Morgunblaðið - 25.06.2002, Qupperneq 12

12 C ÞRIÐJUDAGUR 25. JÚNÍ 2002 MORGUNBLAÐIÐHeimiliFasteignir
Opið
mánud.–föstud. frá kl. 9–18
Hilmar Óskarsson, Guðjón Sigurjónsson, Rósa Guðmundsdóttir,
Álfheiður Emilsdóttir. Lögfr.: Pétur Þ. Sigurðsson hrl.
www.fjarfest.is - fax 562 4249
FJÁRFESTING
FASTEIGNASALA ehf.
Sími 562 4250, Borgartúni 31
4-7 herbergja íbúðir
Hvassaleiti - 5 herb. - Bíl-
skúr Björt og skemmtileg 150 fm íbúð á
fjórðu hæð. Frábært útsýni. Verð 16,9
millj. Póstnr. 103
Rjúpufell - 4ra herb. Góð íbúð í
nýlega álklæddu húsi með yfirbyggðum
svölum, nýtt parket og nýleg eldhúsinn-
rétting. Góð kaup. Verð 10,9 millj.
Póstnr. 111
Nýbýlavegur Glæsileg 3ja-4ra.
herb. íbúð. Vandaðar innréttingar og gólf-
efni. Stórt baðherb. með hornkeri. Fallegt
eldhús með vönduðum tækjum. Laus
fljótlega. Verð 13,5 millj. Póstnr. 200
2ja - 3ja. herbergja
Bergþórugata - Miðbær
Snyrtileg 2ja herb. íbúð á jarðhæð. Verð
8,3 millj. Póstnr. 101
Bergþórugata - Góð íbúð.
Vorum að fá á sölu snyrtilega og ný-
stands. 3ja herb. íbúð. Góðar innréttingar
og gólfefni. Verð 11,6 millj. Póstnr. 101
Kirkjusandur - lyftuhús - bíl-
geymsla. Vorum að fá á sölu 3ja
herb. íbúð á jarðhæð á þessum skemmti-
lega stað. Laus fljótlega. Póstnr. 105
Meistaravellir - Vel staðsett.
Mjög hugguleg og snyrtileg 2ja herb.
íbúð. Verð 7,7 millj. Laus strax. Póstnr.
107
Til sölu vandaðar og rúmgóðar 3ja og 4ra herb. íbúðir í 10 og 12 hæða álklæddum
lyftuhúsum. Mjög fallegt útsýni. Góð staðsetning og stutt í alla verslun og þjónustu.
Byggingaraðili er Byggingarfélag Gylfa og Gunnars. Teikningar og nánari upp-
lýsingar hjá sölumönnum. Til afhendingar nú þegar.
Ársalir 1-3 - Glæsileg álklædd lyftuhúsEinbýli-, par- og raðhús
Sogavegur - Einbýlishús - 5
herb. Húsið skiptist í kjallara, hæð og
ris. Verð 15,5 millj. Póstnr. 108
Strýtusel - einbýlishús. Eru með
í sölu ca 180 fm einbýlishús á einni hæð.
Arinn. Húsið er staðsett í lokaðri götu.
Rúmgóður bílskúr Verð 21,9 millj. Póstnr.
109
Brúnastekkur - einbýlishús -
arinn. Erum með í sölu ca 200 fm ein-
býlishús á rólegum og góðum stað.
Glæsilegt eldhús, nýlegt parket á öllu.
Góður bílskúr. Sólpallur. Verð 23 millj.
Póstnr. 109
Tungubakki - Raðhús. Ákaflega
vel viðhaldið raðhús á góðum stað í Bökk-
unum. Innbyggður bílskúr. 3 svefnh. stór
stofa og sjónvarpsh. Verð 18,9 millj.
Póstnr. 109
Melbær - raðhús - bílskúr.
