Fréttablaðið - 08.07.2020, Side 21

Leigufélögunum var
kennt um verð-
hækkanir á markaði að
ósekju. Umræðan var oft og
tíðum ósanngjörn. Einka-
rekin leigufélög eru með litla
markaðshlutdeild og eru
fjarri því að vera í markaðs-
ráðandi stöðu.
María Björk telur að leigumarkaðurinn hér á landi verði faglegri og skipulagðari þegar fram líða stundir. „Hlutdeild þeirra sem eiga til dæmis eina til tvær íbúðir og hafa í útleigu, mun fara minnkandi,“ segir hún. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON BRINK
að dreifa og fresta leigugreiðslum.
Þremur mánuðum seinna höfum
við samið um greiðsludreifingu á
því sem nemur einu prósenti af árs-
tekjum Ölmu. Það er afar lítið. Ekki
hefur heldur dregið úr eftirspurn
eftir traustu leiguhúsnæði, heldur
hefur sjaldan verið jafnmikið að
gera hjá okkur.“
Sérðu fram á að leiguverð muni
lækka á næstunni?
„Vísitala leiguverðs á höfuðborg-
arsvæðinu lækkaði um tvö prósent
á milli mánaða í maí, en hefur staðið
í stað á nafnverði undanfarna tólf
mánuði. Það er eðlilegt að leigan
muni lækka lítillega, einkum á
svæðum sem COVID-19 hefur leikið
grátt efnahagslega. En þær lækkanir
munu hafa óveruleg áhrif á rekstur
fyrirtækisins. Alma er með stórt
og dreift eignasafn. Við sjáum ekki
fram á að nýtingarhlutfall okkar
muni lækka mikið, og það skiptir
okkur meira máli en verðlækkanir.“
Nýtingarhlutfall Ölmu var 95
prósent undanfarin tvö ár, að því
er fram kemur í ársreikningi. María
Björk segir að hluta af vannýttu
húsnæði megi rekja til úrvinnslu
á eignasöfnum. „Við teljum okkur
geta aukið nýtinguna enn frekar.“
Vel staðsettar íbúðir
Hvar eru íbúðir Ölmu staðsettar á
landinu?
„Langstærsti hluti íbúðanna
er á suðvesturhorninu. Þar hefur
áhersla okkar legið. Við höfum
einkum beint sjónum okkar að
höfuðborgarsvæðinu. Hátt hlutfall
af eignasafninu eru afar vel stað-
settar íbúðir í póstnúmerum 101
til 108 í Reykjavík. Við höfum lengi
haft miðbæjarbrag á eignasafninu.“
Við árslok 2019 voru 65 prósent
af eignasafninu staðsett á höfuð-
borgarsvæðinu, vegið samkvæmt
fasteignamati 2020, þar af 27 pró-
sent innan póstnúmera 101 til 108
í Reykjavík. Þá voru 18 prósent
eignasafnsins á Suðurnesjum, að
því er fram kemur í ársreikningi.
Hafið þið brugðist við COVID-19
með því að selja ferðamannaíbúðir
að undanförnu?
„Einungis lítill hluti af eigna-
safninu hefur verið hótelíbúðir
sem leigðar hafa verið til ferða-
manna. Við höfum ekki selt þær.
Þegar COVID-19 blossaði upp
breyttum við þeim öllum í hefð-
bundnar leiguíbúðir og komum
þeim f ljótt í leigu. Þetta sýndi vel
sveigjanleikann í okkar rekstrar-
módeli. Að sama skapi varpaði það
ljósi á yfirburði íbúðahótela, hvað
varðar áhættudreifingu, fram yfir
hefðbundin hótel.“
Hvernig eignir hafið þið selt á
undanförnum árum?
„Við höfum annars vegar selt
íbúðir á jaðarsvæðum og hins
vegar íbúðir sem þarfnast mikils
viðhalds. Það er gert í því skyni að
auka hagkvæmni í rekstri og auka
sjóðsstreymið.
Við teljum að staðsetning skipti
höfuðmáli í fasteignarekstri. Eftir
því sem tækninni fleygir fram mun
byggingarkostnaður lækka. Hann
mun lækka verulega á næstu ára-
tugum og þá mun verðmæti fast-
eigna byggja að verulegu leyti á
staðsetningu þeirra.“
Hafið þið selt mikið af íbúðum á
undanförnum misserum?
