Neytendablaðið - 01.02.1996, Blaðsíða 9

Félagslegar eignaríbúðir
standa ekki undir nafni
Undanfarin ár hefur félagslega húsnæðiskerfið legið
undir vaxandi gagnrýni. Margir hafa haldið því fram
að húsnæðiskostnaður í félagslegum eignaríbúðum sé
orðinn svo hár að vafasamt sé að kerfið standi lengur
undir nafni. Einkum hefur verið bent á hátt verð á nýleg-
um íbúðum á landsbyggðinni og lágar endurgreiðslur til
eigenda við endurkaup íbúða.
Þegar húsbréfakerfinu var
hleypt af stokkunum var
greiðslumatið mun rýmra.
Fjárhæð lána miðaðist þá við
að greiðslubyrði gæti farið
upp í 25-30% af launum. Síð-
an hafa menn stöðugt verið að
lækka mörkin og eru þau nú
eins og áður segir komin nið-
ur í 18%.
Félagslegar eignaríbúðir
Húsnæðiskostnaður í félags-
legri eignaríbúð að verðmæti
6,5 milljónir er 33,4 þúsund á
mánuði. Þar af er greiðslu-
byrði af lánum rúmlega 18
þúsund. Samkvæmt reglum
kerfisins má greiðslubyrði
lána í kerfinu ekki vera hærri
en þriðjungur af launum.
Fræðilega gæti því fjölskylda
með allt niður í 40-50 þúsund
krónur í laun á mánuði keypt
félagslega eignaríbúð ef hún á
fyrir útborguninni, 10% kaup-
verðs. Hins vegar er ljóst að
fjölskylda með svo lágar tekj-
ur getur ekki staðið undir öll-
um kostnaði af húsnæðinu og
hlýtur að missa það fyrr eða
síðar nema stuðningur komi
til. Neðri tekjumörk félags-
lega húsnæðislánakerfisins
eru þess vegna óljós. Hámark
tekna og eigna eru hins vegar
skýr. Til að komast í félags-
lega eignaríbúð verða
fjöskyldur að vera innan
tekjumarka sem nú eru 125
þúsund á mánuði fyrir ein-
stakling, 156 þúsund fyrir
hjón og 198 þúsund fyrir fjög-
urra manna fjölskyldu. Þá má
skuldlaus eign samkvæmt
skattaskýrslu ekki vera hærri
en 1.900 þúsund. Fjölskyldan
má ekki eiga íbúð fyrir. íbúar
í félagslega húsnæðiskerfinu
njóta vaxtabóta en ekki húsa-
leigubóta.
Búsetaíbúðir
I Búsetakerfinu er gefinn
kostur á þrenns konar búsetu-
rétti. Félagslegur búseturéttur
stendur þeim til boða sem eru
innan sömu tekju- og eigna-
marka og áður er lýst í félags-
lega húsnæðiskerfinu. Eign
verður að vera undir 1.900
þúsundum, tekjur undir 125
þús/mán fyrir einstakling, 156
fyrir hjón og að auki 20,8
þús/mán fyrir hvert bam.
Greiða verður fyrir búseturétt-
inn 10% af kostnaðarverði
eignarinnar. íbúar njóta húsa-
leigubóta þar sem þær eru
greiddar en ekki vaxtabóta.
Almennur búseturéttur er tví-
skiptur. Búseturéttur II er fyr-
ir þá sem em yfir tekjumörk-
um Húsnæðisstofnunar, sem
áður eru nefnd, en undir
eignamörkunum 1.900 þús-
und. Þeir sem njóta Búsetu-
réttar II fá vaxtabætur. Bú-
seturéttur III stendur öllum til
boða án tillits til launa eða
eignar. Búseturéttur er hér
30% af kostnaðarverði íbúð-
arinnar. Ibúar eiga rétt á
vaxtabótum.
