Morgunblaðið - 24.05.2020, Blaðsíða 40

40 UMRÆÐAN
MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 14. MAÍ 2020
FRÁBÆR
TILBOÐ
Verð frá
990 ISK
HAPPY HOUR
15 to 18.00
V
EG
AN- OG GRÆNMETISRE
TTI
R Í
BO
Ð
I
Hádegistilboð kr. 990 - 1.990
Kl. 11:00 - 14:30
Kvöldtilboð kr. 1.990 - 2.990
Kl. 18:00 - 21:00
B A N K A S T RÆ T I 7 A | 1 0 1 R E Y K J AV Í K | ( + 3 5 4 ) 5 6 2 - 3 2 3 2 | S O L O N . I S
Áhrif kórónufarsótt-
arinnar eru víðtæk á líf
fólks, bæði afkomu, lífs-
gæði og framtíð. Að
okkar mati, sem höfum
annast rekstur hús-
félaga íbúðar- og at-
vinnuhúsa í 20 ár, er
viðbúið að þetta ástand
geti líka leitt til verra
ástands fasteigna og
þar með eignarýrnunar
almennings, ef nauðsynlegu viðhaldi
fasteigna verður slegið á frest vegna
fjárskorts. Því hvetjum við stjórn-
völd, í aðgerðaráætlunum vegna
Covid-19, til að renna stoðum undir
getu húsfélaga til viðhalds og fram-
kvæmda með því að endurskoða
ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/
1994 um viðhaldsmál fjöleignarhúsa,
framkvæmdagjöld, framkvæmdasjóð
og lögveðstryggingar.
Fyrirbyggjandi
viðhald er ódýrast
Almenn ánægja er meðal eigenda
íbúðarhúsnæðis með úrræði stjórn-
valda með átakinu „Allir vinna“ þar
sem endurgreiðsla virðisaukaskatts
af vinnu við viðhaldsframkvæmdir og
vinnu við rekstur heimila og hús-
félaga var aukin í 100%. En meira
þarf til. Þótt ástand fjölbýlishúsa á
Íslandi sé almennt til
fyrirmyndar er fast-
eignaviðhaldi samt víða
ábótavant. Algengt er
að til okkar hjá Eigna-
umsjón komi húsfélög
þar sem ástand húsa er
orðið mjög slæmt, en
„íslenska aðferðin“ hef-
ur lengi verið sú að
bíða í lengstu lög með
viðhald og viðgerðir.
Því fylgir aukinn
kostnaður sem hægt
hefði verið að minnka
verulega með reglubundnu viðhaldi.
Í fjöleignarhúsalögunum er hvergi
minnst á viðhaldsáætlanir og í raun
lítið fjallað um fjármögnun reksturs
húsfélaga og þarf að bæta úr því að
okkar mati, enda er fyrirbyggjandi
viðhald ódýrast þegar upp er staðið.
Við hvetjum viðskiptavini okkar til að
skipuleggja viðhald fasteigna til
lengri tíma og dæmi eru um húsfélög
hjá okkur sem sett hafa sér allt að 10
ára áfangaskiptar viðhaldsáætlanir.
Fjármögnun
og framkvæmdasjóður
Rannsóknir sýna að til lengri tíma
litið er árlegur viðhaldskostnaður
húsa 1-2% af virði fasteignar. Af eign
sem er 40 milljóna króna virði fara
því 400-800 þúsund krónur í viðhald á
ári, eða 35-70 þúsund krónur að jafn-
aði á mánuði. Stór hluti þeirrar fjár-
hæðar fellur til sem sameiginlegur
kostnaður og er á ábyrgð húsfélaga.