„Nei, á undanförnum tveimur
árum höfum við selt einhverja tugi
íbúða. Það hefur verið gert í því
skyni að bæta eignasafnið, en ekki
með það fyrir augum að minnka
það.“
Eru tækifæri til að selja hluta af
fasteignasafninu til fjárfesta eða
annarra leigufélaga?
„Við höfum ekki verið að gera
það. Við höfum sigtað út eignir sem
hafa ekki skilað ásættanlegri ávöxt-
un og selt á almennum markaði. Þar
liggur áherslan okkar.“
Sjóðnum brátt slitið
Er tækifæri til að kaupa fleiri eignir?
„Við erum í góðri stærð, en það er
mikil stærðarhagkvæmni í rekstr-
inum. Það gæti borgað sig að fjár-
festa frekar í íbúðum. Staðan er
hins vegar sú að það liggur fyrir að
eignarhaldið mun taka breytingum
innan tíðar. Alma er í eigu sjóðs
í rekstri GAMMA, dótturfélags
Kviku, og stefnt er að því að slíta
sjóðnum innan árs. Sjóðurinn er í
eigu dreifðs hóps fagfjárfesta.“
María Björk rifjar upp að nánast
frá upphafi hafi verið lagt upp með
að skrá Ölmu á hlutabréfamarkað.
„Það var horfið frá þeim áform-
um síðastliðið haust, enda voru
aðstæður á markaði ekki fýsilegar.
Leigufélagið Heimavellir var skráð
á hlutabréfamarkað vorið 2018 og
það gafst ekki vel. Verðlagning á
Heimavöllum á markaði var afar
óeðlileg, og þess vegna var fallið frá
því að skrá Ölmu á markað.“
Aðspurð segir hún að það séu
fjölmargir kostir í stöðunni við slit
á sjóðnum. „Það verður áhugavert
að sjá hvernig að því verður staðið.“
Kemur til greina að skrá Ölmu í
kauphöll?
„Það er allt til skoðunar. Okkur
þótti það jákvæð tíðindi þegar
norska leigufélagið Fredensborg
keypti Heimavelli við upphaf árs.
Það er gæðastimpill fyrir leigu-
markaðinn á Íslandi að stór, erlend-
ur stofnanafjárfestir skuli koma inn
með myndarlegum hætti. Það sýnir,
svo ekki verður um villst, að verð-
lagningin á Heimavöllum var í raun
markaðsbrestur. Verðlagningin var
ekki í samræmi við undirliggjandi
eignasafn eða rekstur þess.
Það hefur sýnt sig að leigufélög
eru nýr eignaf lokkur sem vaxið
hefur hratt að undanförnu og þess
vegna þekkja íslenskir fjárfestar
hann ekki nægilega vel. Það hefur
skapast tortryggni gagnvart þeim.
Það má rekja til þess að stór leigu-
félög hafa gengið í gegnum vaxtar-
skeið, eins og ég hef nefnt áður, sem
knúið var áfram af kaupum á stærri
eignasöfnum. Það hefur kallað á að
vinna hefur þurft betur úr eignum
þeirra og það getur verið kostnaðar-
samt. Reksturinn hefur því ekki
verið í stakk búinn til að sanna sig.
Af þeim sökum var það ef til vill
ekki rétti tímapunkturinn að fara
á markað.
Ég hef ekki trú á öðru en að á
þessum tímapunkti myndi leigu-
félag á borð við Ölmu standa sig vel
á markaði. Fjármálamarkaðir hafa
öðlast meiri skilning á rekstrinum
og leigufélögin hafa fengið tækifæri
til að sanna sig.“
Síðastliðið haust var skipuð ný
stjórn yfir Ölmu í stað þeirrar sem
GAMMA hafði raðað saman. Kom
hún með nýjar áherslur í reksturinn?
