Rit Mógilsár - 2021, Qupperneq 6

6 Rit Mógilsár
Jarðarverð (landverð) er Pl, fastinn a er staðarverð
skv. jöfnu 4, A er landstærð (ha), b og c eru fastar
landstærðaráhrifa á verð skv. jöfnu 1 og 2. MSE er
meðalfervik óskýrðs breytileika (Mean Square Error)
og fæst úr aðhvarfsgreiningu til að ákvarða fasta a, b
og c. MSE/2 er leiðréttingafasti Baskerville (1972) sem
lagfærir hliðrun sem verður þegar jöfnum er snúið
úr lógraformi.16
Land og hús
Landverðshluti jarðarverðs var metinn með jöfnu 5
fyrir allar jarðir og spildur án búrekstrar eða hlunn-
inda en með íbúðarhúsi og eftir atvikum úti húsum.
Mismunur verðs jarðar með og án húsa var metið
virði húseigna. Meðalvirði húseigna var notað til að
meta verðmæti húseigna á öllum jörðum í gagna-
grunninum fyrir árin 2011, 2014 og 2019. Verðþáttur
búrekstrar var metinn sem aug lýst heildarverð jarðar
á verðlagi í ágúst 2019 að frá dregnum þætti landverðs
samkvæmt jöfnu 4 og verðmæti húsnæðis.
Landnýting
Landverð samkvæmt jöfnu 1 og 2 er samsett úr
staðar virði og landnýtingarvirði17. Eftir því sem
land ið er stærra vegur staðarverðið minna en
landnýtingarverð meira. Væri jarðarverð einungis
landnýtingarverð væri b = 0, Ab+1 = A1 = A og Pl = Aea.
Á hinn bóginn ef b = -1 er Pl = ea, þ.e. verð óháð stærð.
Þegar -1 < b < 0, er verðið samsett úr staðarvirði og
nýtingarvirði. Á lítilli spildu vegur staðarvirðið þungt
en það þynnist út með stærð og á stóru landflæmi
er nýtingarvirðið afgerandi. Landnýtingarvirðið (kr. á
ha) má áætla út frá a- og b-gildunum fyrir stórt land
með jöfnu 7:
marktækur er nákvæmara að meta landnýtingar-
virði fyrir stórar jarðir með jöfnu 8:
12 ++= ba
l AeP
MSE
(5)
( )( ) 1ln 2
2
+++= bAca
l AeP
MSE

2
11
MSEa
b
e
A
Al +
+ −
= (7)
Þar er l nálgun við landnýtingarvirði (kr. á ha), a og
b eru fastar ákvarðaðir með jöfnu 1, A er landstærð
(ha) fyrir allstóra jörð og MSE/2 er leiðréttingafasti
Baskerville (1972).
Í því tilviki að annars stigs margliðan (jafna 2) er töl-
fræði lega marktæk (p < 0,05), skýrir hún breytileik-
ann betur en jafna 1 og þegar fasti c er töl fræði lega
16 MSE/2-gildið er fasti og viðbót við a-gildi jafnanna. Leiðréttingin
hefur einungis áhrif á staðarvirðisþáttinn sem hækkar um fast
gildi (breytist ekki með landstærð). Landverðslíkanið er skalað
með samanburði verðspár og verðs í sölusamningum. Án leið-
réttingar Baskerville (1972) myndi myndi skölunin lagfæra hliðrun
sem verður þegar jöfnum er snúið úr lógraformi. Leiðrétting
Basker ville (1972) er því ekki nauðsynleg í þessari rannsókn.
Væri landverðs líkanið byggt á verði í sölusamningum og gert án
skölunar væri leiðrétting Baskerville (1972) nauðsynleg. Best væri
að byggja landverðs líkanið á verði í sölu samningum, nota leið-
réttingu Baskerville (1972) og bera spána saman við óháð gagna-
safn með sölusamningum (Jónsson & Snorrason 2018).
17 Verðmæti lands sem stafar af nýtingararði landflatarins fremur
en af staðnum óháð landstærð.
18 Sjá t.d. samantekt í ritgerð Jóhönnu Lindar Elíasdóttur (Elíasdóttir
2015).
( )( ) 2
2ln
1 1 MSEAca
b
e
A
Al ++
+ −
=
(6)
(8)
Jöfnur 7 og 8 greina ekki milli verðmætis mismun-
andi landnýtingar. Ef fjarlægð frá þéttbýli vegur
þungt í fasta a (jafna 3) má gróflega meta orsakir
landnýtingarþáttanna. Í um 100 km fjarlægð frá
Reykja vík er mikið um hrossarækt og hagagöngu
hrossa en þegar komið er 600 km frá borginni er
sauðfjárrækt nánast eina nýtingin á úthaga. Til að fá
nokkra mynd af tengslum þessarar landnýtingar og
landverðs var reiknað landnýtingarverð með jöfnu 8
ásamt skölun fyrir 50 og 500 ha lands í póstnúmerum
311, 320, 851 og 861 (land um 100 km frá Lækjartorgi)
og póstnúmerum 670, 681 og 760 (land um og yfir
600 km frá Lækjartorgi).
Skölun
Gögnin sem notuð voru við greininguna eru ásett
verð en gögn um raunverulegt söluverð liggja ekki
á lausu18. Gögn um söluverð níu jarða og spildna
voru notuð til að áætla leiðréttingafasta f til að meta
söluverð út frá ásettu verði samkvæmt landverðs-
líkaninu (jafna 9):
( )12 ++= ba
l AefP
MSE
(9)
(10)
Fasta f þarf einnig að nota til að meta landnýtingar-
verð skv. jöfnu 7, þ.e. með jöfnu 10:
−
= +
+
2
11
MSEa
b
e
A
Afl
Á sama hátt þarf að margfalda útkomu úr jöfnum
6 og 8 með fastanum f til að áætla söluverð út frá
áætluðu ásettu verði.