Fréttablaðið - 08.07.2020, Síða 20

Fréttablaðið - 08.07.2020, Síða 20
Að okkar mati á fjármagnskostn- aður félagsins að vera lægri en það sem okkur hefur boðist hingað til þegar tekið er tilliti til undirliggjandi áhættu Rek st u r leig u félags-ins Ölmu, sem gekk áður undir nafninu Almenna leigufélagið, er „orðinn heilbrigður og sjálf bær“. María Björk Einarsdóttir, framkvæmda- stjóri fyrirtækisins, segir að áhrifa af tiltekt í rekstri, sem staðið hafi yfir undanfarin ár, hafi farið að gæta í fyrra. Rekstur hafi gengið vel það sem af er ári. Alma á tæplega 1.200 íbúðir. Sam- kvæmt ársreikningi voru fasteignir fyrirtækisins metnar á 45 milljarða króna við árslok, og tekjur síðasta árs námu um þremur milljörðum króna. „Alma varð til við sameiningu fimm eignasafna. Fasteignasjóðir í rekstri GAMMA voru sameinaðir undir merkjum Almenna leigu- félagsins árið 2016. Sama ár var ráðist í tvær stórar yfirtökur. Það hefur farið mikill tími í að vinna úr eignasöfnunum og taka til í rekstr- inum. Eignasöfnin voru í afar mis- jöfnu horfi. Það varð því að endur- semja um leigu í mörgum tilfellum, selja íbúðir sem hentuðu síður okkar rekstri og endursemja um fjármögnun félagsins. Fjármagns- kostnaður er stærsti útgjaldaliður leigufélagsins og okkur hefur tekist að lækka fjármagnskostnað veru- lega.“ Vaxtaberandi skuldir Ölmu voru um 30 milljarðar króna við árs- lok 2019, samkvæmt ársreikningi. GAMMA annast rekstur leigufélags- ins fyrir hönd fjárfesta, en félagið er aftur á móti sjálfstæð eining með eigin skrifstofu, starfsfólk og stjórn. Kvika gekk frá kaupum á GAMMA í fyrra. Njóta góðs af vaxtalækkunum Lægra vaxtastig spilar væntanlega stóran þátt í bættum rekstri? „Það vegur mjög þungt. Við höfum verið svo gæfusöm að 40 prósent af skuldum félagsins eru á breytilegum vöxtum. Alma hefur því notið góðs af vaxtalækkunum síðustu missera. Sparnaðurinn nemur nokkur hundruð milljónum, sem skilar sér í bættri afkomu. Það munar um minna. Þessir tveir þætt- ir: Bættur rekstur og lægra vaxta- stig, hafa spilað afar vel saman að undanförnu.“ Hafið þið endurfjármagnað lán sem ekki eru á breytilegum vöxtum? „Alma hefur ekki endurfjár- magnað lán það sem af er ári. Við bíðum eftir því að þau vaxtakjör sem okkur bjóðast muni lækka enn frekar. Að okkar mati á fjármagns- kostnaður félagsins að vera lægri en það sem okkur hefur boðist hingað til, þegar tekið er tillit til undirliggj- andi áhættu. Kjörin munu batna með aukinni þekkingu skulda- bréfafjárfesta á leigumarkaðnum. Við finnum fyrir viðhorfsbreytingu, samhliða bættum rekstri hjá okkur. Rekstur leiguíbúða er nýr eigna- f lokkur fyrir stofnanafjárfesta. Á undanförnum árum hafa stóru leigufélögin vaxið hratt til að ná stærðarhagkvæmni og það er kostnaðarsöm vegferð. Þegar leigu- markaðurinn verður þroskaðri eignaflokkur, munu fjárfestar átta sig á undirliggjandi áhættu og það mun hafa í för með sér lægri fjár- magnskostnað.