir.
Fundinn sóttu 25 íbúðareigendur
og 15 voru meðmæltir en 10 and-
vígir. Spurt er: Þarf ekki einhver
lágmarksfjöldi eigenda að sækja
fund svo hann sé bær um að taka
svona ákvörðun í ríkjandi ástandi
þegar margar fjölskyldur berjast í
bökkum? Getur fámennur meiri-
hluti á fundi bundið húsfélagið og
aðra eigendur? Stenst að leggja
álögur upp á 2 milljónir á hvern
eiganda, óháð kreppuástandi og
hvernig á stendur hjá einstökum
eigendum? Verður fólk að láta
svona yfir sig ganga og missa jafn-
vel íbúð sína?
Hús eru forgengileg og ganga úr sér
óháð efnahagsástandi og fjárhag
eigenda á hverjum tíma. Ef hús fá
ekki það viðhald sem þarf og nauð-
synlegar endurbætur í takt nagar
tímans tönn þau miskunnarlaust og
verðmæti þeirra og notagildi rýrnar.
Það kemur eigendum í koll ef þeir
sinna ekki brýnu viðhaldi. Þegar
um einbýlishús er að ræða, er við-
hald að mestu einkamál eiganda
þess. Öðru máli gegnir um fjöleign-
arhús. Þar eru eigendur sameigin-
lega ábyrgir.
Viðhaldshvetjandi
Í þenslunni miklu var þrautin þyngri
að fá verktaka í viðhaldsverk. Grasið
þótti grænna í nýbyggingum og við-
hald húsa sat á hakanum. Nú er öld-
in önnur. Nú bítast þeir verktakar
um viðhaldsverk sem áður fúlsuðu
við þeim. Það er ljós í myrkrinu fyr-
ir húseigendur að geta nú valið úr
verktökum og náð góðum samn-
ingum. Stjórnvöld hafa líka gert
ráðstafanir til hvetja til viðhalds og
að örva viðhaldsgeirann með auk-
inni endurgreiðslu virðisaukaskatts
(100% af vinnu á byggingarstað),
eins með því að auka og hækka við-
haldslán Íbúðarlánasjóðs. Að þessu
leyti árar vel til viðhalds.
Viðhaldsletjandi
Kreppan er viðsjárverð kerling.
Ef hún gefur með hægri hrifsar
hún óðar með vinstri. Verktakar
eru margir veikburða eftir áföll og
hremmingar. Það skapar áhættu
og óvissu fyrir viðsemjendur þeirra
og kallar á vönduð vinnubrögð af
hálfu húsfélaga. Þá fylgir sá bögg-
ull skammrifi að eigendur eiga yfir-
leitt ekki digra viðhaldssjóði né aðr-
ar feitar fúlgur og allra síst á tímum
kaldakols. Lánamöguleikar eru ekki
samir og fyrrum þegar gullið flóði.
Peninga skortir víða til viðhalds og á
því stranda mörg góð áform. Ef þeir
eru ekki fyrir hendi er tómt mál að
tala um viðhald þótt þörf sé brýn og
aðstæður að ýmsu öðru leyti ákjós-
anlegar. Sannast hér eina ferðina
enn að Davíð Stefánsson frá Fagra-
skógi fór með fleipur og staðlausa
stafi þegar hann kvað: „Það er sælt að
vera fátækur, elsku Dísa mín.“ Það er
þvert á móti grautfúlt í viðhaldi sem
öðru. Sjálfsagt hefur bæði „Dísu“ og
„Dalakofanum“ verið viðhalds vant.
Húsfélög og húsfundur
Það er meginhlutverk húsfélaga
að annast viðhald sameignarinn-
ar þannig að hún þjóni sem best
þörfum eigenda og verðmæti eigna
haldist. Þegar menn kaupa eign í
fjöleignarhúsi gangast þeir undir
skyldu til þátttöku í húsfélagi. Í fjöl-
eignarhúsum er viðhald sígilt við-
fangsefni sem aldrei lýkur endan-
lega, eitt tekur við af öðru. Eigendur
mega alltaf búast við því að hús-
fundur taki ákvarðanir um viðhald
sem hefur útlát í för með sér fyrir þá.
Húsfundur verður að vera löglega
boðaður og haldinn eftir forskrift
laganna. Klúður getur eyðilagt fund
og ákvarðanir hans með afdrifa-
ríkum afleiðingum. Verður seint of
brýnt fyrir húsfélögum að vanda til
við fundi. Húseigendafélagið býður
upp á lögfræðilega rágjöf og aðstoð
við húsfundi sem tryggir lögmæta
fundi og rétt teknar ákvarðanir.
Einfaldur meirihluti
Almennt er ekki gerð krafa um lág-
marksfundarsókn á húsfundum. Á
því er byggt að þeir sem hirða um
að mæta hafi meira að segja en hin-
ir sem heima húka. Meginreglan er
að einfaldur meirihluti á fundi ráði
lyktum mála. Það heyrir til undan-
tekninga að krafist sé aukins meiri-
hluta eða samþykkis allra. Það gildir
aðeins um mikilvæg grundvallarat-
riði. Minnihlutinn getur ekki sett sig
á móti venjulegum framkvæmdum
jafnvel þótt þær séu mjög kostnað-
arsamar.
