Tíminn - 08.12.1983, Qupperneq 9

FIMMTIÍDÁGUR 8. DESÉMBÍfc Í98Í
i
á vettvangi dagsins
Frumvarp félagsmálaráðherra um Húsnæðismálastofnun:
Lán til húsnæðismála hækkuð
og lánstíminn lengdur
■ Alexander Stefánsson félagsmála-
ráðherra hefur lagt fram frumvarp um
Húsnæðismálastofnun ríkisins. Þar eru
gerðar veigamiklar breytingar miðað við
núgildandi lög. Lánin eru hækkuð, láns-
tíminn lengdur og öll lán verða afborg-
unarlaus fyrstu tvö árin eftir að þau eru
tekin.
í júní s.l. skipaði Alexander nefnd til
að endurskoða lög um Húsnæðismála-
stofnunina. Formaður hennar er Jóhann
Einvarðsson. Er frumvarpið byggt á
starfi þeirrar nefndar. 1 athugasemdum
segir m.a. um frumvarpið:
Nefndin hefur tekið mið af þeirri
samþykkt er ríkisstjórnin gerði á fundi
sínum þann 22. sept. s.l. varðandi hús-
næðismál. Þá var samþykkt tillaga fé-
lagsmálaráðherrá um eftirfarandi breyt-
ingar á útlánareglum Byggingarsjóðs
ríkisins frá 1. janúar 1984:
„1. Öll lán hækki um 50%.
2. Nýbyggingalán til þeirra, sem
byggja eða kaupa í fyrsta sinn skulu
greidd í tveim hlutum þ.e. fyrri
hlutinn mánuði eftir fokheldisstig
og seinni hlutinn sex mánuðum frá
útborgun fyrri hlutans. Útborgun
lána til annarra skal vera óbreytt frá
því sem nú er.
3. Nýbyggingalán lengist úr 26 árum í
allt að 31 ár.
4. Lán til kaupa á eldra húsnæði lengist
úr 16 árum í allt að 21 ár.
5. Öll lán verði afborgunarlaus fyrstu
tvö árin.
6. Gjalddögum húsnæðislána verði
fjölgað í 4 á ári."
Á sama fundi ríkisstjórnarinnar var
ákveðið að hækka lán til nýbygginga og
lán til kaupa á eldra húsnæði á árunum
1982 og 1983 um 50%, til þess að leysa '
úr fjárhagsvanda húseigenda. Þá var
gert samkomulag við Samband við-
skiptabanka og Samband sparisjóða um
lengingu þeirra lána í 8 ár sem veitt
höfðu verið til nýbygginga eða kaupa á
húsnæði eftir 1. janúar 1981.
Þá er yfirlýst markmið ríkisstjórnar-
innar, að húsnæðislánakerfið verði eflt
svo á næstu árum, að lánin geti numið
allt að 80% byggingarkostnaðar eða
kaupverðs íbúðar hjá þeim, sem eru að
eignast íbúð í fyrsta skipti. Með hliðsjón
af fjárhagsstöðu Byggingarsjóðs taldi
nefndin ekki efni til þess að leggja til að
á næsta ári yrði gengið lengra en samþ.
ríkisstjórnarinnar frá 22. sept. s.l. gerir
ráð fyrir um lánveitingar úr honum.
í þessu sambandi leggur nefndin
áherslu á, að óraunhæft er að miða við
lán Byggingarsjóðs eins, þegar lánshlut-
fall er metið. Verulegur hluti af lánum
lífeyrissjóða rennur til öflunar húsnæðis.
Þá minnir nefndin á, að í stefnuyfirlýs-
ingu ríkisstjórnarinnar er lögð áhersla á
„fjölbreyttari sparnaðarform fyrir al-
menning, t.d. samningsbundinn
sparnað, tengdan rétti til húsnæðislána.“
Eftir þessum þrem leiðum verður að afla
fjár til húsnæðislánakerfisins til þess að
ná því marki að lánin fari upp í 80% á
næstu árum.
Það var rætt í nefndinni, hvort tíma-
bært væri að leggja tæknideild Húsnæðis-
stofnunar niður. Samkomulag var um,
að leggja það ekki til við endurskoðun
húsnæðislaganna nú. Á hinn bóginn var
nefndin sammála um, að nauðsynlegt
væri að gera sérstaka úttekt á störfum
tæknideildar og nauðsyn hennar.
