Fréttablaðið - 08.07.2020, Side 21

Fréttablaðið - 08.07.2020, Side 21
Leigufélögunum var kennt um verð- hækkanir á markaði að ósekju. Umræðan var oft og tíðum ósanngjörn. Einka- rekin leigufélög eru með litla markaðshlutdeild og eru fjarri því að vera í markaðs- ráðandi stöðu. María Björk telur að leigumarkaðurinn hér á landi verði faglegri og skipulagðari þegar fram líða stundir. „Hlutdeild þeirra sem eiga til dæmis eina til tvær íbúðir og hafa í útleigu, mun fara minnkandi,“ segir hún. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON BRINK að dreifa og fresta leigugreiðslum. Þremur mánuðum seinna höfum við samið um greiðsludreifingu á því sem nemur einu prósenti af árs- tekjum Ölmu. Það er afar lítið. Ekki hefur heldur dregið úr eftirspurn eftir traustu leiguhúsnæði, heldur hefur sjaldan verið jafnmikið að gera hjá okkur.“ Sérðu fram á að leiguverð muni lækka á næstunni? „Vísitala leiguverðs á höfuðborg- arsvæðinu lækkaði um tvö prósent á milli mánaða í maí, en hefur staðið í stað á nafnverði undanfarna tólf mánuði. Það er eðlilegt að leigan muni lækka lítillega, einkum á svæðum sem COVID-19 hefur leikið grátt efnahagslega. En þær lækkanir munu hafa óveruleg áhrif á rekstur fyrirtækisins. Alma er með stórt og dreift eignasafn. Við sjáum ekki fram á að nýtingarhlutfall okkar muni lækka mikið, og það skiptir okkur meira máli en verðlækkanir.“ Nýtingarhlutfall Ölmu var 95 prósent undanfarin tvö ár, að því er fram kemur í ársreikningi. María Björk segir að hluta af vannýttu húsnæði megi rekja til úrvinnslu á eignasöfnum. „Við teljum okkur geta aukið nýtinguna enn frekar.“ Vel staðsettar íbúðir Hvar eru íbúðir Ölmu staðsettar á landinu? „Langstærsti hluti íbúðanna er á suðvesturhorninu. Þar hefur áhersla okkar legið. Við höfum einkum beint sjónum okkar að höfuðborgarsvæðinu. Hátt hlutfall af eignasafninu eru afar vel stað- settar íbúðir í póstnúmerum 101 til 108 í Reykjavík. Við höfum lengi haft miðbæjarbrag á eignasafninu.“ Við árslok 2019 voru 65 prósent af eignasafninu staðsett á höfuð- borgarsvæðinu, vegið samkvæmt fasteignamati 2020, þar af 27 pró- sent innan póstnúmera 101 til 108 í Reykjavík. Þá voru 18 prósent eignasafnsins á Suðurnesjum, að því er fram kemur í ársreikningi. Hafið þið brugðist við COVID-19 með því að selja ferðamannaíbúðir að undanförnu? „Einungis lítill hluti af eigna- safninu hefur verið hótelíbúðir sem leigðar hafa verið til ferða- manna. Við höfum ekki selt þær. Þegar COVID-19 blossaði upp breyttum við þeim öllum í hefð- bundnar leiguíbúðir og komum þeim f ljótt í leigu. Þetta sýndi vel sveigjanleikann í okkar rekstrar- módeli. Að sama skapi varpaði það ljósi á yfirburði íbúðahótela, hvað varðar áhættudreifingu, fram yfir hefðbundin hótel.“ Hvernig eignir hafið þið selt á undanförnum árum? „Við höfum annars vegar selt íbúðir á jaðarsvæðum og hins vegar íbúðir sem þarfnast mikils viðhalds. Það er gert í því skyni að auka hagkvæmni í rekstri og auka sjóðsstreymið. Við teljum að staðsetning skipti höfuðmáli í fasteignarekstri. Eftir því sem tækninni fleygir fram mun byggingarkostnaður lækka. Hann mun lækka verulega á næstu ára- tugum og þá mun verðmæti fast- eigna byggja að verulegu leyti á staðsetningu þeirra.