Sumir íbúðaeigendur eiga erfitt
með að horfast í augu við raunveru-
lega viðhaldsþörf húsa og kostnað því
samfara, sérstaklega ef ekki hefur
verið hugað að reglubundnu ástand-
smati eða söfnun í viðhalds- og fram-
kvæmdasjóð. Oft er ráðist í fram-
kvæmdir með skömmum fyrirvara
og getur kostnaður hlaupið á millj-
ónum á hverja íbúð og sett fjárhag
venjulegs heimilis á hliðina. Því mið-
ur er allt of algengt að tillögur um
bráðnauðsynlegt viðhald séu felldar
þar sem ekki er til framkvæmdasjóð-
ur og þá versnar bara ástandið með
tilheyrandi hækkun viðhaldskostn-
aðar.
Algengt er að húseigendur greiði
framkvæmdakostnað með framlagi
gegnum húsfélag sitt miðað við fram-
gang verks, m.a. af því að þeir sem
hafa tök á vilja ávaxta sína peninga í
stað þess að fela húsfélaginu slíka
ávöxtun. Einnig spilar hér inn í að
komi til sölu eignar fylgir fram-
kvæmdasjóður nýjum eiganda.
Sjaldgæfara er að húsfélög safni í
öflugan framkvæmdasjóð til að mæta
viðhaldskostnaði en það er sú leið
sem við ráðleggjum við húsfélögum
eindregið að fara, m.a. vegna ólíkra
aðstæðna eigenda og fjárhagslegrar
getu þeirra til að mæta háum og
skyndilegum útgjöldum. Þá er sjóðs-
söfnun stillt út frá viðhaldsáætlun og
þess eru dæmi að húsfélög hjá okkur
safni árlega 1% af fasteignamati húss
í öflugan framkvæmdasjóð.
Lántaka húsfélags er
óráð ef lögveð stofnast ekki
Við aðstæður þar sem hluti húseig-
enda getur ekki greitt viðhalds-
framkvæmdir koma oft fram tillögur
um lántöku húsfélags til að greiða
þeirra kostnaðarhlut. Slíkt verður að
telja óráðlegt, þar sem það rýrir
helstu tryggingu húsfélags fyrir
greiðslu viðhaldskostnaðar, þ.e. lög-
veð fyrir kostnaði hjá viðkomandi
fasteign.
Lögveð er forgangsveðréttur ef til
nauðungarsölu kemur. Fallið hafa
dómar þess efnis að ef framkvæmda-
kostnaður hefur verið greiddur með
lánsfé stofnast ekki lögveð í umrædd-
um eignarhluta með vísan til 48.
greinar fjöleignarhúsalaga nr. 26/
1994 (Dómar Hæstaréttar nr. 120/
2005 og nr. 642/2009). Við bætist enn
fremur að fulltrúar banka hafa árétt-
að að lánveiting til húsfélags sé í
raun viðbótarlán til hvers og eins
eiganda sem þurfi að taka inn í
greiðslumat viðkomandi. Á móti má
nefna að gott viðhald eykur virði
eignar og þar af leiðandi mögulegt
veðrými.
Lagabreytinga er þörf
Til að greiða fyrir lántökum hvetj-
um við stjórnvöld til að breyta hið
fyrsta ákvæðum laga nr. 26/1994 um
fjöleignarhús þannig að tryggt verði
að lögveð spillist ekki. Í lögunum er
ekki heldur að finna sérstök ákvæði
um ákvarðanatöku fyrir lántöku og
hefur það dregið úr vilja lánastofn-
ana til lánveitinga. Úr því þarf einnig
að bæta enda mikilvægt við sölu fast-
eigna að upplýsingagjöf um stöðu
lána sé áreiðanleg og að umsjón með
fjármálum húsfélags sé traust og í
öruggum höndum.
Öruggar lánveitingar til húsfélaga
myndu tvímælalaust hleypa lífi í
frekara viðhald fjölbýlishúsa, auka
getu húsfélaga til viðhalds og fram-
kvæmda, efla greiðslugetu almennra
íbúðareigenda og stuðla að stöðugra
ástandi á byggingarmarkaði.
