Dagblaðið Vísir - DV - 29.10.1987, Page 15

flMMTUDAGUR 29. OKTÓBER 1987.
15
Hátt íbúðaverð
Fasteignaverð stefnir í að verða
á yfirstandandi ári með því hæsta
sem mælst hefur hér á landi. Ein-
ungis árið 1982 var raunvirði
íbúðaverðs í Reykjavík hærra en
ætla má að það verði í ár. Greiðslu-
kjör eru einnig þau verstu frá því
rannsóknir á fasteignamarkaði hó-
fust hér á landi. Utborgunarhlutfall
i ár verður sennilega 5% hærra en
i fyrra. Meiri hækkun á útborgun á
milli ára hefur ekki sést síðan 1979.
Þá bendir flest til þess að raunvirði
fasteigna hafi hækkað meira frá
fyrra ári en dæmi eru um áður.
Reynsla undanfarinna áratuga
bendir til þess að markaðurinn sé
nú yfirspenntur og vænta megi
verðlækkunar innan fárra mánaða.
Hátt íbúðaverð 1987
Af línuritinu, sem fylgir með
þessari grein, má lesa hvernig
raunvirði íbúðaverðs hefur breyst
undanfarna tvo áratugi. Af mynd-
inni má lesa að íbúðaverð er nú
með því hæsta sem verið hefur á
tímabilinu. Fasteignaverð á yfir-
standandi ári er álíka hátt og árin
1966 og 1984. Einungis áriö 1982 var
söluverð íbúðarhúsnæðis hærra.
Árin 1973 og 1974 var hátt fas-
teignaverð í höfuðborginni. Margir
hafa talið hátt verð á þeim árum
vera afleiðingu aukinnar eftir-
spurnar á húsnæði sem fylgdi í
kjölfar Vestmannaeyjagossins
1973. Þá var söluverðiö þó liðlega
5% lægra en nú.
Lágt íbúðaverð 1986
Fasteignaverð var lágt í fyrra,
1986. Það var um 6% lægra en meö-
alverð áranna 1966-1985. Raunvirði
íbúðarhúsnæðis hafði þá ekki verið
lægra frá árinu 1978 en þá var sölu-
verð íbúða í fjölbýlishúsum í
Reykjavík mjög lágt, 10% undir
meðalverði. Ef farið er aftur til ár-
anna 1969-1971 má hins vegar finna
enn lægra verð. Fasteignaverð var
lægst í Reykjavík 1970. Þá var
íbúðaverð 20% undir meðalverði
alls tímabilsins. Söluverð íbúðar-
húsnæðis lækkaði mjög mikið
1967-1970 í kjölfar mikilla efna-
hagsörðugleika. Verðþróun síð-
ustu ára hefur að mörgu leyti verið
hliðstæð því sem þá gerðist. í fyrra
hafði fasteignaverð lækkað í fjögur
ár. Söluverð íbúða 1986 var til jafn-
aðar 19% lægra að raunvirði en
árið 1982. Ef miðað er við söluverð
í apríl 1982 þcgar það var hæst og
lægsta verð ársins 1986, sem einnig
var í apríl, er lækkunin enn meiri
en ársmeðaltölin gefa til kynna.
Hækkun fasteignaverðs
1987
Ef svo fer sem horfir verða hækk-
anir á fasteignaverði á milli áranna
1986 og 1987 hinar mestu á því tíma-
bili sem upplýsingarnar ná til.
Allar fyrirliggjandi upplýsingar
benda til að fasteignaverð muni í
ár hækka um 19% frá fyrra ári.
Árið 1971 var mesta hækkun sem
áður hafði komið fram. Þá hækkaði
fasteignaverð um 17,5%. Árið 1982
voru einnig miklar hækkanir. Þá
hækkaði verð um 15%. 1979 var
11% hækkun á fasteignaverði.
