Fréttablaðið - 08.07.2020, Blaðsíða 20

Að okkar mati á
fjármagnskostn-
aður félagsins að vera lægri
en það sem okkur hefur
boðist hingað til þegar tekið
er tilliti til undirliggjandi
áhættu
Rek st u r leig u félags-ins Ölmu, sem gekk áður undir nafninu Almenna leigufélagið, er „orðinn heilbrigður og sjálf bær“. María
Björk Einarsdóttir, framkvæmda-
stjóri fyrirtækisins, segir að áhrifa
af tiltekt í rekstri, sem staðið hafi
yfir undanfarin ár, hafi farið að
gæta í fyrra. Rekstur hafi gengið vel
það sem af er ári.
Alma á tæplega 1.200 íbúðir. Sam-
kvæmt ársreikningi voru fasteignir
fyrirtækisins metnar á 45 milljarða
króna við árslok, og tekjur síðasta
árs námu um þremur milljörðum
króna.
„Alma varð til við sameiningu
fimm eignasafna. Fasteignasjóðir
í rekstri GAMMA voru sameinaðir
undir merkjum Almenna leigu-
félagsins árið 2016. Sama ár var
ráðist í tvær stórar yfirtökur. Það
hefur farið mikill tími í að vinna úr
eignasöfnunum og taka til í rekstr-
inum. Eignasöfnin voru í afar mis-
jöfnu horfi. Það varð því að endur-
semja um leigu í mörgum tilfellum,
selja íbúðir sem hentuðu síður
okkar rekstri og endursemja um
fjármögnun félagsins. Fjármagns-
kostnaður er stærsti útgjaldaliður
leigufélagsins og okkur hefur tekist
að lækka fjármagnskostnað veru-
lega.“
Vaxtaberandi skuldir Ölmu voru
um 30 milljarðar króna við árs-
lok 2019, samkvæmt ársreikningi.
GAMMA annast rekstur leigufélags-
ins fyrir hönd fjárfesta, en félagið er
aftur á móti sjálfstæð eining með
eigin skrifstofu, starfsfólk og stjórn.
Kvika gekk frá kaupum á GAMMA
í fyrra.
Njóta góðs af vaxtalækkunum
Lægra vaxtastig spilar væntanlega
stóran þátt í bættum rekstri?
„Það vegur mjög þungt. Við
höfum verið svo gæfusöm að 40
prósent af skuldum félagsins eru á
breytilegum vöxtum. Alma hefur
því notið góðs af vaxtalækkunum
síðustu missera. Sparnaðurinn
nemur nokkur hundruð milljónum,
sem skilar sér í bættri afkomu. Það
munar um minna. Þessir tveir þætt-
ir: Bættur rekstur og lægra vaxta-
stig, hafa spilað afar vel saman að
undanförnu.“
Hafið þið endurfjármagnað lán
sem ekki eru á breytilegum vöxtum?
„Alma hefur ekki endurfjár-
magnað lán það sem af er ári. Við
bíðum eftir því að þau vaxtakjör
sem okkur bjóðast muni lækka enn
frekar. Að okkar mati á fjármagns-
kostnaður félagsins að vera lægri en
það sem okkur hefur boðist hingað
til, þegar tekið er tillit til undirliggj-
andi áhættu. Kjörin munu batna
með aukinni þekkingu skulda-
bréfafjárfesta á leigumarkaðnum.
Við finnum fyrir viðhorfsbreytingu,
samhliða bættum rekstri hjá okkur.
Rekstur leiguíbúða er nýr eigna-
f lokkur fyrir stofnanafjárfesta.
Á undanförnum árum hafa stóru
leigufélögin vaxið hratt til að ná
stærðarhagkvæmni og það er
kostnaðarsöm vegferð. Þegar leigu-
markaðurinn verður þroskaðri
eignaflokkur, munu fjárfestar átta
sig á undirliggjandi áhættu og það
mun hafa í för með sér lægri fjár-
magnskostnað.“
Eru þið að sigla inn í þá tíma, eða
þarf Alma að sanna sig enn frekar?
