Morgunblaðið - 05.01.1984, Blaðsíða 32

32
MORGUNBLAÐIÐ, FIMMTUDAGUR 5. JANÚAR 1984
Búseti er bjarg-
fastur veruleiki
— eftir Jón Rúnar
Sveinsson
Pétur H. Blöndal, nýbakaður
formaður Húseigendafélags
Reykjavíkur, ritar grein um Hús-
næðissamvinnufélagið Búseta hér
í Morgunblaðið þann 17. desember
sl.
Grein Péturs er samfelld árás á
Búseta og þau 5% heimila á höf-
uðborgarsvæðinu sem félagið nú
þegar, tæpum fjórum vikum eftir
að það var stoínað, nær til. Hvað
formanni Húseigendafélagsins
gengur til með þessu er mér hulin
ráðgáta.
Búseti varð til vegna starfs fé-
laga Leigjendasamtakanna og
annarra áhugamanna um nýjar og
betri leiðir í húsnæðismálum
okkar. Sem stjórnarmanni í Leigj-
endasamtökunum er mér full-
kunnugt um að Páll S. heitinn
Pálsson, forveri Péturs í for-
mannssæti Húseigendafélagsins,
gerði sér ætíð far um að eiga kurt-
eisleg og vinsamleg samskipti við
Leigjendasamtökin. Mér er nær að
halda, að sjálfstætt framtak og
sjálfsbjargarviðleitni leigjenda,
eins og hún birtist í tilurð Búseta,
hefði verið Páli að skapi. En því
miður hefur tónninn frá Berg-
staðastræti 11 harðnað verulega á
síðustu mánuðum. Með nýjum
Aðalatridi
greinar Péturs
Megininntak greinar Péturs
birtist í eftirfarandi klausu í grein
hans, sem ég leyfi mér hér að
vitna orðrétt til:
„Það er alvarlegur hlutur að
koma fram með þær (1) óraun-
hæfu tölur sem birst hafa og miða
við gamalt verð á íbúðum, (2)
óeðlilega hátt lánahlutfall, (3)
óraunhæfa vexti og (4) skattleysi
og lokka þannig fólk til fylgis við
búsetustefnu, sem hugsanlega nyti
ekki fjöldafylgis ef spilin væru
lögð á borðið" (ég hef tölusett
meginröksemdir Péturs, mér og
lesendum Morgunblaðsins til
hægðarauka).
Síðasta ásökunin er raunar al-
varlegust, sú að við sem gerst höf-
um frumkvöðlar húsnæðissam-
vinnufélaga hérlendis höfum ekki
„lagt spilin á borðið" og þannig
blekkt á þriðja þúsund samlanda
okkar til fylgis við draumsýnir og
loftkastala.
Ég mun hér á eftir sýna fram á
að fullyrðingar Péturs hafa ekki
við rök að styðjast. Hann hefur að
mínu áliti vaðið af stað í fljót-
færni og að óyfirveguðu máli og
látið hleypidóma og vanþekkingu
stýra penna sínum.
(1) „Óraunhæfar tölur“
Pétur lætur í það skína að hús-
næðissamvinnufélög hafi verið
kynnt með of lágum tölum og fjár-
hæð Búsetagjalds (þ.e. mánaðar-
gjalds þess er búseti greiðir).
Hann notar til þess tölur sem birt-
ust í haust í Leigjandanum, mál-
gagni Leigjendasamtakanna, sem
upprunalega eru teknar úr grein-
argerð eftir undirritaðan frá því í
apríl sl. Ég gaf ritstjóra Leigjand-
ans leyfi til þess að birta þessa
greinargerð, en hins vegar voru
tölurnar ekki framreiknaðar til
verðlags eins og það var orðið í
haust. Ég tel þó ekki að þetta komi
að sök, þar sem það kom skýrt
fram í Leigjandanum að tölurnar
væru miðaðar við marsmánuð
1983.