„Fram að þeim tíma hafði verið
unnið að því í nokkur ár að skrá
Ölmu á hlutabréfamarkað. Við þessi
tímamót var horfið frá þeim áform-
um, að minnsta kosti um sinn. Það
var því tekin ákvörðun um að vinna
enn frekar í úrvinnslu á eignasafn-
inu og halda áfram að selja eignir
sem skiluðu ekki viðunandi ávöxt-
un. Að öðru leyti hefur verið unnið
eftir okkar stefnu, um að vera fyrsti
valkostur fólks á almennum leigu-
markaði hér á landi.“
Þú hefur sagt að af koma stóru
leigufélaganna hafi ekki verið við-
unandi í einhver ár, vegna þess hve
kostnaðarsamt það var að vinna úr
eignasöfnunum. Þannig að vandi
leigufélaga fólst ekki í því að leiga
væri almennt ekki nógu há til að
mæta kostnaði við útleigu?
„Nei, það var ekki grunnvandinn
í rekstrinum, heldur þurfti að laga
tekju- og gjaldahlið eignasafnanna.
Fjármagnskostnaður var sömuleiðis
hár.“
Leiguíbúðum fjölgi
Hvernig sérðu leigumarkaðinn þró-
ast á næstu árum?
„Leigumarkaðurinn var fyrir
hrunið 2008 um 14 prósent af hús-
næðismarkaði. Hlutfallið hefur
sveif last á bilinu 21 til 23 prósent
að undanförnu. Áætlað er að leigu-
íbúðir séu um 30 þúsund.
Ég hef mikla trú á að leigu-
íbúðum fari fjölgandi. Í fyrsta lagi
mun íbúum á Íslandi fjölga mikið,
einkum á höfuðborgarsvæðinu. Í
aðalskipulagi Reykjavíkurborgar
er reiknað með að íbúum fjölgi um
70 þúsund frá árinu 2014 til 2040.
Þessi hópur mun þurfa að búa ein-
hvers staðar og hluti þeirra verður á
leigumarkaði.
Það er alþjóðleg þróun að hlut-
deild leiguhúsnæðis fer vaxandi.
Það helst meðal annars í hendur
við þéttingu byggðar og lífsstíls-
breytingu yngri kynslóða, þar sem
minni áhersla er lögð á að eiga hluti
og ríkari áhersla er á deilihagkerfið.
Unga fólkið sækist eftir sveigjan-
leika og meiri þjónustu. Dæmi um
aukna þjónustu við leigjendur er
að erlendis eru blokkir, þar sem
íbúar þurfa ekki að eiga heimilis-
tæki og búnað sem er sjaldan notað,
heldur geta verið áskrifendur hjá
leigufélaginu og deilt þessu með
nágrönnum sínum. Annað dæmi er
að sumar blokkir bjóða upp á skrif-
stofuaðstöðu utan heimilisins. Við
það þurfa íbúarnir ekki jafn stórar
vistarverur.
Enn fremur tel ég að leigu-
markaðurinn hér á landi verði fag-
legri og skipulagðari þegar fram
líða stundir. Hlutdeild þeirra sem
eiga til dæmis eina til tvær íbúðir
og hafa í útleigu, mun fara minnk-
andi. Stærri leigufélög hafa burði
til að þjónusta leigjendur með betri
hætti. Það er eftirsóknarverðara
fyrir leigjendur að eiga í viðskiptum
við leigufélög sem geta boðið upp
á aukið húsnæðisöryggi og meiri
þjónustu. Auk þess ætti það að vera
fýsilegri kostur fyrir þá sem eiga
fáeinar íbúðir að fjárfesta frekar í
skráðu leigufélagi, vegna þess að í
því felst meiri áhættudreifing og
minna umstang.“
Stofnanafjárfestar
í íbúðarhúsnæði
María Björk segir að alþjóðlega
hafi stofnanafjárfestar verið að
kaupa fasteignir í auknum mæli,
sérstaklega íbúðarhúsnæði. Áður
hafi stofnanafjárfestar einblínt á
atvinnuhúsnæði, einkum skrif-
stofur og verslunarrými. „Nú er
íbúðarhúsnæði orðið að kjarna-
fjárfestingu hjá stærri fjárfestum. Í
Þýskalandi er íbúðarhúsnæði orðið
fyrirferðameira í eignasafni margra
þeirra en skrifstofuhúsnæði, og
reiknað er með að hlutfallið muni
aukast enn frekar á komandi
árum. Í Bretlandi hafa félög í eigu
stofnanafjárfesta, sem byggja og
reka leiguhúsnæði, vaxið um 20-30
prósent á ári síðastliðin ár og spá
greiningaraðilar gríðarlegum vexti
í þeim geira. Kveikjan að auknum
fjárfestingum í leiguíbúðum, er leit
fjárfesta að ávöxtun í lágvaxtaum-
hverfi. Þessi þróun er líka að eiga sér
stað á Íslandi.