“ Hafið þið selt mikið af íbúðum á undanförnum misserum? „Nei, á undanförnum tveimur árum höfum við selt einhverja tugi íbúða. Það hefur verið gert í því skyni að bæta eignasafnið, en ekki með það fyrir augum að minnka það.“ Eru tækifæri til að selja hluta af fasteignasafninu til fjárfesta eða annarra leigufélaga? „Við höfum ekki verið að gera það. Við höfum sigtað út eignir sem hafa ekki skilað ásættanlegri ávöxt- un og selt á almennum markaði. Þar liggur áherslan okkar.“ Sjóðnum brátt slitið Er tækifæri til að kaupa fleiri eignir? „Við erum í góðri stærð, en það er mikil stærðarhagkvæmni í rekstr- inum. Það gæti borgað sig að fjár- festa frekar í íbúðum. Staðan er hins vegar sú að það liggur fyrir að eignarhaldið mun taka breytingum innan tíðar. Alma er í eigu sjóðs í rekstri GAMMA, dótturfélags Kviku, og stefnt er að því að slíta sjóðnum innan árs. Sjóðurinn er í eigu dreifðs hóps fagfjárfesta.“ María Björk rifjar upp að nánast frá upphafi hafi verið lagt upp með að skrá Ölmu á hlutabréfamarkað. „Það var horfið frá þeim áform- um síðastliðið haust, enda voru aðstæður á markaði ekki fýsilegar. Leigufélagið Heimavellir var skráð á hlutabréfamarkað vorið 2018 og það gafst ekki vel. Verðlagning á Heimavöllum á markaði var afar óeðlileg, og þess vegna var fallið frá því að skrá Ölmu á markað.“ Aðspurð segir hún að það séu fjölmargir kostir í stöðunni við slit á sjóðnum. „Það verður áhugavert að sjá hvernig að því verður staðið.“ Kemur til greina að skrá Ölmu í kauphöll? „Það er allt til skoðunar. Okkur þótti það jákvæð tíðindi þegar norska leigufélagið Fredensborg keypti Heimavelli við upphaf árs. Það er gæðastimpill fyrir leigu- markaðinn á Íslandi að stór, erlend- ur stofnanafjárfestir skuli koma inn með myndarlegum hætti. Það sýnir, svo ekki verður um villst, að verð- lagningin á Heimavöllum var í raun markaðsbrestur. Verðlagningin var ekki í samræmi við undirliggjandi eignasafn eða rekstur þess. Það hefur sýnt sig að leigufélög eru nýr eignaf lokkur sem vaxið hefur hratt að undanförnu og þess vegna þekkja íslenskir fjárfestar hann ekki nægilega vel. Það hefur skapast tortryggni gagnvart þeim. Það má rekja til þess að stór leigu- félög hafa gengið í gegnum vaxtar- skeið, eins og ég hef nefnt áður, sem knúið var áfram af kaupum á stærri eignasöfnum. Það hefur kallað á að vinna hefur þurft betur úr eignum þeirra og það getur verið kostnaðar- samt. Reksturinn hefur því ekki verið í stakk búinn til að sanna sig. Af þeim sökum var það ef til vill ekki rétti tímapunkturinn að fara á markað. Ég hef ekki trú á öðru en að á þessum tímapunkti myndi leigu- félag á borð við Ölmu standa sig vel á markaði. Fjármálamarkaðir hafa öðlast meiri skilning á rekstrinum og leigufélögin hafa fengið tækifæri til að sanna sig.“ Síðastliðið haust var skipuð ný stjórn yfir Ölmu í stað þeirrar sem GAMMA hafði raðað saman. Kom hún með nýjar áherslur í reksturinn? „Fram að þeim tíma hafði verið unnið að því í nokkur ár að skrá Ölmu á hlutabréfamarkað. Við þessi tímamót var horfið frá þeim áform- um, að minnsta kosti um sinn. Það var því tekin ákvörðun um að vinna enn frekar í úrvinnslu á eignasafn- inu og halda áfram að selja eignir sem skiluðu ekki viðunandi ávöxt- un. Að öðru leyti hefur verið unnið eftir okkar stefnu, um að vera fyrsti valkostur fólks á almennum leigu- markaði hér á landi.