Það er höfuðeinkenni á húsfé-
lagi, að hægt er að þvinga minni-
hluta í ríkum mæli til að taka þátt í
útgjöldum sem hann hefur greitt at-
kvæði á móti. Sem mótvægi við þetta
vald er valdsvið húsfélags þröngt og
nær fyrst og fremst til ákvarðana og
ráðstafana, sem eru nauðsynlegar
og venjulegar. En vald húsfélags nær
lengra því það hefur innan vissra
marka vald til að taka ákvarðanir um
breytingar, endurbætur og nýjung-
ar. Einfaldur meirihluti þannig get-
ur ákveðið vissar framkvæmdir, sem
ekki eru nauðsynlegar eða venjuleg-
ar en meirihlutinn telur æskilegar.
Heill hússins
Þetta ríka vald meirihlutans er
nauðsynlegt til að húsfélag geti
gegnt hlutverki sínu. Taka verður
ákvarðanir út frá heill hússins og
hag og vilja meirihlutans en ekki
er unnt að taka ávallt tillit til ein-
stakra eigenda og aðstæðna þeirra.
Það verður að virða vilja og stöðu
meirihluta eigenda, að minnsta
kosti á meðan hagsmunir hússins
eru ráðandi. Það er sígild saga að
mismunandi standi á hjá eigend-
um og að þeir séu misvel í stakk
búnir til að greiða hlutdeild sína i
sameiginlegum kostnaði. Það má
vissulega hafa samúð með þeim
sem verst eru staddir en það eitt
getur ekki ráðið viðhaldsmálum
í bráð og lengd. Í stóru fjöleignar-
húsi verða aldrei allir peningalega
samstiga á sama tíma. Það verður
yfirleitt að duga að meirihlutinn
hafi vilja og bolmagn til að ráðast í
framkvæmdir.
Skynsemi og lögveð
Meirihlutinn verður vitaskuld að
fara varlega og skynsamlega að.
Miklu valdi verður að beita af skyn-
semi, lipurð og mildi. Menn skyldu í
upphafi endinn skoða. Ef meirihlut-
inn er knappur og margir eigendur
eru illa staddir og geta fyrirsjáanlega
ekki greitt sína hluti af kostnaðinum
er ekki skynsamlegt að þvinga fram
kostnaðarsamt viðhald nema það
sé þeim mun brýnna. Við vanskil
verða aðrir eigendur að axla auka-
byrði meðan krafan er innheimt.
Það er ekkert grín fyrir húsfélag eða
meirihluta eigenda að fjármagna
dýra framkvæmd og neyðast svo til
að herja á fjárvana sameigendur.
Verði húsfélag fyrir útlátum vegna
vanskila eigenda er endurkrafan
tryggð með lögveði í íbúðum þeirra.
Lögveðið gengur framar eldri og
yngri veðskuldum og fjárnámum.
Lögveðið er tímabundið og fellur
niður ári eftir gjalddaga.
Vanræksla á viðhaldi
Valdi og vilja meirihlutans eru
takmörk sett ef athafnaleysi hans
fer í bága fer við heill hússins.
Meirihlutinn getur ekki til lengd-
ar staðið gegn brýnu og nauðsyn-
legu viðhaldi ef húsið liggur und-
ir skemmdum. Vilji hann ekki eða
dragi úr hömlu að ráðast í fram-
kvæmdir þótt húsið og íbúðir þess
liggi undir skemmdum, þurfa ein-
stakir eigendur ekki að una því.
Húsið á ekki að níðist niður í skjóli
eða fyrir vanrækslu meirihlutans.
Getur minnihlutinn og jafnvel ein-
stakir eigendur þá að vissum skil-
yrðum uppfylltum ráðist í fram-
kvæmdir á kostnað allra eigenda.
Viðhald
í kreppu
Sigurður helgi guðjónSSon, formaður húseigendafélagsins svarar fyrirspurnum lesenda.
Sendið fyrirspurnir á neytendur@dv.is
neytendur 16. nóvember 2009 mánudagur 13
Jólablað DV
Stórglæsilegt og veglegt
sérblað um jólin fylgir DV
föstudaginn 27. nóvember.
Auglýsendur!
Pantið fyrir klukkan 16:00,
mánudaginn 23. nóvember
í síma 512 7050 eða í gegnum tölvupóst
á auglysingar@dv.is
Jólaskreytingar
Jólaförðun
Jólaspil
Jólaglögg
Kreppukransar
Jólauppskriftir
Jólaherbergi barnanna
Jólaföt
Jólagjöfin hennar
Jólagjöfin hans
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
Meðal efnis er:
Ásamt öllu hinu
sem fylgir jólahátíðinni.
Viðhald á svölum Þessi kínverska blokk
hefur nýlega fengið yfirhalningu en
maðurinn á myndinni fær þarna ærlegan
yfirlestur, frá reiðum eiginmanni.