Morgunblaðið - 06.02.2006, Blaðsíða 46

Garðabær – Garðatorg eignamiðlun er nú með
til sölu einbýlishús á tveimur hæðum í Holtsbúð
47.
„Þetta er sérlega glæsilegt og um leið gott og
nokkuð endurnýjað hús með tveimur íbúðum,“
segir Þórhallur Guðjónsson hjá Garðatorgi.
Húsið er samtals 271,8 ferm. Íbúð á efri hæð
er 152,4 ferm., bílskúr er 45,4 ferm. og íbúð á
neðri hæð er 74 ferm. Húsið er staðsett í austur-
enda götunnar og er með mjög góðu útsýni til
austurs yfir golfvöllinn og til Bláfjalla.
Í íbúð á efri hæð er komið inn í anddyri með
flísum á gólfi og lausum fataskáp. Gestasnyrting
er inn af. Tvöföld frönsk glerhurð er inn í hol og
stofu en gegnheilt eikarparket á gólfum. Eldhús
er rúmgott með góðri innréttingu og nýjum og
glæsilegum tækjum en flísar eru á gólfi. Við hlið
eldhúss er þvottahús með flísum á gólfi.
Svefnherbergi eru fjögur með parketi á gólf-
um en góðir skápar eru í hjónaherbergi. Einnig
er gott flísalagt baðherbergi og þar er sturta og
baðkar og góð innrétting. Bílskúrinn er góður
með nýrri hurð, en gott geymsluloft er í enda
skúrsins.
Á neðri hæð hússins er nýstandsett íbúð með
sérinngangi. Þar eru tvö svefnherbergi með
parketi á gólfi og parketlögð stofa. Í eldhúsi er
ný birkiinnrétting og ný tæki. Baðherbergi er
flísalagt með sturtuklefa og góðri innréttingu.
„Aðkoma að húsinu er afar góð og bílaplan
hellulagt," sagði Þórhallur Guðjónsson að lok-
um. Ásett verð er 59 millj. kr.
Holtsbúð 47
Húsið er samtals 271,8 ferm. Íbúð á efri hæð er 152,4 ferm., bílskúr er 45,4 ferm. og íbúð á neðri hæð er 74 ferm. Ásett verð er 59 millj. kr., en húsið er til sölu hjá Garðatorgi.
46 F MÁNUDAGUR 6. FEBRÚAR 2006 MORGUNBLAÐIÐ
Eitt af vandamálunum semblasa við greiningaraðilumá fasteignamarkaði er
hversu erfitt hefur verið að nálgast
upplýsingar um hversu margar
íbúðir eru í bygg-
ingu og á hvaða
stigi þær eru.
Upplýsingarnar
koma yfirleitt
seint fram, jafn-
vel löngu eftir að
íbúðir hafa þegar
verið byggðar.
En hvers
vegna eru upp-
lýsingar um
framboð á hús-
næðismarkaði mikilvægar? Verð-
myndun fasteigna eins og annarra
vara myndast af framboði og eft-
irspurn, m.v. að aðrar stærðir eins
og vaxtakjör séu óbreyttar. Hús-
næði er sérstakt að því leyti að
framboð á fullbyggðum svæðum er
fast, nema ef kemur til þétting
byggðar eða aðrar ráðstafanir sem
fjölga híbýlum. Við getum sagt að
breyting á framboði í vesturbæ
Reykjavíkur sé mjög lítil meðan
breyting á framboði í Grafarholti er
mikil. Eftirspurn getur verið svæð-
isbundin og því geta verðbreytingar
verið mismunandi milli hverfa á höf-
uðborgarsvæðinu. Heildarframboðið
hefur hins vegar þau áhrif að ef
verð í vesturbæ Reykjavíkur er orð-
ið of hátt þá mun fólk e.t.v. kjósa að
flytja í annað hverfi, því miðast verð
í eftirsóttu hverfi við verð í öðrum
hverfum. Framboðið skiptir því
máli, en hvernig er framboð á íbúð-
um skilgreint? Framboð á íbúðar-
húsnæði má skilgreina sem nýbygg-
ingar og fjölgun íbúða í umbreyttu
húsnæði, sbr. risíbúðir og umbreytt
iðnaðar- og verslunarhúsnæði, að
frádregnu niðurrifi úrelts íbúðar-
húsnæðis.
Upplýsingar um framboð íbúða
eru mikilvægar upplýsingar fyrir:
·Kaupendur og seljendur. Kaup-
endur vilja að sjálfsögðu vita hvort
framboð á íbúðarhúsnæði sé að
aukast og hvort líklegt sé að verð
haldist stöðugt eða sé líklegt til að
hækka eða lækka. Hið sama á við
um seljendur með öfugum for-
merkjum. Fasteignasalar vilja nátt-
úrlega vita hver þróun framboðs
verður á næstu misserum til að geta
verðmetið eignir á sem skynsamleg-
astan hátt.
·Byggingarverktaka, sem vilja
spá fyrir um heildarfjölda íbúða í
byggingu, gerð þeirra og fyrir hvaða
þjóðfélagshóp er verið að byggja. Er
t.d. verið að byggja sérhæfðar íbúðir
fyrir eldri borgara. Byggingar-
verktakinn getur því stjórnað hve-
nær og hvað hann ákveður að byggja
og spáð fyrir um söluvænleika þess
húsnæðis sem í byggingu er.
·Fjármálastofnanir. Þær þurfa að
geta spáð fyrir um verðþróun fast-
eigna og veðhæfni þeirra. Þ.e.a.s.
hvort hætta sé á að raunverð fast-
eigna lækki og skuldsettir íbúðareig-
endur eins og ungt fólk eigi það á