Gott raðhús á tveimur hæðum ásamt
aukaíbúð í kjallara. Suðurgarður - heitur
pottur. Póstnr. 110
Vesturberg - Einbýli - At-
vinnutækifæri. Mjög gott pallabyggt
einbýlishús með 30 fm bílskúr. Hentugt til
að leigja út að hluta. Einnig er hægt að
hafa séríbúð í kjallara. Gott útsýni yfir bæ-
inn. Miklir möguleikar. Póstnr. 111
Vesturberg. Gott endaraðhús 254 fm
á tveimur hæðum með aukaíbúð. Verð
18,5 millj. Póstnr. 111
Funafold - Einbýli m. tvöföld-
um bílskúr. 300 fm einbýlishús ásamt
tvöföldum bílskúr. Vandaðar beykiinnr. og
gólfefni. Fullfrágenginn garður og sól-
verönd. Póstnr. 112
Hrauntunga - Raðhús með
aukaíbúð. Gott tveggja hæða raðhús
á þessum vinsæla stað í Kópavogi með
innb. bílskúr. Stórar stofur, 3 svefnh. og
ca 40 fm flísalagðar svalir. Hús í góðu
ástandi utan sem innan. Ágæt aukaíbúð á
jarðhæð. Verð 22,5 millj. Póstnr. 200
Birkihvammur - einbýlishús -
bílskúr. Mjög gott pallabyggt einbýlis-
hús á góðum stað. Fallega gróinn garður.
Póstnr. 200
Bergstaðastræti - Nýtt
Fjallalind - Raðhús. Mjög gott
raðhús á einni hæð með innbyggðum bíl-
skúr. Þetta er góð eign á vinsælum stað.
Póstnr. 201
Hæðir og sérhæðir
Melabraut - Efri sérhæð -
Bílskúr. Vorum að fá á sölu skemmti-
lega íbúð með frábæru útsýni. Verð 18,5
millj. Póstnr. 170
Til sölu nokkrar nýjar 2ja-4ra herb.
íbúðir á besta stað í miðbæ Reykja-
víkur. Íbúðirnar verða afhentar full-
búnar með vönduðum innréttingum
og flísum á baði en án gólfefna að
öðru leyti. Lyftuhús. Húsið er álklætt
að utan að hluta og sameign verður
frágengin. Möguleiki á viðbótarláni
frá byggingaraðila á eftir húsbréfum.
Til afhendingar í september 2002.
Dvergabakki - 2ja herbergja
- aukaherbergi. Húsið er allt ný-
standsett að utan. Sameign í mjög góðu
standi og snyrtileg. Verð 7,9 millj. Póstnr.
109
Gyðufell. Skemmtileg 2ja herb. íbúð á
2. hæð með yfirbyggðum svölum í við-
haldsfríu húsi. Verð 8,5 millj. Póstnr. 111
Breiðavík - 3ja herb. Sem ný og
falleg 3ja herb. íbúð á vinsælum stað í
Grafarvogi. Vandaðar innréttingar og gólf-
efni. Stæði í opinni bílageymslu. Póstnr.
112
Barðastaðir - 3ja herb. Lyftu-
hús Glæsileg íbúð sem ný. Vandaðar
maghóny- innréttingar. Korkur á allri íbúð-
inni. Suður-svalir. Póstnr. 112
Ársalir - 3ja herb. Rúmgóð 100 fm
íbúð í nýju álklæddu lyftuhúsi. Sérsmíð-
aðar innréttingar frá Brúnási, flísalagt bað-
herbergi og vönduð tæki. Til afhendingar
nú þegar. Verð 12,950 Póstnr.201
Garðatorg 7 - Lyfta - Sérinn-
gangur. Glæsileg 3ja herb. íbúð á
besta stað í Garðabæ. Verslanakjarni er
við hliðina með alla þjónustu. Póstnr. 210
ELDRI BORGARAR
Árskógar - 2ja. Erum með í sölu fal-
lega 2ja herbergja íbúð á 9. hæð. Glæsi-
legt útsýni. Stæði í bílageymslu. Hægt er
að selja íbúð með eða án bílgeymslu
Margvísleg þjónusta í húsinu. Húsvörður
og öryggishnappur Póstnr. 109
Sumarbústaður
Sumarbústaður Til sölu nýlegur A-
bústaður á góðum stað í Eilífsdal í Kjós
rúmlega 7.000 fm lóð. Bústaðurinn er ekki
full kláraður. Nánari upplýsingar hjá sölu-
mönnum Fjárfestingar.