Stjórnmálamenn hafa víða um
heim kallað eftir skipulagðari og
faglegri leigumarkaði. Það er til
hagsbóta fyrir leigjendur. Félögin
njóta því viss velvilja. Sömu áhersl-
ur er að finna hérlendis.“
Hvers vegna hafa í alþjóðlegu
tilliti íbúðaleigufélög setið eftir hjá
stofnanafjárfestum og þeir kosið að
beina sjónum sínum að atvinnuhús-
næði?
„Leigufélög hafa haft sterka stöðu
á Norðurlöndum. Víða annars
staðar má rekja skekkjuna í eigna-
safninu til þess, að rík áhersla hefur
verið á að fólk eigi heimili sitt. Með
tilkomu nýrra kynslóða og aukinn-
ar sóknar í miðborgir, hefur dregið
úr þeirri áherslu.
Við Íslendingar erum þó enn
eftirbátar annarra vestrænna ríkja
hvað þetta varðar. Það má eflaust
rekja til tveggja þátta: Annars
vegar að vaxtastig hérlendis hefur
verið hærra en annars staðar og
því hafa fjárfestar átt hægara um
vik að ná góðri ávöxtun á skulda-
bréfamarkaði. Hins vegar er um að
ræða nýjan eignaflokk og fjárfestar
eiga eftir að öðlast meiri þekkingu á
starfseminni.“
Íbúðir áhættuminni
Hver er munurinn á að fjárfesta í
atvinnuhúsnæði og íbúðarhúsnæði?
„Það er áhættuminna að fjárfesta
í íbúðum. Allir eru sammála um
það. Það helgast af því að íbúðar-
húsnæði er nauðsynjavara. Ávöxt-
unarkrafan er að sama skapi lægri.
Eignirnar eru einsleitari og því er
auðveldara að koma þeim í verð en
atvinnuhúsnæði, ef svo ber undir.
Það er auðvelt að viðhalda mjög
háu nýtingarhlutfalli í vel staðsettu
íbúðarhúsnæði. Sömuleiðis er fjöldi
viðskiptavina fleiri en í tilviki fast-
eignafélaga sem eiga atvinnuhús-
næði og því er áhættudreifingin
meiri þegar kemur að tekjum.
Þessir þættir leiða til þess að það er
áhættuminna að fjárfesta í íbúðar-
húsnæði.“
Umræðan hefur verið óvægin
gagnvart leigufélögum. Hvernig
horfir hún við þér?
„Þetta snýst öðrum þræði um að
stór leigufélög voru lengi vel ekki
til á Íslandi. Stóru leigufélögin voru
stofnuð á sama tíma og það var mik-
ill skortur á íbúðarhúsnæði, sem
leiddi til skarprar verðhækkunar á
íbúðaverði, eða öllu heldur leiðrétt-
ingar á verði, eftir miklar lækkanir
í kringum hrunið. Leiguverð fylgdi
hækkunum á húsnæðisverði, enda
er eðlilega fylgni á milli húsnæðis-
verðs og leiguverðs.
Leigufélögunum var kennt um
verðhækkanir á markaði að ósekju.
Umræðan var oft og tíðum ósann-
gjörn. Einkarekin leigufélög eru
með litla markaðshlutdeild og eru
fjarri því að vera í markaðsráðandi
stöðu.
Leigufélögin sem eru ekki hluti
af félagslega kerfinu, eru með tíu til
tólf prósent af heildarmarkaðnum.
Þarna á ég við Ölmu, Heimavelli
og nokkur önnur minni félög. Ein-
staklingar eru með um 60 prósent
af markaðnum og félagslega kerfið
um 30 prósent.