Breyta þarf fjöleignarhúsalögum til
að efla getu húsfélaga til viðhalds fasteigna
Eftir Daníel
Árnason » Öruggar lánveit-
ingar til húsfélaga
myndu tvímælalaust
hleypa lífi í frekara
viðhald fjölbýlishúsa
og stuðla að stöðugra
ástandi á bygginga-
markaði.
Daníel Árnason
Höfundur er framkvæmdastjóri
Eignaumsjónar hf.
daniel@eignaumsjon.is
Það hefur löngum
verið draumur
drykkjumannsins að
aðrir taki út timbur-
mennina eða taki
a.m.k. þátt í þeim til
að lina eigin vítis-
kvalir í fráhvörfunum.
Nú hefur þetta raun-
gerst þótt ekki sé hér
um að ræða alkóhól-
ista eða aðra eitur-
lyfjafíkla. Rétt rúmur
áratugur er síðan fjármálageirinn
með öllum sínum fjárglæframönn-
um kom sínum timburmönnum yfir
á almenning. Þessir aðilar höndl-
uðu glæfralega með fé sem var að
mestu ekki þeirra eigið í trausti
þess að þurfa ekki að standa skil
gjörða sinna og sú varð raunin.
Eigið fé þessara aðila var fengið
að láni án þess að setja þyrfti
nokkrar ábyrgðir. Síðan var lagt
djarft undir í þeirri vissu að vinn-
ingurinn lenti í eigin vasa en tapið
á skattgreiðendum. Auðvitað
reyndu fjárglæframennirnir að
koma sökinni yfir á almenning
með þeim rökum að hann hafi teflt
svo tæpt að fjárfesta í nýjum
flatskjám jafnvel þótt gömlu túbu-
sjónvörpin hafi ekki lengur verið
fáanleg á þessum tíma. Þá var
mjög vinsælt að kenna ytri ófyrir-
séðum áhrifum um. Hrunið 2008
kom hins vegar sem himnasending
fyrir marga sem voru með í hönd-
unum vonlaus fyrirtæki sem komin
voru að fótum fram löngu áður en
veislan tók enda. Þegar rifjað er
upp fyrir þessum aðilum gjaldþrot
þeirra fyrirtækja þá er viðkvæðið
ávallt: „Það varð hrun!“ Þrátt fyrir
að almenningur hafi orðið illa úti í
þessum hildarleik á meðan fjár-
glæframennirnir náðu vopnum sín-
um á ný virðist landinn almennt
vera búinn að steingleyma þessu.
Hjarðhegðun landans er með
hreinum ólíkindum og jarmar nú
hver í kapp við annan hve allir eigi
nú bágt og hverjum og einum
finnst sjálfsagt og eðlilegt að hon-
um sé úthlutað einhverjum
sporslum úr ríkissjóði sem er
reyndar alveg galtómur. Ríkis-
sjóður er nefnilega
enginn sjóður heldur
aðeins misdjúpir vasar
skattgreiðenda. Þeir
sem sýna ráðdeild
þurfa svo að blæða
fyrir sukkarana. Nú
virðist vera búið að
innræta þeirri þjóð
sem hér býr að ef eitt-
hvað bjátar á sé
heillavænlegast fyrir
hvern og einn að
leggjast niður og há-
gráta yfir bágindum
sínum þangað til fjár-
hirðarnir á Austurvelli rétta fram
einhverja dúsu frekar en að reyna
að bjarga sér sjálfur úr þeim bág-
indum sem hann hefur komið sér
hjálparlaust í. Fyrir löngu var for-
svarsmaður samtaka útgerðar-
fyrirtækja sem hétu þá LÍÚ svo
duglegur við að gráta í stjórnvöld-
um að í daglegu tali var hann al-
mennt kallaður Grátur. Þá datt
engum í hug að nokkur gæti um
fyrirsjáanlega framtíð grátið
hærra og meira sannfærandi. En