Nýjar íbúðir
Maríubaugur - Keðjuhús/ein-
býli Til afhendingar þegar. Skemmtilega
hönnuð ca 200 fm keðjuhús á einni hæð
með innbyggðum 25 fm bílskúr. Húsin
standa á útsýnisstað og afhendast tilbúinn
til innréttinga. Fullfrágengið að utan og
lóð verður grófjöfnuð. Glæsilegt útsýni.
Teikningar og nánari upplýsingar er hægt
að nálgast á skrifstofu. Verð frá kr. 19.2
millj. Póstnr.113
Ólafsgeisli - Raðhús með út-
sýni.Fyrir ofan Gólfskálann. Skemmti-
lega hönnuð rúmlega 200 fm raðhús á
tveimur hæðum og innbyggðum bílskúr.
Afhendist tilbúið til innréttinga og frágeng-
ið að utan með grófjafnaðri lóð. Glæsilegt
útsýni. Teikningar og nánari upplýsingar
er hægt að nálgast á skrifstofu. AÐEINS
TVÖ HÚS EFTIR. Verð 19,9 millj.
Póstnr.113
Kaupandi á alltaf að gæta sín
Það er ævagömul regla í kauparétti, að á
kaupanda hvíli sérstök aðgæzluskylda og hann
verði sjálfur að gæta hagsmuna sinna. Þetta er
reglan um caveat emptor. Seljandi hefur
vissulega skyldur líka, t.d. upplýsingaskyldu
og skyldu til þess að hafa þær upplýsingar,
sem hann veitir, réttar. Á síðustu áratugum,
reyndar allt frá því fyrir miðja síðustu öld, hef-
ur fjöldi mála vegna meintra galla í fasteignum
komið til kasta dómstóla. Þessi málaflokkur
hefur verið fyrirferðarmikill í dómasafni
Hæstaréttar og skipta dómarnir mörgum
hundruðum á síðustu 50 árum eða svo. Þessi
málarekstur er mjög kostnaðarsamur fyrir
báða málsaðilja, kaupanda og seljanda og þeg-
ar upp er staðið er afraksturinn oftast lítill,
líka hjá þeim sem telst hafa unnið málið. Oft
hefur verið á það bent, að gallahugtakið eins
og það hefur verið skýrt af dómstólum í fast-
eignakaupum væri of kaupendavænt og það
leiddi til þess að væntingar kaupenda til
ástands fasteigna, jafnvel gamalla eigna, væru
óraunhæfar. Slíkar væntingar hafa ósjaldan
verið tilefni deilna og málaferla.
Ný lög, nýjar áherzlur
Í nýjum lögum um fasteignakaup, sem tóku
gildi 1. júní s.l., er leitazt við að skipa reglum
svo, að slíkum málum fækki, a.m.k. þegar litið
er til lengri tíma. Það er gert með
því að þrengja kosti kaupanda
við mat á því hvað sé galli og hve-
nær hann eigi að hafa uppi kröfu
vegna galla og annarra vanefnda.
Í ýmsum öðrum efnum er staða
kaupanda þó styrkt verulega frá
því sem var, miðað við eldri regl-
ur. Það felst einkum í því, að skil-
yrði kaupanda til skaðabóta eru
rýmkuð, þegar um raunveruleg-
an galla eða afhendingardrátt er
að ræða, auk þess sem settar eru
sérstakar reglur um heimildir
hans til að hafa uppi kröfur á
hendur fyrri eigendum. Í þessari
grein verður farið lauslega yfir
þau atriði, sem þrengja kosti
kaupanda í fasteignakaupum samkvæmt hin-
um nýjum lögum, en einnig yfir þau atriði sem
rýmka heimildir hans. Í heild er leitast við að
halda jafnvægi milli hagsmuna kaupanda ann-
ars vegar og seljanda hins vegar.
Atriði, sem þrengja
kosti kaupanda
– smávægilegir ágallar
Veigamesta atriðið í því sambandi er, að lög-
in kveða á um, að til þess að ágalli eða van-
kantar á notaðri fasteign geti talizt gallar,
þurfi þeir að rýra verðmæti hennar svo nokkru
varði. Í þessu felst að smávægilegir ágallar,
sem hver raunsær kaupandi má gera ráð fyrir
að séu á notaðri eign, teljast ekki gallar og
veita því kaupanda ekki rétt til þess að krefja
seljanda um skaðabætur eða afslátt. Sú und-
antekning er gerð frá þessu að þetta eigi ekki
við ef seljandinn hefur sýnt af sér saknæma
háttsemi.