Fjárhagur
Byggingasjóðs ríkisins
Jafnhliða samningu þessa frumvarps
hefur verið unnið að því að kanna áhrif
tillagna þess á fjárhag Byggingarsjóðs
ríkisins. Hefur verið stefnt að því, að
unnt verði að fá fram sem skýrasta mynd
af fjárhag sjóðsins til nokkuð langs tíma
litið við þau skilyrði, sem honum eru
mörkuð með tillögum frumvarpsins.
Ekki hefur tekist að Ijúka þessu verki en
að því er unnið og er þess að vænta að
niðurstöður liggi fyrir á næstu vikum.
Þær tillögur frumvarpsins um breyt-
ingar á gildandi lögum, sem einkum
skipta máli fyrir fjárhag Byggingarsjóðs
ríkisins næstu árin, varða tekjuöflun
hans og eru þær tvíþættar. Annars vegar
er lagt til, að bundið verði í lögum að
sjóðurinn njóti framlags á fjárlögum ár
hvert er verði ekki lægra en 40% af
áætluðum útlánum á fjárlagaárinu. Hins
vegar eru gerðar tillögur um lengingu
lánstíma, en það getur haft áhrif á tekur
sjóðsins af veittum lánum næstu árin.
í gildandi lögum er gert ráð fyrir, að
fjár í Byggingarsjóð ríkisins skuli meðal
annars aflað með árlegum framlögum úr
ríkissjóði af laúnaskatti og öðrum til-
teknum sköttum svo og með árlegum
framlögum úr ríkissjóði samkvæmt fjár-
lögum. I lögunum er ekki tiltekið hversu
mikil þessi framlög skuli vera. í áður
gildandi lögum um Húsnæðismálastofn-
un ríkisins nr. 30/1970 var á hinn bóginn
kveðið á um, að tekjur af launaskatti
skyldu ganga til Byggingarsjóðs ríkisins.
Launaskattur var fyrst upp tekinn á árinu
1964 og var þá 1% og rann allur til
sjóðsins, en á árinu 1974 var launa-
skattur í sjóðinn hækkaður í 2%. Sjóður-
inn naut einnig tekna af byggingarsjóðs-
gjöldum, af tekju- og eignarsköttum og
aðflutningsgjöldum.
I upphafi síðastliðins áratugar svaraði
framlag ríkissjóðs til Byggingarsjóðs
ríkisins til 45-50% af ráðstöfunarfé
hans. Hlutfallið lækkaði í 40% árið 1973
en hækkaði aftur með hækkun launa-
skattsins og var um 50% á árunum
1976-78. Árin 1979 og 1980 voru skatt-
tekjur sjóðsins skertar samkvæmt heim-
ildum í lánsfjárlögum en eftir gildistöku
laga nr. 51/1980 varð framlag ríkissjóðs
óbundið og ákveðið á fjárlögum. Við
skerðinguna 1979 lækkaði framlag ríkis-
sjóðs sem hlutfall af ráðstöfunarfé sjóðs-
ins úr 49% 1978 í 39% og þetta hlutfall
varð síðan 34% 1980, 16% 1981 og
19,5% 1982. Áætlað er að framlagið
ncmi 26-27% af ráðstöfunarfé á þessu
ári og er þá ekki tekið tillit til áformaðra,
sérstakra og afturvirkra hækkana á
útlánum áranna 1982 og 1983.
Minnkun framlags ríkissjóðs til Bygg-
ingarsjóðs hefur aðeins að litlu leyti
verið mætt með aukningu tekna af eigin
fé. Árin 1975-1978 var um 14-15% af
ráðstöfunarfé sjóðsins af eigin fé hans,
nettó, þ.e. af innkomnum afborgunum,
vöxtum og verðbótum af veittum lánum
að frádregnum greiddum afborgunum,
vöxtum og verðbótum af teknum lánum.
Tekjur af eigin fé jukust hins vegar um
fjórðung að raungildi árin 1979-1981.