Stefán
Ingólfsson
skrifar
í stómm dráttum staðfestir
könnunin það sem áður er
nefnt. Nýlegar félagslegar
íbúðir em með dýmstu kostum
á flestum þéttbýlisstöðum
landsins. A höfuðborgarsvæð-
inu er samanburðurinn hag-
stæðari. Niðurstaðan getur þó
alls ekki talist viðunandi. Þeir
sem eiga rétt á að kaupa fé-
lagslega eignaríbúð em nú fjöl-
skyldur með undir 1.870 þús-
und krónur í árstekjur að við-
bættum 250 þúsund krónum
fyrir „hvert bam að 20 ára aldri
sem býr á heimilinu." Skuld-
laus eign má ekki fara yfir
1.900 þúsund.
Óhagstæður
samanburður
Lágmarkstekjur til að kaupa
íbúð í kerfinu ráðast sam-
kvæmt upplýsingum Húsnæð-
isnefndar Reykjavíkur af því
að greiðslubyrði fari ekki upp
fyrir þriðjung af launum.
Fræðilega séð gæti því fjöl-
skylda með 60 þúsund króna
mánaðarlaun keypt þriggja
herbergja íbúð að verðmæti 6,5
milljónir. Utborgun er 10% af
kaupverði sem fýrir nýjar íbúð-
ir er byggingarkoslnaður. 90%
verðs em lánuð með verð-
tryggðum jafngreiðslulánum til
43 ára og bera 2,4% vexti.
Þegar tekjur fara upp fyrir áð-
umefnd tekjumörk hækka
vextimir upp í það sem gerist á
lánum Byggingarsjóðs ríkisins.
Miðað við fjölskyldu með 100
þúsund króna mánaðarlaun er
húsnæðiskostnaður í félags-
legri eignaríbúð 33,4 þúsund á
mánuði miðað við forsendur
könnunarinnar. Það er 12%
hærra en gerist í félagslegri bú-
seturéttaríbúð án húsaleigubóta
og 64% hærra en í félagslegri
búseturéttaríbúð með húsa-
leigubótum.
Ekki viðunandi
Samanburður við almenna bú-
seturéttarkerfið er einnig óhag-
stæður. Fjölskylda með 150
þúsund króna mánaðarlaun
mundi greiða 19% hærri hús-
næðiskostnað í félagslegri
eignaríbúð en almennri búsetu-
réttaríbúð. Samanburður við
almennan fasteignamarkað er
lítið eitt hagstæðari en getur þó
ekki talist viðunandi. Húsnæð-
iskostnaður fjölskyldu með
100 þúsund króna mánaðar-
tekjur í félagslegri íbúð er 33,4
þúsund á mánuði, 10,5% lægri
en fjölskyldu með 225 þúsund
krónu mánaðarlaun sem kaupir
jafn góða íbúð fyrir 40 ára hús-
bréfalán. Munurinn er mjög lít-
ill og skýrist af því að tekju-
minni fjölskyldan fær hærri
vaxtabætur. Ef borinn er sam-
an húsnæðiskostnaður tveggja
fjögurra manna fjölskyldna
með 175 þúsund króna mánað-
arlaun í félagslegri eignaríbúð
og almennri íbúð reynist fé-
lagslega íbúðin hins vegar 4%
dýrari. I flestum þéttbýlisstöð-
um er fasteignaverð yfir 35%
lægra en í Reykjavík. Þar er
húsnæðiskostnaður í nýlegum
félagslegum eignaríbúðum yfir
19% hærri en gerist í almenn-
um eignaríbúðum.
Uppgjörsreglur
Meginástæða þess hversu
óhagstætt félagslega íbúðakerf-
ið kemur út úr könnuninni felst
í uppgjörsreglum þess, einkum
afskriftareglum. íbúðir eru
samkvæmt reglum kerfisins af-
skrifaðar um 1% á ári. Lán eru
hins vegar til 43 ára og greið-
ast afar hægt upp. Eignamynd-
un sem verður þegar lán eru
greidd upp er þess vegna að
miklu leyti upphafin af af-
skriftum. Fyrir ári voru af-
skriftir félagslegra eignaríbúða
lækkaðar úr 1,5% í 1%. Til
fróðleiks má geta þess að ef
hærri afskriftimar giltu enn í
dag hefði húsnæðiskostnaður
félagslegra eignaríbúða verið
9,4% hærri en nú gerist. Þá
hefði sá litli munur sem könn-
unin sýnir horfið með öllu.
NEYTENDABLAÐIÐ - Febrúar 1996
9