Morgunblaðið - 25.06.2002, Blaðsíða 13

MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 25. JÚNÍ 2002 C 13HeimiliFasteignir
marka tjón sitt með hæfilegum aðgerðum, en
sæta því ella að fá það ekki bætt. Þessi regla
hefur reyndar verið í gildi sem óskráð meg-
inregla, þannig að í þessu er ekki að finna ný-
mæli.
Þau atriði í lögunum, sem styrkja
réttarstöðu kaupanda eru einkum
eftirfarandi
– aukin vernd í neytendakaupum
Í fyrsta lagi er kveðið á um, að í neytenda-
kaupum, þ.e. þegar kaupandi er að kaupa fast-
eign til persónulegra afnota fyrir sig og sína af
seljanda og salan er liður í atvinnustarfsemi
seljanda, sé óheimilt að semja með öðrum
hætti en lögin mæla fyrir um. Lögin veita
þannig kaupendum í neytendakaupum ófrá-
víkjanlega lágmarksvernd, sem er þeim mikil-
væg.
Veðréttur í fasteign
til tryggingar greiðslum
Í öðru lagi er ákvæði um að kaupandi öðlist
veðrétt í fasteigninni til tryggingar þeim
greiðslum sem hann hefur innt af hendi. Þótt
segja megi að þessi regla hafi verið í gildi áður
sem óskráð regla, er mikilvægt fyrir kaupanda
að hafa um þetta skýra og skráða reglu. Skil-
yrði þess að hann öðlist fulla vernd er að hann
láti þinglýsa kaupsamningi þegar greiðslur
samkvæmt honum hefjast.
Rýmri réttur til skaðabóta vegna
raunverulegs galla
Í þriðja lagi er staða kaupanda að því er
varðar rétt til skaðabóta styrkt verulega, þeg-
ar um raunverulegan galla á fasteign er að
ræða. Ekki er gerð sú krafa, sem gerð var
samkvæmt eldri reglum, að seljandi þurfi að
hafa sýnt af sér sök, heldur á kaupandi rétt á
skaðabótum vegna beins tjóns síns af völdum
galla óháð sök seljanda. Sérstaklega er tekið
fram, að undir beint tjón falli tjón sem felst í
því að bæta úr galla. Það er bara ef ófyrirséð
og óviðráðanleg hindrun er orsök gallans, sem
seljandi gæti losnað undan ábyrgð, en skil-
yrðum þess yrði vafalaust afar sjaldan full-
nægt.
Skýrari réttur til skaðabóta vegna
afhendingardráttar
Í fjórða lagi er réttur kaupanda til skaða-
bóta vegna afhendingardráttar seljanda einnig
styrktur. Þegar framboð á fasteignum er lítið
miðað við eftirspurn er staða kaupanda oft
slæm ef seljandi afhendir ekki á réttum tíma.
Hann er oft nauðbeygður til að láta það yfir
sig ganga að seljandi dragi afhendinguna. Í
lögunum er mælt fyrir um að hann eigi rétt til
skaðabóta vegna beins tjóns síns og er sá rétt-
ur óháður því hvort seljandi hafi sýnt af sér
saknæma háttsemi. Sérstaklega er tekið fram
í lögunum að til beins tjóns í þessu sambandi
teljist kostnaður við að bæta úr afhending-
ardrætti, en til hans teljast t.d. útgjöld vegna
leigu á húsnæði meðan á afhendingardrætti
stendur og kostnaður við aukaflutninga af
þeim ástæðum.
Ný og/eða rýmri úrræði,
krafa um að seljandi bæti úr galla
Í fimmta lagi eru önnur úrræði kaupanda
vegna galla og annarra vanefnda seljanda
styrkt og aukin. Sem dæmi má nefna að hon-
um er veitt heimild til þess að gera þá kröfu að
seljandi bæti úr göllum á eign, ef seljandinn er
byggingaraðili eða hefur smíðað innréttingar í
hana. Sinni seljandi ekki réttmætum kröfum
um þetta getur hann átt yfir höfði sér önnur
og afdrifaríkari úrræði af hálfu kaupanda.
Réttur til að beina
kröfum að fyrri eigendum
Í sjötta lagi eru í lögunum reglur, sem
heimila kaupanda undir vissum kringumstæð-
um að sækja rétt sinn vegna galla á hendur
fyrri eigendum, en þeim sem hann keypti af.
Þessi kostur hefur verið nánast útilokaður til
þessa. Samkvæmt reglum laganna er opnað
fyrir það að kaupandi beini kröfum sínum að
fyrri eigendum, en óhjákvæmilegt er þó að
setja því nokkrar skorður, einkum vegna þess
að ekki má auka skyldur fyrri seljenda í þágu
síðari kaupenda. Þetta er því frekar réttar-
farshagræði sem kaupandi fær, en getur þó
aukið efnislegan rétt hans. Þessi réttur er
kaupanda oft mikilvægur, t.d. ef sá sem seldi
honum er ekki greiðslufær eða þess ekki kost-
ur að beina kröfum gegn honum.
Yfirtaka áhvílandi
veðskulda
Sú venja hefur gilt í fasteignakaupum, að
þótt réttindi og skyldur sem tengjast fasteign,
flytjist almennt frá seljanda til kaupanda við
afhendinguna, þá hefur kaupandi samt þurft
að yfirtaka afborganir af áhvílandi veðskuld-
um frá þeim degi er kaupin takast, þ.e. frá
samþykki tilboðs. Þessu er breytt með nýju
lögunum og mælt fyrir um að yfirtaka áhvíl-
andi veðskulda skuli að öllu leyti miðuð við af-
hendingu. Þetta er nokkurt réttlætismál fyrir
kaupanda og getur varðað nokkrum fjárhæð-
um.
Jafnvægi milli
hagsmuna viðhaldið
Eins og áður greinir er markmiðið að við-
halda heppilegu jafnvægi milli hagsmuna
kaupanda og seljanda. Fasteignakaup snúast
um mikla fjárhagslega hagsmuni og þess verð-
ur að gæta við lagasetningu að raska ekki því
jafnvægi sem ríkja verður milli aðilja um
skiptingu áhættu, um tilefni og rétt til að hafa
uppi kröfur vegna vanefnda o.fl. Mikilsvert er
fyrir kaupanda að gæta sín vel, þegar hann
leggur út í fasteignakaup. Hann ætti að skoða
eign vandlega, hafa einungis raunhæfar vænt-
ingar um kosti eignarinnar miðað við gerð
hennar, aldur og almennt ástand. Vilji hann
gera meiri kröfur verður hann að semja um
það við seljanda, þannig að ljóst sé að seljandi
hafi tekið á sig meiri skyldur en almennt
mætti ætla.
Morgunblaðið/Þorkell