Ráðstöfunarfé og útlán Byggingarsjóðs
drógust mikið saman að raungildi milli
áranna 1981 og 1982 (ráðstöfunarfé um
26% og útlán um 12%) og hlutfall
eiginfjártekna af ráðstöfunarfé hækkaði
því í 21,5% þrátt fyrir 12% samdrátt að
raungildi. Árið 1983 er áætlað að tekjur
af eigin fé aukist um 15% í krónum en
það svarar til þriðjungs samdráttar að
raungildi. Skýringin á aukningu tekna af
eigin fé árin 1979-1981 er hin mikla
breyting á lánskjörum, sem varð á
árunum næstu á undan. Árið 1974 var
farið að verðtryggja lán Byggingarsjóðs
að hluta. Upphaflega voru lánin verð-
tryggð að 3/io, en hlutfallið var hækkað í
4/io af veittum lánum frá miðju ári 1975
og í Vm árið 1978. Nafnvextir þessara
iána voru upphaflega 5,25% að meðtal-
inni 0,25% þóknun til veðdeildar Lands-
banka Islands en voru hækkaðir á áföng-
um í 9,75% - árið 1978 og verkaði sú
hækkun á lán veitt frá árinu 1974. Til
frekari skýringar má nefna, að venjuleg
byggingarlán til 26 ára, veitt á tímabilinu
frá miðju ári 1974 til jafniengdar 1975,
eru verðtryggð að 3/io og bera 9,75%
nafnvexti, en meðalraunvextir þessara
kjara yfir allan lánstímann eru um ló%
í 30-40% verðbólgu. Lán til 26 ára, veitt
á tímabilinu frá miðju ári 1975 til 1. maí
1978, eru verðtryggð að 4/io og bera
9,75% nafnvexti og bera á sömu forsend-
um jákvæða meðalraunvexti sem nema
um 215%, en 26 ára lánin sem veitt voru
frá 1. maí 1978 til miðs árs 1979 og eru
verðtryggð að 6/io, bera raunvexti, sem
eru að meðaltali 5-5'/5% á ári yfir allan
lánstímann, miðað við 30-40% árlega
verðbólgu. Frá 1. júlí 1979 var hins
vegar farið að verðtryggja lánin að fullu
miðað við byggingarvísitölu og nafnvext-
ir ákveðnir 2% auk 0,25% þóknunar.
Frá vori 1982 hafa veitt nýbyggingarlán
verið verðtryggð miðað við lánskjara-
vísitölu en vextir eru hinir sömu, en
lánskjaravísitalan var raunar tekin upp
gagnvart nýjum lánaflokkum eftirgild-
istöku laga nr. 51/1980.
Vaxtakjör
Hin mikla hækkun raunvaxta, sem
' varð með uptöku verðtryggingar lána
árið 1974, breytingar verðtryggingar-
hlutfallsins 1975 og einkum þó 1978 og
hækkun nafnvaxta á þessu tímabili, .
hlaut að laga stöðu sjóðsins til muna en
áður hafði sjóðurinn búið við neikvæðan
vaxtamun á veittum lánum og teknum
lánum. Vaxtalækkunin 1979 veikti stöðu
sjóðsins og skapaði neikvæðan vaxtamun
á ný. Fram til ársins 1973 var Atvinnu-
leysistryggingarsjóður helsti lánveitandi
Byggingarsjóðs, en frá og með árinu
1974 hefur hann tekið meiri hluta lána
sinna hjá lífeyrissjóðum og lántökur hjá
Atvinnuleysistryggingasjóði hafa
minnkað úr því að vera fimmtungur af
ráðstöfunarfé 1971 í 10% síðastliðin tvö
ár. Frá upphafi hafa lán tekin hjá
Atvinnuleysistryggingasjóði verið með
sömu kjörum og til jafnlangs tíma og
nýbyggingarlán Byggingarsjóðs til ein-
staklinga. Skuldabréf þau sem lífeyris-
sjóðirnir hafa keypt, hafa hins vegar
verið til 15 ára, fullverðtryggð og borið
3,25-5% ársvexti. Vextirnir voru 5%
árið 1974, en á skuldabréfum sem keypt
voru frá miðju ári 1975 til jafnlengdar
1980 eru vextirnir 4%, síðan voru þeir
lækkaðir í 3,25% en hækkaðir á ný í
3,5% í mars 1982. Nú býr Byggingar-
sjóður ríkisins því aðeins við hagstæðan
vaxtamun gagnvart lífeyrissjóðum af
Iánum veittum tímabilið 1. maí 1978 til
1. júlí 1979, en munur kjaranna á
veittum og teknum lánum fyrir og eftir
þann tíma er Byggingarsjóði afar óhag-
stæður. Þetta skýrir hvort tveggja, vax-
andi tekjur af eigin fé árin 1979-1981 og
þá lækkun sem verður frá og með árinu
1982.