A árinu hafa hins vegar birst
fjölmargar greinar í bæði DV og í
öðrum víðlesnum dagblöðum, svo
og einnig í ríkisfjölmiðlum, þar
sem tölur um kostnað búseta hafa
Jón Rúnar Sveinsson
„Ég vil leyfa mér að
gera þá lágmarkskröfu
til manns, sem kjörinn
hefur veriö til for-
mennsku í svo mikils-
metnu félagi sem Hús-
eigandafélagið vissulega
er, að hann kynni sér
þróun og stöðu megin-
íöggjafar okkar um hús-
næðismál áður en hann
skrifar árásargreinar á
aðra aðila húsnæðis-
markaðarins.“
Fyrri grein
ætíð verið byggðar á nýjustu fá-
anlegum tölum um byggingar-
kostnað vísitöluíbúðar. Tölurnar
frá því í mars sem Pétur reynir að
rangtúlka miðast við vísitöluíbúð
sem er um 3 herbergja (3.1 her-
bergi) að stærð. Tölurnar sem Pét-
ur notar úr DV-grein Franz Gísla-
sonar miðast hins vegar við 4
herbergja íbúð sem eðlilega hlýtur
að vera um þriðjungi dýrari en 3
herbergja íbúð. 3 herbergja íbúðin
frá því í mars reiknáðist kosta
3642 kr. á mánuði, en 4 herbergja
íbúðin í október kostaði 6987 kr.
Munurinn á tölunum stafar jafn-
mikið af stærðarmun íbúðanna og
af feiknalegum verðhækkunum
milli mars og október.
(2) „Óeðlilega hátt
launahlutfall“
Það er greinilegt, að Pétur H.
Blöndal hefur ekki lagt sig eftir
því að kynna sér stjórnarfrum-
varp að nýri húsnæðislöggjöf sem
lagt var fram á Alþingi fyrir full-
um þremur vikum. Hefði hann
gert það, þá hefði hann aldrei
komið með fullyrðingar sínar um
lánshlutfall og lánstíma lána til
byggingar leiguíbúða með bú-
seturétti.
Ég vil leyfa mér að gera þá lág-
markskröfu til manns sem kjörinn
hefur verið til formennsku í svo
mikilsmetnu félagi, sem Húseig-
endafélagið vissulega er, að hann
kynni sér þróun og stöðu megin-
löggjafar okkar um húsnæðismál
áður en hann skrifar árásargrein-
ar á aðra aðila húsnæðismarkað-
arins.
Með tilliti til framansagðs vil ég
upplýsa Pétur H. Blöndal um það,
að í fyrrgreindu stjórnarfrum-
varpi (frv. til laga um Húsnæðis-
stofnun ríkisins, þgskj. 158, 106.
lgjþ. 1983), er gert ráð fyrir því að
félagasamtök á borð við Búseta,
sem byggja leiguíbúðir, fái lán er
nema 80% af byggingarkostnaði
til 31 árs. Þessi lánstími er sá
sami og boðið var upp á til leigu-
íbúða félagasamtaka sem síöasta
ríkisstjórn lagði fram á Alþingi
fyrir ári (Pétur hefði líka getað
kynnt sér það frumvarp).
Núverandi ríkisstjórn hefur
hinsvegar komið enn frekar til
móts við óskir Búseta og félaga-
samtaka á borð við Félagsstofnun
stúdenta og hækkað lánshlutfall
til byggingar leiguíbúða félaga-
samtaka úr 65% í 80% af bygg-
ingarkostnaði.
I áætlunum Búseta er hins veg-
ar gert ráð fyrir því að aðeins 5%
byggi ngarkostnaðar verði lögð
fram af búsetunum sjálfum sem
s.k. búseturéttargjald. Þar sem
frumvarp ríkisstjórnarinnar gerir
aðeins ráð fyrir 80% láni, þá vant-
ar hér augljóslega 15%. Raunar er
það krafa Búseta að lánshlutfall
bæði Búsetaíbúða og verkamanna-
bústaða verði 90%, og að lánstími
beggja verði minnst 43 át.