Önnur ár hækkaði fasteignaverö
minna, stóð í stað eða .ækkaði.
Slæm greiðslukjör
Fyrri helming yfirstandandi árs
var útborgun 77% til 78% af sölu-
verði. Hátt útborgunarhlutfall er
ótvíræður mælikvarði á þenslu.
Þegar tillit er tekið til þeirrar
spennu, sem er á fasteignamarkað-
inum nú á haustdögum, má telja
líklegt aö útborgunarhlutfallið á
árinu öllu verði ekki lægra en 77%.
Það er hið hæsta, sem mælst hefur.
Árið 1982 var útborgunin 76% og
hefur ekki áður verið hærri fyrr
en nú. Frá 1979 til 1983 var hún til
jafnaðar um 75%. Fram að þeim
tíma var hún enn lægri. Með hækk-
andi útborgun lækkar sú fjárhæð
sem seljendur húsnæðis lána kau-
pendum. Árin 1979 og síðar lánuðu
seljendur að jafnaði um 15% af
söluverði eigna. Þetta hlutfall var
mjög svipað öll árin. Á fyrri helm-
ingi yfirstandandi árs hafa seljend-
ur almennt lánað kaupendum
liðlega 11% af söluverði. Það er liö-
lega fjórðungs minnkun. Þetta
tvennt má túlka svo að greiðslukjör
á fasteignamarkaði árið 1987 séu
þau verstu síðustu tvo áratugi.
Hvaðerframundan
Reynsla undanfarinna áratuga
bendir til þess að fasteignaverö
haldist ekki lengi jafnhátt og það
er nú. Engin dæmi eru um að svo
hátt verð hafi haldist tvö ár í röð.
Af þessu má draga þá ályktun að
fljótlega megi reikna með lækkun
á söluverði íbúðarhúsnæðis. Á
þessu ári hefur verið mikil þensla
í byggingariðnaði. Hafin hefur ve-
rið bygging á mörgum íbúðar-
húsum. Þau munu flest koma í
notkun á næstu tveimur árum. Til-
komu þeirra mun fylgja aukið
framboð á fasteignamarkaði. Þá
bendir reynsla fyrri ára til þess að
margir kaupendur íbúðarhús-
næðis muni lenda í greiðsluerfið-
leikum strax á næsta ári og þó
einkum árið 1989. Hin háa útborg-
un hefur haft það í fór með sér að
mikiö af skammtímalánum hefur
verið notað til íbúðakaupa á þessu
ári. Þessi lán, sem eru dýr og erfið,
reynast kaupendum þung í skauti.
Sennilega kemur eitthvað af íbúð-
um til endursölu fljótlega sökum
Kjállarmn
Stefán Ingólfsson
verkfræðingur
greiðsluerfiðleika kaupenda. Þetta
mun einnig auka framboð á íbúð-
um.
Túlkun upplýsinga
Fasteignamat ríkisins hefur safn-
að upplýsingum um söluverö íbúða
í fjölbýlishúsum í Reykjavík frá
árinu 1966. i riti stofnunarinnar
„Fasteignamarkaðurinn á íslandi"
dags. í júlí 1985 er að finna yfirlit
um verðþróun fasteigna árin 1966
til 1984. Verðþróunina frá þeim
tíma fram undir mitt yfirstandandi
ár má lesa úr fréttabréfum stofnun-
arinnar. Þetta eru einu upplýsing-
arnar, sem fáanlegar eru um
verðþróun á fasteignamarkaði.
Upplýsingar FMR gefa mjög góöa
heildarmynd af því hvernig fas-
teignaverð í Reykjavík hefur þróast
að raungildi á þessu tímabili. Þó
verður að gera fyrirvara um túlkun
á verðþróuninni á hinum miklu
verðbólguárum 1979 til 1983. Að-
ferðir FMR eru ætlaðar til að
reikna út hækkun fasteignamats á
milli ára. Þær hafa hins vegar
ákveðna vankanta þegar meta þarf
snöggar verðbreytingar í mikilli
verðbólgu. Þá þarf að taka tillit til
fleiri þátta. Af þessum sökum hafa
upplýsingar stofnunarinnar um
verðþróunina árin 1979 til 1983 ve-
rið leiðréttar. Línuritið byggist á
leiðréttu upplýsingunum.