Við fundum mikinn meðbyr og
umræðan batnaði þegar við hófum
að bjóða sjö ára leigusamninga sem
fylgja vísitölu neysluverðs. Það
skapar meiri fyrirsjáanleika fyrir
viðskiptavini og eykur húsnæðis-
öryggi þeirra. Það er góður kostur
fyrir þá sem ætla að vera til lengri
tíma á leigumarkaði.“
Með hvaða hætti er hægt að stuðla
að lægra leiguverði á Íslandi?
„Það þarf fyrst og fremst að skapa
umgjörð fyrir skilvirkan hús-
næðismarkað, til þess að ýta undir
jafnvægi milli framboðs og eftir-
spurnar, en við þekkjum því miður
að sveiflur á húsnæðismarkaði hér
á landi hafa verið miklar. Það er
mikilvægt að allir hagsmunaaðilar
fari að hugsa til lengri tíma, enda er
húsnæði í grunninn langtímafjár-
festing. Ríkari aðkoma stofnana-
fjárfesta að fjármögnun faglegra
íbúðaleigufélaga, væri jákvætt skref
til þess að tryggja frekari stöðug-
leika á þessum hluta markaðarins.
Það er ýmislegt sem hægt er að
gera til þess að liðka fyrir þeirri
þróun, en til dæmis tel ég að það
væri til mikilla bóta ef innleidd væri
svokölluð REIT-löggjöf á Íslandi.
REIT (Real Estate Investment Trust)
er félagaform sem er sérstaklega
hannað fyrir tekjuberandi fast-
eignasöfn. Sífellt f leiri lönd hafa sett
upp einhvers konar REIT-regluverk.
Algeng einkenni REIT-sjóða eru
þröngar fjárfestingarheimildir, þar
sem slík félög mega nánast einungis
fjárfesta í fasteignum, skilyrði um
dreift eignarhald með lágmarks-
fjölda hluthafa og skilyrði um arð-
greiðslur, sem nema oft um 90 pró-
sentum af hagnaði fyrir tekjuskatt.
Kosturinn við REIT-fyrirkomu-
lagið er það að sjóðirnir eru ekki
sjálfstæðir skattaðilar og er afkom-
an greidd beint til eigenda og skatt-
lögð hjá þeim, samkvæmt þeim
reglum sem gilda fyrir hvern og
einn. Þá er um að ræða þekkt form
sem er vinsælt í alþjóðlegum eigna-
söfnum og skilgreint sem sérstakir
eignaflokkar af matsfyrirtækjum.
Þannig getur REIT-löggjöf laðað að
innlenda sem erlenda stofnanafjár-
festa og ýtt undir seljanleika og skil-
virkni á markaðnum.“
Ófyrirséðar hækkanir á fasteignagjöldum grafa undan langtímaleigu
María Björk segir að fasteigna-
skattar hafi lengi verið háir á
Íslandi í alþjóðlegum saman-
burði. Þeir séu stærsti liðurinn
í rekstrarkostnaði fasteigna,
bæði hjá eigendum íbúðarhús-
næðis og atvinnuhúsnæðis.
„Það versta við núverandi
fyrirkomulag á álagningu fast-
eignagjalda er þó hversu lítill
fyrirsjáanleiki er í gjaldtökunni.
Fasteignagjöld ráðast annars
vegar af fasteignamati sem
Þjóðskrá gefur út á ári hverju og
hins vegar af gjaldskrám ein-
stakra sveitarfélaga.
Báðir þessir liðir geta sveifl-
ast mikið milli ára og ráðast
af veðri og vindum hverju
sinni. Afleiðingin er sú að það
er erfiðara að gera áætlanir
til lengri tíma, sem dregur úr
hvötum til þess að gera lang-
tímaleigusamninga og skilar sér
í óvissuálagi á leiguverð. Þetta
fyrirkomulag er gallað og það
er erfitt að hugsa sér að við
myndum sætta okkur við sama
ófyrirsjáanleika í annarri skatt-
heimtu.“
MARKAÐURINN 7M I Ð V I K U D A G U R 8 . J Ú L Í 2 0 2 0