Þessara 15% sem á vantar má
afla með ýmsum hætti.
Þeir stóru hópar leigjenda og
ungs fólks sem mikið er af eru í
Búseta hafa hingað til ekki notið
lífeyrissjóðslána í neinu, en hins
vegar margt greitt til þeirra stór-
ar fúlgur um árabil. Ég tel aug-
ljóst að lífeyrissjóðir fjölmenn-
ustu launþegasamtakanna myndu
bregðast vel við og miðla lánsfé til
Búseta fyrir hönd sinna sjóðfé-
laga.
Búseti mun sömuleiðis innan
tíðar koma upp víðtækum sparn-
aði („búsparnaði") meðal félaga
sinna. Slíkur skipulagður sparnað-
ur myndi án efa gefa viðskipta-
bönkunum gott svigrúm til sér-
stakrar lánafyrirgreiðslu til fé-
lagsins.
Ef Pétur vill ekki trúa því að
vilji löggjafans sé sá að veita Bú-
seta lán til byggingar búseturétt-
aríbúða, þá vil ég benda honum á
það, að í greinargerð með frum-
varpi fyrrverandi ríkisstjórnar frá
desember 1982 segir svo í athuga-
semd við 21. grein:
„Þegar rætt er um félagasamtök
og stofnanir sem framkvæmdaað-
ila við byggingu leiguíbúða eru
hafðar í huga sjálfseignarstofnan-
ir svo sem Félagsstofnun stúdenta
og aðrar sambærilegar stofnanir,
samtök leigjenda, verkalýðsfélög og
fleiri hagsmunaaðilar sem myndað
gætu samtök til þess að byggja leigu-
íbúðir til afnota fyrir félagsmenn
eða til útleigu á almennum mark-
aði“ (leturbreyting JRS). „Frv. til
laga um breytingu á lögum nr. 51
9. júní 1980 um Húsnæðisátofnun
ríkisins, þskj. 151,105. lgjþ. 1982).
I frumvarpi núverandi ríkis-
stjórnar hnígur vilji löggjafans í
sömu átt, þar má m.a. sjá eftirfar-
andi atriði (í 58. grein) um svipað
hlutareignarfyrirkomulag og bú-
seturéttur felur í sér:
„Heimilt er aðilum er byggja
leiguíbúðir skv. c-lið 33. gr. (sú
grein tekur til leiguíbúða félaga-
samtaka, innskot JRS) að selja
leigutaka eignarhluta í íbúð með
þeim kvöðum að eignarhluti kaup-
anda standi óhreyfður í íbúðinni á
meðan hann hefur afnot af henni,
en greiðist síðan með fullum verð-
bótum skv. lánskjaravísitölu auk
vaxta."
Fullyrðingar Péturs um að Bú-
seti eigi ekki kost á lánum eru
þannig augljóslega úr lausu lofti
gripnar.
Staðreyndin er sú, að Leigj-
endasamtökin og nefnd á þeirra
vegum sem undirbjó stofnun Bú-
seta hafa í meira en ár verið í
nánu sambandi við æðstu yfirvöld
húsnæðismála. Viðræður þessar
hafa ætíð einkennst af gagn-
kvæmum skilningi og stjórnvöld
(bæði núverandi og fyrrverandi
ríkisstjórn) hafa tekið verulegt
tillit til sjónarmiða Leigjenda-
samtakanna, sem við höfum gert
okkur far um að setja fram á sem
málefnalegastan hátt. Undirbún-
ingsnefndin að stofnun Búseta var
t.a.m. fyrst allra umsagnaraðila
til þess að skila af sér ítarlegri
greinargerð til nefndar þeirrar
sem núverandi félagsmálaráð-
herra skipaði snemmsumars til
þess að vinna að þeim breytingum
á húsnæðislöggjöfinni sem nú á
aðventu hafa séð dagsins ljós í
nýbirtu frumvarpi.