Stefán Ingólfsson
„Reynsla undanfarinna áratuga bendir
til þess að markaðurinn sé nú yfir-
spenntur og vænta megi verðlækkunar
innan fárra mánaða.“
Hér má lesa hvernig raunvirði íbúðaverðs hefur breyst undanfarna tvo
áratugi.
Þegar Esjan sneri sér undan
Það má nú kannski undarlegt
þykja að gamall utansveitarmaður
skuli gera tilraun til að skipta sér
af því hvar bráðnauðsynlegt ráð-
hús verður niöur sett í sjálfri
Reykjavík. Og þó hefur borgar-
stjórinn brosandi og bjartur, sem
styðst við göfugan og gáfaðan
meirihluta, þar sem flestir af hans
mönnum eru a.m.k. örlítið betur
gefnir en andstæðingarnir, ákveðið
þetta af mikilli hagsýni. Þeir hafa
allir sem einn ráðiö honum til að
velja fyrirhugað Tjamarhorn,
sjálfum finnst honum þaö líka best.
Og hann hefur lýst því yfir fyrir
nokkram kvöldum í sjónvarpi að
það sé meiri endemisvitleysan að
hinn röggsamlegi framkvæmda-
maður, Davíð Oddsson, sé brot af
einræðisherra, því sé nú öðru nær.
Við hérna í Kópavogi áttum einn
shkan fyrir ekki óyfirsjáanlega
mörgum árum. Það var stórgáfað-
ur og mikilhæfur maður og kom
ótrúlega miklu góðu til leiðar á sín-
um ráðstjómartíma. Flestir
samherjar hans reyndu að fara
dult með það þegar þeir hugsuðu
ekki nákvæmlega eins sem kom
örsjaldan fyrir. Hann var líka blið-
ur og dagsfarsprúður, skipti aldrei
skapi. Það var helst að í honum
þykknaöi snöggvast þegar ein-
hveijum vitgrönnum andstæðingi
datt í hug að impra á því að sú
væri skoðun bjargvættar okkar að
óþarfi væri fyrir óbreytta íbúa
Kópavogshrepps að vera að leggja
það á sig að hugsa á meðan hans
nyti við.
Aðra eins fjarstæðu hafði hann
auðvitað aldrei heyrt. Það bjargaði
okkur loksins að við gátum gert
hann að skörulegum þingmanni og
flokkurin losaði sig síðan við hann
í einn stórbankann. Nei. Menn af
KjaUarinn
Jón úr Vör
þeirri mannkosta- og gáfnagráðu
sjá ekki sjálfan sig oft í réttum
spegli, jafnvel þótt þeir komi í sjón-
varp. Þeir eiga raunar miklu betur
heima á Alþingi en í borgar- eða
sveitarstjómum, að maður nú ekki
segi í ríkisstjórn. Þar eru þeir
nefnilega meir á meðal jafningja.
Þar halda allir að þeir séu snilling-
ar og sumir þeirra eru það jafnvel.
Hver vill vera í pólitík
án þess að ráða?
En þá er nú frá því að segja áður
en lengra er haldið að ég er sjálfur
dálítiö veikur fyrir Davíð Oddssyni
og þó kona mín í enn ríkara mæli,
og hið síðarnefnda vil ég helst ekki
skilja. Nú og ekki ætti ég að gleðj-
ast yfir því að íhaldinu skyldi
lukkast að finna strák sem passaði
svona vel fyrir kosningavélina þess
til að endurheimta veldi sitt. Þeir
heföu fundið annan og verri, ef
þessi hefði ekki verið tiltækur, og
það var hreinasta hörmung upp á
suma borgarana að horfa í útlegð-
inni frá kjötkotlunum.