staðreyndin er sú að þessi aðili
komst ekki með tærnar þar sem
forsvarsmenn Samtaka ferðaþjón-
ustunnar hafa hælana. Grátur og
Hágrátur er það sem nú kemur
fyrst upp í hugann þegar hlustað
er á viðtöl við þessa aðila. Þrátt
fyrir að dekrað hafi verið óendan-
lega við ferðaþjónustuna á meðan
gullgrafaræði í greininni stóð yfir
mörg undanfarin ár virðist ekkert
hafa verið lagt til hliðar til að
mæta hugsanlegum áföllum. Svo
lítið virðist þessi ferðaþjónusta
hafa skilið eftir að skattgreiðendur
voru látnir hefja frekari stuðning
við hana áður en ferðamenn hættu
að koma til landsins. Mjög mörg
fyrirtæki fóru allt of geyst, þöndu
sig út í veldisvexti og lögðu allt
undir í trú sinni á að ferðamönn-
um gæti bara fjölgað jafnvel þó að
í raun hafi verið orðið löngu upp-
selt náttúrunnar vegna. Þessi
fyrirtæki spiluðu glæfralega á
sama hátt og fjármálageirinn fyrir
rúmum áratug. Til að manna
ferðaþjónustufyrirtækin hefur svo
þurft að flytja inn útlendinga sem
nú sitja jarmandi á jötunni með
hinum. Það hefur ekki verið fýsi-
legt að ferðast um eigið land síð-
ustu árin þar sem tæplega hefur
verið hægt að panta veitingar á
sínu ástkæra og ylhýra móðurmáli
vegna þess að gæði eru látin víkja
fyrir óstjórnlegri græðgi. Nú á Ís-
lendingurinn, sem áður var nánast
ósýnilegur fyrir ferðaþjónustuað-
ilum, að vera nógu góður til að
koma og hlaupa undir bagga með
þeim. Túristar eru ekki ósvipaðir
flugnageri sem færir sig úr einum
stað á annan án þess að hægt sé
að festa reiður á hver ástæðan sé.
Þótt faraldurinn sem nú gengur
yfir sé fordæmalaus þá hefðu allir
átt að gera sér grein fyrir að fyrr
en síðar myndi draga saman í
heimsóknum ferðamanna og nú
hefur komið í ljós að fjöldi fyrir-
tækja virðist ekki geta lifað af
einn einasta dag í tekjufalli.
Ferðaþjónustufyrirtækin hafa ekki
gengið hægt um gleðinnar dyr í
veisluhöldum undanfarinna ára
heldur hafa þau treyst á að veig-
arnar kláruðust aldrei og partíið
héldi áfram endalaust. Nú hefur
grátkór ferðaþjónustunnar náð að
sannfæra stjórnvöld um að skatt-
greiðendur skuli borga sukk ferða-
þjónustunnar síðustu ára, alveg á
sama hátt og þeir borguðu sukk
fjármálageirans fyrir rúmum ára-
tug. Þótt ekki hafi tekist að mynda
hjarðónæmi gegn kórónaveirunni
hefur svo sannarlega tekist að
mynda annars konar hjarðónæmi
meðal þjóðarinnar. Hjarðónæmi
þetta er þess eðlis að fáir virðast
vera tilbúnir til að gagnrýna að
skattgreiðendur bjargi fólki og
fyrirtækjum sem búin eru að spila
rassinn úr buxunum. Stuðningur
skattgreiðenda við þessi fyrirtæki
ætti a.m.k. að vera gegn hlutdeild
í þeim sem eigendurnir geta svo
keypt aftur til baka.
Timburmenn túrismans
Eftir Örn
Gunnlaugsson »Ríkissjóður er nefni-
lega enginn sjóður
heldur misdjúpir vasar
skattgreiðenda.
Örn
Gunnlaugsson
Höfundur er fyrrverandi
atvinnurekandi.
orng05@simnet.is