Stærðarfrávik, sem
ekki eru veruleg
Annað atriði, sem er í þessum
dúr, er, að stærðarfrávik á fast-
eign, hvort heldur um fermetra-
eða rúmmetramál er að ræða,
teljast ekki gallar nema frávikið
sé verulegt, þ.e. fasteign sé veru-
lega minni en seljandi upplýsti
fyrir kaup. Sem fyrr er gerð und-
antekning frá þessari reglu ef
seljandinn hefur sýnt af sér
mikla sök (stórfellt gáleysi).
Þessi efnisregla er reyndar ekki
ný, því dómstólar hafa iðulega
lagt slík sjónarmið til grundvall-
ar í dómum sínum.
Almennir fyrirvarar
Þriðja atriðið, sem skiptir máli, er að ef fast-
eign er seld með almennum fyrirvara, svo sem
eins og þeim, að ,,eignin sé seld í því ástandi
sem hún er í og kaupandi hafi kynnt sér og
sættir sig við að öllu leyti“ þá hefur slíkur fyr-
irvari samkvæmt lögunum meira vægi en eftir
eldri reglum. Í raun var óljóst, hvað þessi fyr-
irvari þýddi samkvæmt eldri reglum. Hann
var þó í öllum kauptilboðs-, kaupsamnings- og
afsalseyðublöðum, sem notuð hafa verið í fast-
eignaviðskiptum hér á landi í mörg herrans ár.
Það er óþolandi ástand að hafa svo víðtækan
fyrirvara í skjölum, sem alls er óvíst hvað þýð-
ir. Samkvæmt reglum hinna nýju laga hefur
fyrirvarinn nú merkingu samkvæmt orðanna
hljóðan, en í því felst að hann getur svipt kaup-
anda rétti til þess að hafa uppi kröfur vegna
galla. Frá þessu eru gerðar þrjár undantekn-
ingar, þ.e. ef seljandi hefur veitt rangar upp-
lýsingar um eign, hann hefur ekki fullnægt
skyldu sinni til að veita þær upplýsingar, sem
hann á að veita eða ástand fasteignar er til
muna lakara en kaupandi hafði ástæðu til að
ætla er kaupin voru gerð.
Vandleg skoðun eftir
afhendingu
Fjórða atriðið, sem segja má að auki skyld-
ur kaupanda eru fyrirmæli í lögunum um
skyldu hans til þess að skoða eign vandlega
þegar eftir að hann hefur fengið hana afhenta.
Þessi skylda er lögð á hann vegna þess að þá
eru aðstæður til skoðunar beztar, þ.e. ekkert
sem hindrar vandlega skoðun hans á eigninni
og mat á því hvort hún uppfylli ekki þær kröf-
ur sem hann gerir. Þessi skylda dregur ekki úr
aðgæzluskyldu hans fyrir kaupin m.a. til að
skoða eign þegar við á. Þessi skylda er lögð á
hann til þess að hann verði fyrr áskynja um
hugsanlega galla og setji fyrr fram kröfur
vegna þeirra.
Ríkari tilkynningarskylda
Fimmta atriðið er, að það eru í ýmsum
ákvæðum laganna lagðar þær skyldur á kaup-
anda að tilkynna svo fljótt sem kostur er um
galla eða aðra meinta vanefnd seljanda og
skýra frá því hvort hann ætli að bera hana fyr-
ir sig eða ekki. Með þessum reglum er leitast
við að þvinga kaupanda til þess að gera sem
fyrst reka að því að hafa uppi kröfur í stað þess
að draga það að óþörfu, e.t.v. alveg fram að
endanlegu uppgjöri. Slíkt er afar óheppilegt.
Skylda til að
takmarka tjón sitt
Loks eru í lögunum skráðar reglur um
skyldu kaupanda (og seljanda) til þess að tak-
Viðar Már Matthíasson, prófessor við lagadeild Háskóla Íslands
Kaupendur gæti sín!
Viðar Már Matthíasson
Breytt staða kaupanda
og seljanda samkvæmt
nýjum lögum um fast-
eignakaup.