(3) „Óraunhæfir vextir“
Pétri H. Blöndal þykir sem við
húsnæðissamvinnufólk sýnum
fjarskalega bjartsýni er við gerum
ráð fyrir um 0,5% vöxtum af lán-
um þeim sem við reiknum með að
fá frá hinu opinbera húsnæðis-
lánakerfi. Pétur virðist ekki gera
sér grein fyrir því, að þar sem Bú-
setaíbúðir koma til með að standa
utan þess braskmarkaðar sem
mestallt húsnæði á Islandi nú
gengur kaupum og sölum á, þá
teljast þær vera félagslegar íbúð-
ir. Þær eru í rauninni félagslegar
íbúðir í enn ríkari mæli en eign-
aríbúðir verkamannabústaðakerf-
isins, eigendur þeirra fá sem
kunnugt er endurgreiddan „áunn-
inn eignarhluta" sinn, þó svo að
þeir fái ekki að selja þær á hinum
„frjálsa" markaði.
Af þessum sökum er í fyrirliggj-
andi stjórnarfrumvarpi gert ráð
fyrir því að leiguíbúðir félaga-
samtaka fái lán úr Byggingarsjóði
verkamanna, þeim opinbera fjár-
festingarsjóði sem ætlað er það
hlutverk að fjármagna félagslegar
íbúðarbyggingar (bæði Búseti og
Félagsstofnun stúdenta hafa
reyndar lagt til að nafni sjóðsins
verði breytt í Byggingarsjóður fé-
lagslegra íbúða). Vextir af lánum
Byggingarsjóðs verkamanna til
leiguíbúða munu verða þeir sömu
og til verkamannabústaða, þ.e.
0,5%.
Niðurstaðan er því sú, að ef
stjórnarfrumvarp það sem nú
liggur fyrir verður samþykkt, sem
enginn efast víst um, þá mun Hús-
næðissamvinnufélagið Búseti
ótvírætt eiga rétt á 80% láni til 31
árs með 0,5% vöxtum.
Persónulega er ég hinsvegar að
nokkru leyti sammála Pétri um
það, að óeðlilegt sé að greiða niður
vexti opinberra húsnæðislána í
þeim mæli sem gert er.
I húsnæðislagafrumvarpi því
sem Magnús H. Magnússon, þá-
verandi félagsmálaráðherra, lét
semja haustið 1979, var gert ráð
fyrir bæði hærri vöxtum og styttri
lánstíma en varð í endanlegri
lagagerð þessa frumvarps (þ.e. nú-
gildandi húsnæðislög, 1. nr.
51/1980 um Húsnæðisstofnun
ríkisins). Alþingismenn virtust
haldnir þeirri reginfirru að heppi-
legt sé að lækka vexti og lengja
lánstíma samtímis. Hið rétta er
auðvitað að lenging lánstíma gef-
ur svigrúm til þess að hækka
vexti, án þess að greiðslubyrði
lántakandans þyngist verulega.
Ég skal skýra þetta örlítið nán-
ar í eftirfarandi töflu.
Taflan sýnir með hverjum hætti
árleg greiðslubyrði lána breytist
með breytilegum vöxtum og láns-
tíma. Notaður er svokallaður
annuitetsstuðull (öll lán sem Hús-
næðisstofnun veitir eru annui-
tetslán, þ.e. jafngreiðslulán), sem
gefur til kynna hve stór hluti láns
greiðist árlega samanlagt í af-
borganir og vexti. Einnig er sýnt
hver yrði mánaðarlegur kostnaður
vegna afborgana og vaxta af láni
sem nemur 95% af byggingar-
kostnaði vísitöluíbúðar nú í des-
ember 1983. (Athuga ber, að rekst-
urskostnaður er ekki tekinn með í
töflunni. Hann er nú af stærð-
argráðunni 2000 kr. á mánuði,
þannig að búsetugjald yrði hærra
sem því næmi.)