Önnur skýring á samdrætti eiginfjár-
tekna, nettó, er hin mikla aukning á
lántökum Byggingarsjóðs frá og með
árinu 1979 sem afleiðing af skerðingu
ríkissjóðsframlagsins. Tekin lán (skyldu-
spamaður frátalinn) stóðu undir fjórð-
ungi af ráðstöfunarfé árin 1977 og 1978,
þriðjungi 1979, 40% 1980, 63% 1981 og
51% 1982. Árlegar lántökur sjóðsins
jukust alls um 140% að raungildi frá
árinu 1978 til ársins 1981, en urðu síðan
40% minni að raungildi 1982 en árið
áður. Árið 1983 er áætlað að lántökur
verði 5% minni að raungildi en árið 1982
ef ekki er tekið tillit til þeirra sérstöku
og afturvirku hækkana útlána, sem nú
hafa verið ákveðnar.
Til þess að Ijúka þeirri lýsingu á '
fjármögnun Byggingarsjóðs ríkisins,
sem hii'hefurveriðgefin,er rétt að geta
fjaröflunar af skyldusparnaði. Skyldu-
sparnaður, nettó, þ.e. innkomið skyldu-
sparnaðarfé að frádregnum greiddum af-
borgunum, vöxtum og verðbótum, hefur
verið afar breytilegur frá einu ári til
annars. Síðastliðin sex ár hefur hann
yfirleitt numið 8-13% af ráðstöfunarfé.
Árið 1982 nam skyldusparnaður, nettó,
29 milljónum króna eða 8% af ráðstöf-
unarfé en er áætlaður lækka mjög mikið
á árinu 1983.
Sem fyrr segir er í frumvarpinu gert
ráð fyrir, að í lögunum verði framlag
ríkissjóðs ákveðið að lágmarki 40% af
áætluðum útlánum ár hvert. Þetta hlut-
fall er lægra en það var yfirleitt á áttunda
áratugnum en mun hærra en það hefur
verið árið 1980-1983. Ljóst er, að sú
aukning á framlagi ríkissjóðs, sem í
þessu felst, miðað við síðastliðin fjögur
ár. hefur mjög hagstæð áhrif á stöðu
Byggingarsjóðs. Á hinn bóginn benda
þær tölur um fjármögnun sjóðsins, sem
hér hafá verið raktar, til þess að fram-
vindan árin 1980-1983 hafi verið sjóðn-
unt afar óhagstæð og er líklegt að þess
muni gæta um alllangan tíma. Því er
óvíst, að það framlag, sem gert er ráð
fyrir að ríkissjóður leggi sjóðnunt til að
lágmarki, sé nægilegt til þess að koma
sjóðnum á réttan kjöl á ný. Til þess kann
að þurfa meira fé, enda hlýtur viðreisn
sjóðsins að vera eitt meginmarkmið fyrir
ákvarðanir um þau skilyrði sem sjóðnum
verða búin næstu árin. Til lengri tíma
litið ætti það að vera keppikefli, að
sjóðurinn byggist upp og verði þess
smám saman megnugur að standa undir
auknum lánveitingum til húsnæðisöflun-
ar almennings.
Eitt meginvandamálið við starfsemi
Byggingarsjóðs nú er hinn mikli munur
sem er á kjörum veittra lána úr sjóðnum
og þeirra lána, sem tekin eru úr lífeyris-
sjóðnum. Nefna má, að á árinu 1983 er
áætlað að veitt verði lán til nýbygginga
að fjárhæð 285 milljónir króna cn lán-
tökur hjá lífeyrissjóðum eru áætlaðar
nema 220 milljónum króna. Samkvæmt
gildandi lögum eru nýbyggingarlán af-
borgunarlaus fyrsta árið og bera þá
aðeins vexti, sem nema 2% til Bygging-
arsjóðs. Reiknað á föstu verðlagi ættu.
tekjur sjóðsins af þeim nýbyggingarlán-
um sem veitt hafa verið á þessu ári, að
nema 5,7 milljónum króna árið 1984 en
heildarárgreiðsla af þessum lánum yrði
14.6 milljónir króna árið 1985 og síðar.