“ Þú hefur sagt að af koma stóru leigufélaganna hafi ekki verið við- unandi í einhver ár, vegna þess hve kostnaðarsamt það var að vinna úr eignasöfnunum. Þannig að vandi leigufélaga fólst ekki í því að leiga væri almennt ekki nógu há til að mæta kostnaði við útleigu? „Nei, það var ekki grunnvandinn í rekstrinum, heldur þurfti að laga tekju- og gjaldahlið eignasafnanna. Fjármagnskostnaður var sömuleiðis hár.“ Leiguíbúðum fjölgi Hvernig sérðu leigumarkaðinn þró- ast á næstu árum? „Leigumarkaðurinn var fyrir hrunið 2008 um 14 prósent af hús- næðismarkaði. Hlutfallið hefur sveif last á bilinu 21 til 23 prósent að undanförnu. Áætlað er að leigu- íbúðir séu um 30 þúsund. Ég hef mikla trú á að leigu- íbúðum fari fjölgandi. Í fyrsta lagi mun íbúum á Íslandi fjölga mikið, einkum á höfuðborgarsvæðinu. Í aðalskipulagi Reykjavíkurborgar er reiknað með að íbúum fjölgi um 70 þúsund frá árinu 2014 til 2040. Þessi hópur mun þurfa að búa ein- hvers staðar og hluti þeirra verður á leigumarkaði. Það er alþjóðleg þróun að hlut- deild leiguhúsnæðis fer vaxandi. Það helst meðal annars í hendur við þéttingu byggðar og lífsstíls- breytingu yngri kynslóða, þar sem minni áhersla er lögð á að eiga hluti og ríkari áhersla er á deilihagkerfið. Unga fólkið sækist eftir sveigjan- leika og meiri þjónustu. Dæmi um aukna þjónustu við leigjendur er að erlendis eru blokkir, þar sem íbúar þurfa ekki að eiga heimilis- tæki og búnað sem er sjaldan notað, heldur geta verið áskrifendur hjá leigufélaginu og deilt þessu með nágrönnum sínum. Annað dæmi er að sumar blokkir bjóða upp á skrif- stofuaðstöðu utan heimilisins. Við það þurfa íbúarnir ekki jafn stórar vistarverur. Enn fremur tel ég að leigu- markaðurinn hér á landi verði fag- legri og skipulagðari þegar fram líða stundir. Hlutdeild þeirra sem eiga til dæmis eina til tvær íbúðir og hafa í útleigu, mun fara minnk- andi. Stærri leigufélög hafa burði til að þjónusta leigjendur með betri hætti. Það er eftirsóknarverðara fyrir leigjendur að eiga í viðskiptum við leigufélög sem geta boðið upp á aukið húsnæðisöryggi og meiri þjónustu. Auk þess ætti það að vera fýsilegri kostur fyrir þá sem eiga fáeinar íbúðir að fjárfesta frekar í skráðu leigufélagi, vegna þess að í því felst meiri áhættudreifing og minna umstang.“ Stofnanafjárfestar í íbúðarhúsnæði María Björk segir að alþjóðlega hafi stofnanafjárfestar verið að kaupa fasteignir í auknum mæli, sérstaklega íbúðarhúsnæði. Áður hafi stofnanafjárfestar einblínt á atvinnuhúsnæði, einkum skrif- stofur og verslunarrými. „Nú er íbúðarhúsnæði orðið að kjarna- fjárfestingu hjá stærri fjárfestum. Í Þýskalandi er íbúðarhúsnæði orðið fyrirferðameira í eignasafni margra þeirra en skrifstofuhúsnæði, og reiknað er með að hlutfallið muni aukast enn frekar á komandi árum. Í Bretlandi hafa félög í eigu stofnanafjárfesta, sem byggja og reka leiguhúsnæði, vaxið um 20-30 prósent á ári síðastliðin ár og spá greiningaraðilar gríðarlegum vexti í þeim geira. Kveikjan að auknum fjárfestingum í leiguíbúðum, er leit fjárfesta að ávöxtun í lágvaxtaum- hverfi. Þessi þróun er líka að eiga sér stað á Íslandi. Stjórnmálamenn hafa víða um heim kallað eftir skipulagðari og faglegri leigumarkaði. Það er til hagsbóta fyrir leigjendur. Félögin njóta því viss velvilja. Sömu áhersl- ur er að finna hérlendis.