Morgunblaðið - 06.02.2006, Blaðsíða 50

50 F MÁNUDAGUR 6. FEBRÚAR 2006 MORGUNBLAÐIÐ
FASTEIGNAMAT ríkisins hefur
birt nýjar tölur um þróun íbúðaverðs
í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu. Þar
er bæði um að ræða tölur sem sýna
árlega þróun verðs í einstökum
hverfum og tölur sem sýna þróunina
í heilum borgarhlutum bæði með
ársfjórðungs- og hálfsárstíðni frá
árinu 2004. Ítarleg gögn um mis-
munandi verðþróun milli borgar-
hluta eða hverfa eru því aðgengileg
hverjum þeim sem áhuga hefur á að
kynna sér þau mál á heimasíðu Fast-
eignamats ríkisins (www.fmr.is).
Til þess að fá heildarsýn yfir þró-
unina er heppilegt að skoða hvernig
breytingar hafa verið á milli missera.
Á meðfylgjandi mynd er sýnd verð-
breyting á milli seinni hluta árs 2005
og fyrri hluta ársins, seinni hluta árs
2004 og fyrri hluta árs 2004. Súlan
lengst til vinstri sýnir breytinguna
frá fyrri hluta árs 2004 til seinni
hluta 2005, súlan í miðju sýnir breyt-
ingu frá seinni hluta 2004 til sama
tíma árið á eftir og súlan til vinstri
sýnir breytinguna á milli fyrri hluta
árs 2005 og seinni hluta ársins. Með
þessu móti má sjá þróunina bæði í
bráð og lengd.
Á myndinni er borgarhlutum rað-
að eftir verðbreytingum á milli
tveggja síðustu missera þar sem
mesta hækkunin er lengst til vinstri.
Það er Garðabær sem hefur vinning-
inn en þar hækkaði verðið um rúm
22% frá fyrri helmingi árs 2005 yfir á
seinni helming. Athyglisvert er að
þegar litið er til breytingarinnar frá
fyrri helmingi árs 2004 til seinni
hluta 2005 hefur Garðabær líka for-
ystuna en hækkunin nam 52% á milli
þessara tímabila. Hafa ber í huga að
þessar tölu byggja á einföldu með-
altali fermetraverðs og eiginleikar
þeirra eigna sem seljast geta verið
mismunandi frá einu tímabili til ann-
ars.
Í Garðabæ hefur mikið verið
byggt af nýjum húsum og sennilegt
er að sölur á nýju og vönduðu hús-
næði endurspeglist í þessum tölum.
Kópavogur sunnan Lækjar kemur
næst á eftir Garðabænum þegar litið
er til breytinganna á milli fyrri og
seinni hluta árs 2005. Hann stendur
honum þó nokkuð að baki þegar
horft er til breytinga frá fyrri hluta
ársins 2004. Næst á eftir koma Graf-
arholt og Seltjarnarnes sem bæði
hækka um rúm 16% á milli árshelm-
inga og ríflega 50% frá fyrri hluta
2004.
Á eftir þeim kemur Mosfellsbær
með 13% hækkun á milli fyrri og
seinni hluta árs. Mosfellsbærinn
stendur þó ekki eins sterkt þegar lit-
ið er lengra aftur og er hækkunin frá
fyrri hluta 2004 einungis 39%. Vest-
urbær sunnan Hringbrautar og Bú-
staðahverfi ásamt Fossvogi koma í
kjölfarið með 11% og 12% hækkun á
milli árshelminga og tæp 43% sé litið
til lengri tímans. Þar á eftir eru á
mjög svipuðu róli Vesturbær Kópa-
vogs, Hafnarfjörður, Grafarvogur,
Breiðholt og Laugarnes með hækk-
un í kringum 10% til skamms tíma
litið og 43%–45% þegar borið er
saman við fyrri hluta árs 2004.
Í gamla bænum innan Hring-
brautar og í Ártúnsholti, Árbæ og
Selási nam hækkunin um 9% á milli
árshelminga. Sé hins vegar litið til
breytingar frá fyrri árshluta 2004
kemur í ljós mikill munur á þessum
borgarhlutum. Þá hækkaði gamli
bærinn um tæp 49% en Ártúnsholt,
Árbær og Selás einungis um tæp
38%. Vogar, Hlíðar sunnan Miklu-
brautar, Leiti og Norðurmýri, Holt,
Hlíðar norðan Miklubrautar og Múl-
ar hækkuðu um 7%–8% og Austur-
bær Kópavogs norðan Lækjar rak
lestina með rúmlega 6% hækkun á
milli árshelminganna árið 2005.
Frá fyrri árshelmingi 2004 nam
hækkunin í öllum þessum borgar-
hlutum í kringum 43%. Í borgarhlut-
um sem eru að byggjast upp má gera
ráð fyrir að mjög margir kaupsamn-
ingar séu um nýjar íbúðir. Í sumum
eldri borgarhlutum á sér einnig stað
mikil endurnýjun íbúðarhúsnæðis.
Fyrir vikið þarf að hafa fyrirvara á
samanburði á verðþróun milli þess-
ara svæða og gróinna borgarhluta
þar sem íbúðastofninn hefur ekki
breyst og gera má ráð fyrir að eignir
með sams konar eða svipaða eigin-
leika hafi selst á öllum tímabilunum.
Meginniðurstaðan sem lesa má út
úr tölunum er að ef einungis er litið
til gróinna borgarhluta eru verð-
hækkanir í flestum tilfellum mjög
svipaðar eða í kringum 43% frá fyrri-
hluta árs 2004. Helstu frávikin eru
Seltjarnarnes og Ártúnsholt, Árbær
og Selás.
Um 52% hækkun í
Garðabæ frá árinu 2004