Greiðslur af 220 milljón króna lánum
frá lífeyrissjóðum munu hinsvegarnema
19,1 milljón króna á ári, eða þriðjungi
hærri fjárhæð en árgreiðslan af 285
milljón króna veittum lánum. Ljóst
sýnist, að ekki gengur til lengdar að %
útlána sjóðsins séu fjármagnaðir mcð
lífeyrissjóðslánum við þann vaxtamun
sem hér um ræðir. Hvort tveggja er því
nauðsynlegt, að stefnt verði að því að
sjóðurinn styðjist í minna mæli en
undanfarin ár við lántökur sem þessar og
að kjör á veittum lánum og teknum
verði endurskoðuð.
Þrenns konar tillögur
um lánakjör
í frumvarpi þessu eru gerðar þrenns
konar tillögur', sem varða lánskjör. I
fyrsta lagi er lagt til að vextir veittra lána
verði ákvarðaðir af ríkisstjórn en ekki
fastbundnir í lögum eins og nú er, og
jafnframt verði vextir á skuldabréfum
breytilegir. í öðru lagi verði lánstími
lengdur, úr 26 árum í 31 ár hvað varðar
nýbyggingarlán, en úr 16 árum í 21 ár
hvað varðar flest önnur lán. í þriðja lagi
er lagt til að lán verði afborgunarlaus í
tvö ár í stað eins árs nú.
í tveimur síðari liðunum, sem hér um
ræðir, felst að lánskjör vcrði rýmkuð
fyrir lántakendur en það hefur í för með
sér skerðingu á árlegum tekjum sjóðsins
af eigin fé. Scm dæmi má taka árgreiðslu
af 620 þúsund króna nýbyggingarláni, en
það er núverandi lánsfjárhæð samkvæml
öðrum staðli húsnæðismálastjórnar að
viðbættri50% hækkun.sem ríkisstjórnin
hefur ákveðið að taki gildi frá ára-
mótum. Árgreiðsla af því láni (að írátal-
inni 0,25% þóknun) nemur samkvæmt
gildandi lögum um 31.750 krónum en
lækkaði í um það bil 28.400 krónur eða
um 10% viðþað að lánstími væri lengdur
um 5 ár, cn vextir héldust óbreyttir.
Munurinn yrði mestur á öðru ári hvers
láns, eftir tillögum frumvarpsins um
tvcggja ára afborgunarlaust tímabil, því
í stað venjulegrar árgreiðslu koma
12.400 króna vextir. Væru vextir hins
vegar hækkaðir í 3% á ári, svo dæmi sé
tekið, næmi vaxtagreiðsla af þessu láni
18.600 krónum fyrstu tvö árin en eftir
það yrði árgreiðsla af láninu um 32.300
krónur. Ymis rök hníga að því að lengja
þann tíma eftir lánveitingu sem lán eru
afborgunarlaus, svo og því að æskilegt
sé að dreifa afborgunum yfir langt tíma-
bil. Á hinn bóginn má sú rýmkun
lánskjara, sem felst í tillögum frum-
varpsins um þetta efni, ekki verða til
þess að rýra tekjur Byggingarsjóðs óhóf-
lega og tefja þannig fyrir nauðsynlcgri
uppbyggingu hans. Því kann að vcra
nauðsynlegt að hækka vexti af lánum
sjóðsins, að minnsta kosti um sinn,
meðan á þeirri uppbyggingu stendur.
Áhersla skal á það lögð að í þeirri
könnun á fjárhag Byggingarsjóðs ríkis-
ins, sem lokið verður við á næstunni,
verður meðal annars fjallað um áhrif
þeirra tillagna um breytingar á láns-
kjörum svo og um áhrif mishárra vaxta
á fjárhag Byggingarsjóðs.
Áhrif lánskjarabreytinganna á hag
lántakenda má sjá af eftirfarandi yfirliti
um vaxtagreiðslur og árgreiðslur af 620
þúsund króna láni eftir gildandi lögum
og eftir tillögum frumvarpsins miðað við
mismunandi ársvexti.
Lánstími 26 ár 31 ár
Ársvextir Greiðslur í krónum 2,25% 2,25% 2.50% 2.75% 3,0%
Á 1. ári 13.950 13.950 15.500 17.050 18.600
Á 2. ári . 32.696 13.950 115.500 17.050 18.600
Á 3. ári og síðar Greiðslubyrði: . 32.696 29.339 30.313 32.311
á ársfjórðungi . . 8.174 7.335 7.826 8.078
á mánuði . . . 2.725 2.445 2.526 2.609 2.693