“ Hvers vegna hafa í alþjóðlegu tilliti íbúðaleigufélög setið eftir hjá stofnanafjárfestum og þeir kosið að beina sjónum sínum að atvinnuhús- næði? „Leigufélög hafa haft sterka stöðu á Norðurlöndum. Víða annars staðar má rekja skekkjuna í eigna- safninu til þess, að rík áhersla hefur verið á að fólk eigi heimili sitt. Með tilkomu nýrra kynslóða og aukinn- ar sóknar í miðborgir, hefur dregið úr þeirri áherslu. Við Íslendingar erum þó enn eftirbátar annarra vestrænna ríkja hvað þetta varðar. Það má eflaust rekja til tveggja þátta: Annars vegar að vaxtastig hérlendis hefur verið hærra en annars staðar og því hafa fjárfestar átt hægara um vik að ná góðri ávöxtun á skulda- bréfamarkaði. Hins vegar er um að ræða nýjan eignaflokk og fjárfestar eiga eftir að öðlast meiri þekkingu á starfseminni.“ Íbúðir áhættuminni Hver er munurinn á að fjárfesta í atvinnuhúsnæði og íbúðarhúsnæði? „Það er áhættuminna að fjárfesta í íbúðum. Allir eru sammála um það. Það helgast af því að íbúðar- húsnæði er nauðsynjavara. Ávöxt- unarkrafan er að sama skapi lægri. Eignirnar eru einsleitari og því er auðveldara að koma þeim í verð en atvinnuhúsnæði, ef svo ber undir. Það er auðvelt að viðhalda mjög háu nýtingarhlutfalli í vel staðsettu íbúðarhúsnæði. Sömuleiðis er fjöldi viðskiptavina fleiri en í tilviki fast- eignafélaga sem eiga atvinnuhús- næði og því er áhættudreifingin meiri þegar kemur að tekjum. Þessir þættir leiða til þess að það er áhættuminna að fjárfesta í íbúðar- húsnæði.“ Umræðan hefur verið óvægin gagnvart leigufélögum. Hvernig horfir hún við þér? „Þetta snýst öðrum þræði um að stór leigufélög voru lengi vel ekki til á Íslandi. Stóru leigufélögin voru stofnuð á sama tíma og það var mik- ill skortur á íbúðarhúsnæði, sem leiddi til skarprar verðhækkunar á íbúðaverði, eða öllu heldur leiðrétt- ingar á verði, eftir miklar lækkanir í kringum hrunið. Leiguverð fylgdi hækkunum á húsnæðisverði, enda er eðlilega fylgni á milli húsnæðis- verðs og leiguverðs. Leigufélögunum var kennt um verðhækkanir á markaði að ósekju. Umræðan var oft og tíðum ósann- gjörn. Einkarekin leigufélög eru með litla markaðshlutdeild og eru fjarri því að vera í markaðsráðandi stöðu. Leigufélögin sem eru ekki hluti af félagslega kerfinu, eru með tíu til tólf prósent af heildarmarkaðnum. Þarna á ég við Ölmu, Heimavelli og nokkur önnur minni félög. Ein- staklingar eru með um 60 prósent af markaðnum og félagslega kerfið um 30 prósent. Við fundum mikinn meðbyr og umræðan batnaði þegar við hófum að bjóða sjö ára leigusamninga sem fylgja vísitölu neysluverðs. Það skapar meiri fyrirsjáanleika fyrir viðskiptavini og eykur húsnæðis- öryggi þeirra. Það er góður kostur fyrir þá sem ætla að vera til lengri tíma á leigumarkaði.