hættu að verðtryggðar skuldir hækki
umfram eign þeirra í íbúðinni. Þess-
ar aðstæður geta komið upp ef verð-
bólga er hærri til langs tíma en verð-
hækkun íbúða.
·Birgja, t.d. byggingarvöruversl-
anir og sementsframleiðendur sem
geta þá spáð frekar um eftirspurn
eftir sínum vörum og náð hugsanlega
betri innkaupum með því að tryggja
ákveðið magn.
·Hagstjórn. Uppsveifla á bygging-
armarkaði tryggir yfirleitt mikinn
hagvöxt, en skv. tímaritinu The Eco-
nomist (29. maí 2003) nema umsvif
viðskipta með fasteignir um 15% af
vergri landsframleiðslu efnaðri ríkja
heimsins og um tveimur þriðju hlut-
um af fastafjármunamyndun flestra
þróaðra hagkerfa. Hvað með nið-
ursveiflu á fasteignamarkaði? Nið-
ursveifla gæti t.d. skapast vegna of-
framboðs á íbúðarhúsnæði.
Samkvæmt rannsókn Alþjóðagjald-
eyrissjóðsins (apríl 2003) stendur
verðfall á húsnæðismarkaði í um 4
ár eða í um 1 ½ ári lengur en verð-
fall á hlutabréfamörkuðum. Slíkt
verðfall gæti skapað niðursveiflu í
þjóðarbúskapnum.
Skortur á upplýsingum
frá sveitarfélögum
Framboðsupplýsingar eru því
mikilvægar og það kemur spánskt
fyrir sjónir að sveitarstjórnir skuli
ekki tryggja birtingu þessara upp-
lýsinga ársfjórðungslega ásamt
spám um væntanlega lóðaúthlutun
næstu fimm árin. Rannsóknarstofn-
anir sem og greiningardeildir bank-
anna hafa með litlum árangri reynt
að nálgast þessar upplýsingar.
Einnig virðist samstarf sveitarfé-
laga á höfuðborgarsvæðinu um lóða-
framboð vera af skornum skammti.
Sveitarfélög bera hagstjórnar-
ábyrgð og verða að tryggja við-
unandi framboð lóða á hverjum
tíma. Of lítið framboð skapar verð-
hækkunarþrýsting, þar með verð-
bólgu, en of mikið skapar þrýsting
til lækkunar sem kemur niður á öðr-
um íbúum sveitarfélagsins í formi
eignarýrnunar. Almennt getur of-
framboð lóða verið slæmur kostur,
þar sem það gæti kallað á lækkun
fasteignaverðs og auð mannvirki,
sem oftar en ekki skapa félagsleg
vandamál fyrir utan það að auðar
byggingar eru ekkert augnayndi.
Vonandi stendur þetta til bóta.
Nýlega svaraði félagsmálaráðherra
fyrirspurn Kjartans Ólafssonar al-
þingismanns um íbúðarbyggingar
árin 2000–2005. Athygli vekur að
enginn opinber aðili hefur sam-
kvæmt lögum það hlutverk að safna
upplýsingum um fjölda lóðaúthlut-
ana. Félagsmálaráðuneytið sendi
fyrirspurn til 21. sveitarfélags þar
sem flestar íbúðir voru byggðar og
svöruðu 17 sveitarfélög. M.v. mik-
ilvægi framboðsþáttar íbúðamark-
aðarins er ljóst að sveitarfélög þurfa
að taka sig á í þessu efni og birta
gögn um þetta mál á heimasíðum
sínum, hvort sem það er skylt skv.
lögum eður ei. Sveitarstjórnarmenn
verða að sýna ábyrgð og sjá til þess
að embættismannakerfið upplýsi að-
ila fasteignamarkaðarins a.m.k. árs-
fjórðungslega um fyrirliggjandi
lóðaframboð, hvort sem það er á
þeirra vegum eða á vegum einka-
aðila, ásamt spá til næstu ára. Einn-
ig er mikilvægt að upplýsa mark-
aðinn um umsóknir til umbreytinga
á eldra húsnæði, t.d. umbreytingu á
gömlu iðnaðar- og verslunarhús-
næði í íbúðir og einnig úreldingu
íbúðarhúsnæðis, þó lítið hafi verið
um það hér á landi.
Ljóst er að sveitarstjórnir hafa
einnig mikið vald þegar kemur að
skipulagsmálum og úthlutun bygg-
ingarleyfa. Sveitarfélög geta í raun
heft framþróun nýrra hverfa og
með því stuðlað ómeðvitað (eða
meðvitað) að hækkun á íbúðaverði
og þá aftur hækkun á fasteignamati,
sem er grunnur útreiknings fast-
eignagjalda sem er einn af tekju-
stofnum sveitarfélaga. Líklega hafa
íbúar höfuðborgarsvæðisins orðið
varir við hækkun fasteignaskatta
þessa dagana, sem skapaðist ein-
mitt af mikilli hækkun íbúðaverðs
undanfarin misseri. Rétt er þó að
taka fram að fleiri þættir en fram-
boð lóða hefur haft þar áhrif, sbr.
lækkandi húsnæðislánavextir og
aukið lánsfjárframboð til íbúðar-
kaupa.
Til að gera sæmilega skyn-
samlega mynd af fasteignamark-
aðinum verðum við að fá upplýs-
ingar um alla þá þætti sem hafa
áhrif á verðþróun fasteigna, ekki
einungis upplýsingar um vexti,
fólksfjölgun, hagvaxtarþróun
o.s.frv., heldur einnig upplýsingar
um framboðshlið fasteignamark-
aðarins.
Með upplýsingum skal land byggja