„Við teljum að við höfum sýnt
það og sannað að við erum góður
fjárfestingarkostur. Það sést vel á
bættum rekstri. Að sama skapi eru
enn mikil tækifæri á að bæta eigna-
safnið. Í ljósi þess hve vel rekstur
leigufélaga hefur gengið í yfirstand-
andi niðursveiflu í efnahagslífinu,
er ég handviss um að COVID-19
muni leiða til þess að stofnanafjár-
festar átti sig fyrr á hve leigufélög
eru traustur eignaflokkur.“
Geturðu nefnt tölur úr rekstrinum
sem endurspegla bættan rekstur
Ölmu?
„Hagnaður fyrir fjármagnsliði,
afskriftir og skatta (EBITDA), jókst
um tólf prósent á milli áranna 2018
og 2019. Nettó fjármagnsgjöld lækk-
uðu á sama tíma um ellefu prósent.
Við höfum fækkað fermetrum veru-
lega, eða um 10 til 15 þúsund, en
gerum engu að síður ráð fyrir því að
EBITDA verði svipuð í ár og undan-
farin tvö ár, eða á bilinu 1.400 til
1.600 milljónir króna. Til viðbótar
mun fjármagnskostnaður halda
áfram að lækka verulega. Vegnir,
verðtryggðir vextir hafa lækkað frá
lokum árs 2017 úr 4,4 prósentum í
3,5 prósent og óverðtryggðir vextir
hafa á sama tíma lækkað úr 7,4 pró-
sentum í 4,2 prósent. Þessi breyting
skiptir sköpum í okkar rekstri.“
Leigufélög standast COVID-19
Þú nefndir að COVID-19 varpi ljósi á
hve traustur eignaflokkur leigufélög
eru. Hvaða áhrif hefur COVID-19 á
rekstur fyrirtækisins?
„Fram til þessa hafa áhrifin verið
lítil. Sömu sögu er að segja af erlend-
um leigufélögum. Íbúðaleigufélög
eru sá angi fasteignamarkaðarins
sem hefur komið hvað best út úr
efnahagshremmingum af völdum
COVID-19.
Vanskil hjá okkur hafa aukist
óverulega enn sem komið er. Við
tókum frumkvæði í mars og buðum
viðskiptavinum sem orðið hafa
fyrir tekjumissi vegna COVID-19
Rekstur Ölmu orðinn heilbrigður
Tiltekt í eignasafni og stýrivaxtalækkanir spila vel saman. Nokkur hundruð milljón króna sparnaður vegna lægra vaxtastigs. 
Eignarhald Ölmu mun taka breytingum innan árs. Alþjóðlega horfa stofnanafjárfestar í auknum mæli til íbúðaleigufélaga.
María Björk telur að leigumarkaðurinn hér á landi verði faglegri og skipulagðari þegar fram líða stundir. „Hlutdeild þeirra sem eiga til dæmis eina til tvær íbúðir og hafa í útleigu, mun fara minnkandi,“ segir hún. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON BRINK
Varð framkvæmdastjóri leigufélagsins 25 ára
María Björk var 25 ára gömul
þegar hún tók við starfi fram-
kvæmdastjóra Ölmu.
„Það kom þannig til að ég
starfaði áður hjá GAMMA þar
sem ég vann við sérhæfðar
fjárfestingar. Undir þær féllu
fjárfestingar í íbúðarhúsnæði.
Við það öðlast ég mikla þekk-
ingu og reynslu í geiranum og
þekkti eignasafnið vel. Þegar
kom að því að sameina íbúða-
sjóði í rekstri GAMMA var mér
falið að leiða þá vinnu. Ég er afar
þakklát fyrir það traust sem mér
var sýnt.“
Helgi Vífill
Júlíusson
helgivifill@frettabladid.is
8 . J Ú L Í 2 0 2 0 M I Ð V I K U D A G U R6 MARKAÐURINN