“ Eru þið að sigla inn í þá tíma, eða þarf Alma að sanna sig enn frekar? „Við teljum að við höfum sýnt það og sannað að við erum góður fjárfestingarkostur. Það sést vel á bættum rekstri. Að sama skapi eru enn mikil tækifæri á að bæta eigna- safnið. Í ljósi þess hve vel rekstur leigufélaga hefur gengið í yfirstand- andi niðursveiflu í efnahagslífinu, er ég handviss um að COVID-19 muni leiða til þess að stofnanafjár- festar átti sig fyrr á hve leigufélög eru traustur eignaflokkur.“ Geturðu nefnt tölur úr rekstrinum sem endurspegla bættan rekstur Ölmu? „Hagnaður fyrir fjármagnsliði, afskriftir og skatta (EBITDA), jókst um tólf prósent á milli áranna 2018 og 2019. Nettó fjármagnsgjöld lækk- uðu á sama tíma um ellefu prósent. Við höfum fækkað fermetrum veru- lega, eða um 10 til 15 þúsund, en gerum engu að síður ráð fyrir því að EBITDA verði svipuð í ár og undan- farin tvö ár, eða á bilinu 1.400 til 1.600 milljónir króna. Til viðbótar mun fjármagnskostnaður halda áfram að lækka verulega. Vegnir, verðtryggðir vextir hafa lækkað frá lokum árs 2017 úr 4,4 prósentum í 3,5 prósent og óverðtryggðir vextir hafa á sama tíma lækkað úr 7,4 pró- sentum í 4,2 prósent. Þessi breyting skiptir sköpum í okkar rekstri.“ Leigufélög standast COVID-19 Þú nefndir að COVID-19 varpi ljósi á hve traustur eignaflokkur leigufélög eru. Hvaða áhrif hefur COVID-19 á rekstur fyrirtækisins? „Fram til þessa hafa áhrifin verið lítil. Sömu sögu er að segja af erlend- um leigufélögum. Íbúðaleigufélög eru sá angi fasteignamarkaðarins sem hefur komið hvað best út úr efnahagshremmingum af völdum COVID-19. Vanskil hjá okkur hafa aukist óverulega enn sem komið er. Við tókum frumkvæði í mars og buðum viðskiptavinum sem orðið hafa fyrir tekjumissi vegna COVID-19 Rekstur Ölmu orðinn heilbrigður Tiltekt í eignasafni og stýrivaxtalækkanir spila vel saman. Nokkur hundruð milljón króna sparnaður vegna lægra vaxtastigs.  Eignarhald Ölmu mun taka breytingum innan árs. Alþjóðlega horfa stofnanafjárfestar í auknum mæli til íbúðaleigufélaga. María Björk telur að leigumarkaðurinn hér á landi verði faglegri og skipulagðari þegar fram líða stundir. „Hlutdeild þeirra sem eiga til dæmis eina til tvær íbúðir og hafa í útleigu, mun fara minnkandi,“ segir hún. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON BRINK Varð framkvæmdastjóri leigufélagsins 25 ára María Björk var 25 ára gömul þegar hún tók við starfi fram- kvæmdastjóra Ölmu. „Það kom þannig til að ég starfaði áður hjá GAMMA þar sem ég vann við sérhæfðar fjárfestingar. Undir þær féllu fjárfestingar í íbúðarhúsnæði. Við það öðlast ég mikla þekk- ingu og reynslu í geiranum og þekkti eignasafnið vel. Þegar kom að því að sameina íbúða- sjóði í rekstri GAMMA var mér falið að leiða þá vinnu. Ég er afar þakklát fyrir það traust sem mér var sýnt.“ Helgi Vífill Júlíusson helgivifill@frettabladid.is 8 . J Ú L Í 2 0 2 0 M I Ð V I K U D A G U R6 MARKAÐURINN

x

Fréttablaðið

Beinleiðis leinki

Hvis du vil linke til denne avis/magasin, skal du bruge disse links:

Link til denne avis/magasin: Fréttablaðið
https://timarit.is/publication/108

Link til dette eksemplar:

Link til denne side:

Link til denne artikel:

Venligst ikke link direkte til billeder eller PDfs på Timarit.is, da sådanne webadresser kan ændres uden advarsel. Brug venligst de angivne webadresser for at linke til sitet.