Taflan sýnir skýrt fram á það,
að ef lánstími er lengdur, þá er
hægt að krefjast vaxta sem nálg-
ast markaðsvexti, án þess að
greiðslubyrði verði óhófleg. Vart
þarf uð taka það fram, að fyrir
þjóðfélagið er þetta miklu hag-
kvæmara.
Lán til Búsetaíbúða samkvæmt
frumvarpi ríkisstjórnarinnar
verða væntanlega með 0,5% vöxt-
um til 31 árs. Éf vextirnir væru
hækkaðir upp í 1,5% jafnframt
því sem lánstími yrði sá sami og
til verkamannabústaða, 43 ár, þá
yrði greiðslubyrðin samt sem áður
10% léttari. Væru vextir ákveðnir
2,5% og lánstíminn lengdur í 60 ár
(sem er miklu eðlilegri lánstími
fyrir félagslegar íbúðir) þá yrði
greiðslubyrðin svipuð og af 43 ára
láninu.
Ég fellst því á það sjónarmið
Péturs, að það sé óeðlilegt að
greiða vexti jafnmikið niður og
gert er. Það er engum greiði gerð-
ur með því að láta honum í té hús-
næðisform sem felur í sér stór-
kostlegar niðurgreiðslur af hálfu
samfélagsins. Ég tel að félagsleg-
ar íbúðir geti og eigi að „standa
undir sér“. Það gera þær, eins og
ég hef sýnt fram á, ef lánstími
byggingarlána er nægilega langur.
(4) Skattleysi
Pétur virðist halda að á Búseta-
íbúðir verði lagðar þungar skatta-
álögur. Því er til að svara, að það
tíðkast hvergi að skattleggja fé-
lagslegt húsnæði sem lögum sam-
kvæmt-er ekki unnt að selja með
hagnaði á frjálsum markaði. Bú-
setafélagið sem er eigandi Búseta-
íbúðanna, verður rekið þannig að
það „standi á sléttu" og enginn
hagnaður eða leigutekjur verða
fyrir hendi til þess að skattleggja.
Hinsvegar hljóta búsetar sam-
kvæmt núgildandi skattalögum að
eiga rétt á að draga helming bú-
setugjalds síns frá skattskyldum
tekjum sínum.
Ég hefi hér að framan hrakið öll
hagfræðileg rök Péturs H. Blöndal
gegn Húsnæðissamvinnufélaginu
Búseta. í síðari grein minni á
þessum vettvangi mun ég svara
þeim hluta málatilbúnaðar hans
sem fremur er hugmyndafræði-
legs og almenns eðlis.
Jón Rúnar Sreinsson er formaóur
IIúsnæóissamrinnufélagsins Bú-
seía í Reykjarík. Hann er félags-
frieóingur aó mennt og rinnur nú
að doktorsritgerð rið háskólann í
Lundi.
TAFLA 1
Lánstími, vextir og greiðslubyrði annuitetslána
Lánstími: 31 ár 43 ár 61 ár
Vextir 0,5%: Greiðslustuðull 0,0360 0,0265 0,0193
Mánaðargreiðsla af vísi- töluíbúð í desember 1983 3.707 kr. 2.729 kr. 1.987 kr.
Vextir 1,5%: Greiðslustuðull 0,0416 0,0323 0,0254
Mánaðargreiðsla af vísi- töluíbúð í desember 1983 4.283 kr. 3.326 kr. 2.615 kr.
Vextir 2,5% Greiðslustuðull 0,0478 0,0387 0,0324
Mánaðargreiðsla af vísi- töluíbúð í desember 1983 4.922 kr. 3.985 kr. 3.336 kr.