 

  




 

 



 

!" !# 
$   

  

!" !#  
%&'" (  

 )*! 

%


!" !+
& ! 
 )*! 

, -... -.. -..- -../ -..0 -..1
, -...21


   





 



 







 

 










   




 


   


  






 








 

 



 
 
 
! 

! "





!

!
!

! 
3$! 
! 4! ' &    ,)
! ,&!)!

-

# 
 $


 

 




  
 
$   

!" !# 
 
 
5 ,
 

!" !  6
7 
%

%&'" (  

!&

4
 

!" ! 6

!" !# 
 ! 
8



!" !+
  
 )*! 

 )*! 

& ! 
! 

!" !
4*! 


!', 
5 

, -... -.. -..- -../ -..0
, 9 4!
-...2-..0

    
























 


















 

    














 
 















 

  



 

 

















 !
! !
! 
"

"


!
!


!

!!


"
!!
!
"
!!
!

!

"
!
!

! !
Magnús Árni
Skúlason
Heimildir: Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn,
The Economist og félagsmálaráðuneytið.
Áhrif framboðs á
íbúðamarkaðinn
Markaðurinn
eftir Magnús Árna Skúlason, dósent
og forstöðumann Rannsóknar-
seturs í húsnæðismálum við
Viðskiptaháskólann á Bifröst.