 

  ! " # $ " 
%&'(  )"   %&'(!*
+ ",-"# +   ./ 
%&' ( 
 &


)(* +
'
 *  *

 *
(
! )
!')-..0!!')-..1
(
! ) !!')-..0! !!')-..1
(
! )
!')-..1!!')-..1
0 
."*  
0  -"
%&'(   %&'(!*
%&'(
" 
 *1 
2   " 
0  (

"     " 
$  
3  -" 
3,"-(  # 4( 
5  67 # "# 
  ! " # , 

 

# 
#   
#
 
#:
# 

#  
#
:
#:
#
 #

#
:

#:
#
:

 #
 

 # # 
#:

#
:
#
:

# #
:
 #  !,!&% ! ,!!
Þróun íbúðaverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu
Á ALLRA síðustu árum hefur orðið
bylting á upphitun í nýju húsnæði,
hvort sem um er að ræða til atvinnu
eða íbúðar. Engum dettur annað í hug
en gólfhitun sé komin til að vera. Hér
sé vonandi um framför að ræða við
jöfnun á hita, til
þæginda og orku-
sparnaðar.
Því miður sést
of oft að gólfhit-
arörin eru bundin
við járnagrind
(burðargrind gólf-
plötunnar) og
þannig steypt í
gólfplötu. Hönn-
uðir og fleiri sem
málið varðar telja eðlilegra og réttara
að sjá gólfplötuna steypta, ofan á
hana komi einangrun, síðan gólfhit-
arörin og þar ofan á kemur svo ílögn-
in. Þannig er komið í veg fyrir að
missa hitann niður í jarðveginn undir
botnplötunni (húsinu), eða niður fyrir
gólfplötu á milli hæða, með því er ekki
verið að hita upp annað en það sem
beðið er um, það er íbúðarrýmið ofan
við viðkomandi gólfplötu.
Það er farið að bera á því að til
byggingarfulltrúans í Reykjavík komi
teikningar til áritunar af gólfhitalögn-
um í fjölbýlishúsum þar sem sami
háttur er hafður á og við botnplötuna
en það er að steypa rörin í plötur á
milli hæða án þess að nota einangrun.
Þessi háttur er í sjálfu sér ekki
skaðlegur heilsu fólks því talið er að
varminn sem fari niður í næstu íbúð
sé á bilinu 10%–20% og á það heldur
ekki að skemma stillinguna á hæðinni
fyrir neðan.
Þrátt fyrir það vakna spurningar
hvort þessi háttur við lagningu á gólf-
hita sé í lagi og hvort íbúðareigandinn
á hæðinni fyrir neðan verði á ein-
hvern hátt var við þennan varma sem
kemur úr gólfhitakerfinu á næstu
hæð fyrir ofan, eða að hitinn jafnist út
og minnki þá hitaþörfina í neðri íbúð-
inni.
En eitt er víst að þessi háttur við
lagningu á gólfhitarörum í plötu sam-
rýmist ekki ákvæðum byggingar-
reglugerðar nr. 441/1998 og brýtur
hreinlega í bága við nokkrar greinar
hennar.
Þessar greinar í byggingarreglu-
gerðinni eru nr. 188.2 og 188.3 og í
þeim segir m.a. að „lagnir skulu vera
aðgengilegar til eftirlits og viðgerða
þannig að múrbroti eða öðrum
skemmdum á húsnæði sé haldið í lág-
marki ef endurnýja þarf lagnir eða
gera við þær.“
Þá er einnig kveðið á um að „vatns-
lagnakerfi skulu vera útskiptanleg
þannig að sem minnstar skemmdir
verði á byggingu“.
Þetta sýnir okkur fram á ýmislegt
eins og það að þegar þessi reglugerð
tók gildi árið 1998 þá er gólfhitinn
varla kominn að nokkru ráði og eng-
inn veltir því fyrir sér hvernig þessi
ákvæði séu samrýmanleg gólfhita-
kerfum.
Þá er grein sem væntanlega hefur
verið hugsuð vegna geislahitunar og
er hún nr. 189.4: „Ef gólf eða loft eru
notuð sem varmagjafar skulu þau ein-
angruð frá öðrum rýmum en þeim
sem varmann eiga að nýta.“
Samkvæmt þessari upptalningu er
verið að brjóta ákvæði byggingar-
reglugerðarinnar en þar sem gólfhit-
inn er kominn til að vera þá verðum
við að komast að einhverri niðurstöðu
hvernig best og réttast sé að leggja
rörin.
Það er talsverður munur á því að
binda gólfhitarörin við járnalögnina
og fella þau inn í burðarvirkið sjálft
eða leggja þau í ílögn ofan á plötur
með tilliti til þess að lágmarka kostn-
að sem getur hlotist vegna tjóna og
einnig það að vera ekki að hita upp
aðrar fasteignir en þær sem maður á
sjálfur.
Hiti í gólfplötu
ámilli hæða í
fjölbýlishúsi
Gólfhitalögn og hvernig talið er best að leggja hana. Gólfplatan er steypt, ofan á hana hefur verið lögð græn takkaeinangrun, þar ofan á hafa
hitarörin verið lögð. Þá er bara eftir að leggja ílögnina, sem á að vera að lámarki 40 mm þykk.
Hjálmar Jónsson
Höfundur er tæknifræðingur
hjá byggingarfulltrúanum
í Reykjavík.
Eftir Hjálmar A. Jónsson