Oft fannst mér á biðstofum, þegar
ég hlustaði á suma kallana barma
sér í sólskininu, að Esjan hefði
raunverulega snúið við þeim baki,
þessi fáu ár sem þeir hímdu úti í
horni í höfuðborginni. Það var
sama þótt þeir réðu öllu öðru á
landinu og gætu baðað sig í pening-
um, bæði hér og erlendis. Sumir
voru að hugsa um aö flytja með
allt sitt til Spánar. Hótuðu hver
öðrum aö senda alla sína afkom-
endur og fjölskyldur þeirra til
Ameríku ef þetta lagaðist ekki. Ég
sem alla ævi hef kúrt í æ minni
minnihluta, og í ellinni orðinn
ósammála öllum fnönnum, hef
-mátt hlusta á þetta. Svona heild-
söluhugsjónamenn ættu að lifa
okkar lifi, nytsömu sakleysingj-
anna.
Er ekki von að komi hjá manni
útúrdúrar? Ég verð að fara fljótt
Höfði. - Veislusetur eða ráðhús?
yfir sögu í aðalefni greinarinnar. -
Ég veit raunar að gagnslaust er að
skrifa.
Hvers vegna ekki við hafið?
Þið viljið vera sem næstir Tjörn-
inni. Hafa ekki margir bent ykkur
á Miðbæjarskólann sem er þannig
byggður að hann verður að hættu-
legu eldhafi fyrr eða síðar, jafnvel
þótt yfir honum væri vakað? Er nú
ráö nema í tíma sé tekið? Og fleiri
em húsin við Lækjargötuna sem
senn hverfa þótt engin sérstök
samþykkt veröi gjörð.
Enginn hneykslaðist þegar
Landssímahúsið, sem líka hýsti
útvarpið lengi vel, var byggt yfir
elsta kirkjugaröinn í borginni.
Enginn myndi segja neitt þótt
Hringbrautarhluti þess garðs, sem
við nú köllum gamlan, væri tekinn
til meira gagns en nú er hann. Það
mætti byggja þokkalegt ráðhús þar
og yfir Hringbrautina, jafnvel á
sneið af Suöurgötunni. Láta jarð-
göng vera undir tveimur hliðum
af fjórum, og alls staðar gengt und-
ir húsið þar sem beinahreyfing
myndi hneyksla stórlega. Þessi
garður leggst senn niður. Jarð-
neskar leifar Jóns Sigurðssonar og
konu hans væru best komnar í
helgidóminn á Þingvöllum.
En þá er eftir sá staður sem ég
skil ekki að jafngáfaður maður og
Davíð Oddsson skuli hafa komist
hjá að verða beinlínis ástfanginn
af, - það þarf líka gáfur til svo ríkra
tilfinninga. - En þaö er auðvitað
hinn heimsfrægi Höföi. Maður,
sem við þekkjum báðir (þó ég kenni
borgarstjórann aðeins í sjón), mun
hafa átt drjúgan þátt í því á sínum
tíma að borgin dubbaði Héðins-
höfða gamla upp úr niðurníðslunni
og gerði hann að veislusetri sem
öllum finnst nú sjálfsagt heims-
frægur orðinn. Þarna rétt hjá er lóð
sem sami maöur hefur bent á til
þess að byggja á ráðhús. Hvaða
staður væri betri? Þarna er hafið,
eyjamar og fjallahringurinn í bak-
sýn. Hvílíkt glapræði að grípa ekki
jafn sjálfsagða hugmynd.
Jón úr Vör
„Enginn hneykslaðist þegar Lands-
símahúsið, sem líka hýsti útvarpið
lengi vel, var byggt yfir elsta kirkju-
garðinn í borginni.“