Neytendablaðið - 01.05.2021, Blaðsíða 7

Neytendablaðið // Maí 2021 7
Aðgæsluskylda kaupanda
Þrátt fyrir að miklar kröfur séu gerðar til seljenda um að
upplýsa um atriði er skipta máli hvílir einnig rík aðgæsluskylda
á kaupendum. Kaupanda ber að skoða ástand eignar vel og
geri hann það ekki getur réttarstaða hans verið veikari komi til
ágreinings, svo sem vegna galla sem kaupandi hefði mátt sjá
við almenna skoðun. Líkt og með upplýsingaskyldu seljanda
geta ákveðin atriði haft áhrif á hversu ríkar kröfur eru gerðar til
kaupanda, svo sem starfsreynsla, menntun og aldur. Menntaður
húsasmiðameistari væri að jafnaði betur til þess fallinn að verða
var við annmarka en óreyndur kaupandi. Eins getur verið meira
tilefni til þess að skoða fasteign vel sem komin er til ára sinna
eða ef upplýsingar í söluyfirliti gefa tilefni til nánari skoðunar.
Upplýsingaskylda seljanda og aðgæsluskylda kaupenda skarast
gjarnan og hafa ófá mál farið fyrir dómstóla þar sem skera þarf
úr um það hvar ábyrgðin liggur.
Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2008 og varðaði ónýtt þak
var það niðurstaða Hæstaréttar að aldur hússins og upplýsingar
í söluyfirliti, þar sem fram kom að þak þarfnaðist lagfæringa,
hefðu gefið ríkt tilefni til sérstakrar skoðunar á þakinu og var
gallakröfu kaupanda þar með hafnað. Héraðsdómur hafði aftur
á móti komist að öndverðri niðurstöðu og taldi að upplýsinga-
skyldu seljanda hefði ekki verið sinnt með nægilega góðum hætti
þar sem ástand þaksins var mun verra en söluyfirlit gaf til kynna.
Í öðru máli, sem fór fyrir Hæstarétt árið 2007, var deilt um
gólfhalla. Seljendur mátu það svo að hallinn væri augljós og
tilgreindu hann þar með ekki í söluyfirliti. Kaupendur sem
skoðuðu eignina fulla af húsgögnum á opnu húsi urðu hans aftur
á móti ekki varir. Í héraði var komist að þeirri niðurstöðu að
seljendur hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína. Hæstiréttur sneri
niðurstöðunni aftur á móti við og taldi að kaupendur hefðu mátt
sjá hallann við almenna skoðun.
Athyglisvert er að þrátt fyrir að í núgildandi fasteignakaupalög-
um, sem tóku gildi árið 2002, sé sérstaklega áréttað að upplýs-
ingaskylda seljanda gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda hefur
Hæstiréttur ítrekað snúið við dómum héraðsdóms og virðist gera
mjög ríkar kröfur til aðgæsluskyldu kaupanda. Nýlegir dómar
benda þó til þess að þetta sé hugsanlega að breytast.
Betra að sleppa sérfræðingnum?
Algengt er að fólk sem fundið hefur fasteign við hæfi taki
kunnáttumann með sér til að skoða og meta ástand eignarinnar.
Oft er um að ræða iðnaðarmann sem jafnvel tengist fjölskyldu-
eða vinaböndum. Mætti ætla að þessi forsjálni sé af hinu góða
enda rík krafa um skoðunarskyldu af hálfu kaupanda. Svo
þarf þó ekki að vera og í raun eru dæmi um að það komi fólki
í koll að hafa tekið með sér „sérfræðing“. Slík tilhögun hefur
nefnilega leitt til þess í dómaframkvæmd að ríkari skylda er lögð
á kaupendur en ella og í raun litið svo á að taki kaupandi með
sér sérfróðan aðili sé það ígildi þess að kaupandi sjálfur væri
sérfróður. Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2007 og varðaði
verulegan halla fasteignar er til að mynda sérstaklega kveðið á
um að kaupendur hefðu skoðað eignina í tvígang og í seinna
skiptið mætt með föður annars kaupandans sem var húsasmíða-
meistari. Sú staðreynd að kaupendur höfðu skoðað eignina
með byggingarfróðum aðila og með vísan til álits dómkvadds
matsmanns sem var á þá leið að umtalsverður halli á öllum
gólfum hefði blasað við varð niðurstaðan sú að fasteignasalinn
bæri ekki ábyrgð. Tómlæti kaupanda, en þeir kvörtuðu mörguð-
um mánuðum eftir kaupin, leiddi jafnframt til þess að seljandi
var einnig sýknaður af bótakröfu.
Kaupandi getur þannig verið verr settur taki hann með sér vin,
kunningja eða fjölskyldumeðlim sem seinna er af dómstólum
metinn sem „sérfróður aðili“. Í raun gæti reynst betra fyrir
kaupanda að biðja hinn sérfróða aðila að skoða eignina einn