“ Með hvaða hætti er hægt að stuðla að lægra leiguverði á Íslandi? „Það þarf fyrst og fremst að skapa umgjörð fyrir skilvirkan hús- næðismarkað, til þess að ýta undir jafnvægi milli framboðs og eftir- spurnar, en við þekkjum því miður að sveiflur á húsnæðismarkaði hér á landi hafa verið miklar. Það er mikilvægt að allir hagsmunaaðilar fari að hugsa til lengri tíma, enda er húsnæði í grunninn langtímafjár- festing. Ríkari aðkoma stofnana- fjárfesta að fjármögnun faglegra íbúðaleigufélaga, væri jákvætt skref til þess að tryggja frekari stöðug- leika á þessum hluta markaðarins. Það er ýmislegt sem hægt er að gera til þess að liðka fyrir þeirri þróun, en til dæmis tel ég að það væri til mikilla bóta ef innleidd væri svokölluð REIT-löggjöf á Íslandi. REIT (Real Estate Investment Trust) er félagaform sem er sérstaklega hannað fyrir tekjuberandi fast- eignasöfn. Sífellt f leiri lönd hafa sett upp einhvers konar REIT-regluverk. Algeng einkenni REIT-sjóða eru þröngar fjárfestingarheimildir, þar sem slík félög mega nánast einungis fjárfesta í fasteignum, skilyrði um dreift eignarhald með lágmarks- fjölda hluthafa og skilyrði um arð- greiðslur, sem nema oft um 90 pró- sentum af hagnaði fyrir tekjuskatt. Kosturinn við REIT-fyrirkomu- lagið er það að sjóðirnir eru ekki sjálfstæðir skattaðilar og er afkom- an greidd beint til eigenda og skatt- lögð hjá þeim, samkvæmt þeim reglum sem gilda fyrir hvern og einn. Þá er um að ræða þekkt form sem er vinsælt í alþjóðlegum eigna- söfnum og skilgreint sem sérstakir eignaflokkar af matsfyrirtækjum. Þannig getur REIT-löggjöf laðað að innlenda sem erlenda stofnanafjár- festa og ýtt undir seljanleika og skil- virkni á markaðnum.“ Ófyrirséðar hækkanir á fasteignagjöldum grafa undan langtímaleigu María Björk segir að fasteigna- skattar hafi lengi verið háir á Íslandi í alþjóðlegum saman- burði. Þeir séu stærsti liðurinn í rekstrarkostnaði fasteigna, bæði hjá eigendum íbúðarhús- næðis og atvinnuhúsnæðis. „Það versta við núverandi fyrirkomulag á álagningu fast- eignagjalda er þó hversu lítill fyrirsjáanleiki er í gjaldtökunni. Fasteignagjöld ráðast annars vegar af fasteignamati sem Þjóðskrá gefur út á ári hverju og hins vegar af gjaldskrám ein- stakra sveitarfélaga. Báðir þessir liðir geta sveifl- ast mikið milli ára og ráðast af veðri og vindum hverju sinni. Afleiðingin er sú að það er erfiðara að gera áætlanir til lengri tíma, sem dregur úr hvötum til þess að gera lang- tímaleigusamninga og skilar sér í óvissuálagi á leiguverð. Þetta fyrirkomulag er gallað og það er erfitt að hugsa sér að við myndum sætta okkur við sama ófyrirsjáanleika í annarri skatt- heimtu.“ MARKAÐURINN 7M I Ð V I K U D A G U R 8 . J Ú L Í 2 0 2 0

x

Fréttablaðið

Direkte link

Hvis du vil linke til denne avis/magasin, skal du bruge disse links:

Link til denne avis/magasin: Fréttablaðið
https://timarit.is/publication/108

Link til dette eksemplar:

Link til denne side:

Link til denne artikel:

Venligst ikke link direkte til billeder eller PDfs på Timarit.is, da sådanne webadresser kan ændres uden advarsel. Brug venligst de angivne webadresser for at linke til sitet.