Neytendablaðið - 01.02.1996, Blaðsíða 11

Húsnæðiskostnaður
Hvemig húsnæðiskostnaður er mældur
að hefur vafist fyrir
mönnum hvernig
eigi að bera saman hag-
kvæmni þess að búa í
húsnæði með ólíku eign-
arhaldi. í umræðu um
húsnæðismál hafa menn
oft látið sér nægja að líta
á greiðslubyrði húsnæð-
islána og bera hana
saman við húsaleigu og
greiðslur í Búsetaíbúð-
um. Flestum er þó Ijóst
að til þess að saman-
burðurinn á húsnæðis-
kostnaði sé sanngjarn
verði að taka tillit til eins
margra þátta og unnt er.
Reikna verður alla
kostnaðarþætti, taka tillit
til opinberra bóta, meta
þætti sem ekki eru
áþreifanlegir, á borð við
fyrningar og vaxtatap, og
líta á eignamyndun í
eignaríbúðum.
Eignarhaldskostnaður
húsnæðis
Til þess að bera saman ólíka
kosti í húsnæðismálum verður
að nota sambærilegar fjár-
hæðir. Stærsti liðurinn í
kostnaði fjölskyldu sem leigir
á almennum leigumarkaði er
húsaleiga. I húsnæðiskostnaði
eignaríbúðar vega afborganir
af húsnæðislánum þyngst og í
Búsetaíbúðum er mestallur
kostnaðurinn í búsetugjaldinu.
Liðir sem koma til lækkunar
húsnæðiskostnaðar eru einnig
breytilegir. Eign þeirra sem
búa í eigin íbúð vex eftir því
sem greitt er af húsnæðislán-
um en leigjendur njóta engrar
eignaaukningar. Enn er ótalið
að húsnæðiskostnaður er
mjög breytilegur eftir sveitar-
félögum, stærð húsnæðis,
efnahag, fjölskyldustærð og
hjúskaparstöðu. Samanburður
ólíkra kosta er vegna alls
þessa ekki einfaldur. Hér er
valin sú leið að telja saman
alla kostnaðarliði sem fylgja
því að kaupa eða leigja íbúð-
arhúsnæði og búa í því í
ákveðinn tíma og draga síðan
frá bætur og eignaaukningu
þegar lán eru greidd. Með því
að deila kostnaðinum niður á
hvem mánuð tímabilsins fæst
mælikvarði á húsnæðiskostn-
að sem nota má til að bera
saman ólíkustu kosti. Sú að-
ferð sem hér er lýst er vel
þekkt en hefur til skamms
tíma lítið verið beitt við mat á
húsnæðiskostnaði.
Kostnaðarliðir við
eignaríbúðir
I eignaríbúðum, þar með töld-
um félagslegum eignaríbúð-
um, er húsnæðiskostnaðurinn
aðallega afborganir af hús-
næðislánum, greiðslur í hús-
sjóð, rafmagn og hiti, viðhald
utanhúss og innan, skattar,
tryggingar og opinber gjöld.
Þessir liðir eru samtals um
88% af húsnæðiskostnaðin-
um. Þessir kostnaðarliðir eru
mjög áþreifanlegir og getur
fólk lesið þá af reikningum og
kvittunum. Viðhaldskostnað-
ur fellur þó ekki til jafnt og
þétt heldur kemur hann al-
mennt í færri og stærri fjár-
hæðum. Almennt er talið að
árlega þurfi að eyða 1 -2% af
nýbyggingarverði íbúðar til
viðhalds. Hér hefur verið
reiknað með 1,25%. Einnig
þarf að taka tillit til þátta á
borð við fyrningu húsnæðis
og taps vegna fjár sem er
bundið vaxtalaust í eigninni.
Fyming kemur fram sem
verðlækkun á eignaríbúð þeg-
' ar hún er seld. Markaðsverð
íbúða á höfuðborgarsvæðinu
lækkar um 0,3%-0,5% á ári
að öðrum þáttum óbreyttum. í
félagslega íbúðarkerfinu er
fymingin reiknuð samkvæmt
ákvæðum laga 1,0% á ári og
að auki ber eigendum að skila
íbúð sinni í ástandi sem er
fullnægjandi að mati viðkom-
andi húsnæðisnefnda. Það eru
einnig afskriftir því við sölu-
uppgjör Iækkar verð oft af
þessum ástæðum. Skuldlaus
eign bundin í eignaríbúð veld-
ur vaxtatapi því ef eigandi
velur að leigja íbúð getur
hann ávaxtað féð. Þessi „glat-
aða“ ávöxtun, sem hagfræð-
ingar nefna fómarkostnað, er í
þessum útreikningum miðuð
við 3% raunvexti.
Kostnaður við leigu- og
búseturéttaríbúðir
Kostnaður leigjenda er frá-
brugðinn því sem áður er lýst
því leigusalinn greiðir af lán-
um, megnið af viðhaldi, opin-
ber gjöld og tryggingar og
tekur á sig fymingar. Leigj-
andi greiðir í hússjóð, raf-
magn og hita. Eitthvert við-
hald á skammtímaþáttum inn-
anhúss fellur einnig á leigj-
anda, hugsanlega 0,2% af ný-
byggingarverði eins og Búseti
reiknar. I búseturéttaríbúðum
greiða íbúar fast mánaðar-
gjald, hliðstætt húsaleigu. í
því er innifalinn nær allur
húsnæðiskostnaður sem fylgir
eignaríbúðum, nema rafmagn.
Ibúar greiða í upphafi fasta
fjárhæð fyrir búseturétt sinn,
almennt 10% af verði íbúðar-
innar. Þetta fé fæst endurgreitt
með verðbótum þegar flutt er
úr íbúðinni en liggur vaxta-
laust á meðan. Oft er dregið
frá búseturéttinum þegar íbúð
er rýmd vegna endurbóta
hliðstætt því sem gerist í fé-
lagslegum íbúðum. Almennir
leigjendur þurfa einnig oft að
greiða leigu fyrirfram. Af bú-
seturétti og bundinni, fyrir-
framgreiddri leigu þarf að
reikna fórnarvexti.
Eignamyndun
og endurgreiðslur
Á móti kostnaðarliðum kemur
að eignarhlutur vex vegna
þess að húsnæðislán greiðast
upp, vaxtabætur berast árið
eftir og í ákveðnum sveitarfé-
lögum eru greiddar húsaleigu-
bætur. Þessir þættir eru mjög
háðir aðstæðum íbúanna. Eig-
endur eignaríbúða, félagslegra
íbúða og íbúar almennra bú-
seturéttaríbúða njóta vaxta-
bóta. Þær eru háðar tekjum,
vaxtagreiðslum og eignum og
eru allflóknar í útreikningi.
Leigjendur og íbúar í félags-
legum búseturéttaríbúðum
njóta húsaleigubóta ef þær eru
á annað borð greiddar í við-
komandi sveitarfélagi. Af
þeim verður að greiða skatt
árið á eftir. Húsaleigubætur
eru háðar fjölskyldustærð,
tekjum, eignum og greiddri
húsaleigu. Eignamyndun er
mjög breytileg og fer að
mestu eftir tegund húsnæðis-
lána, lánstíma og vöxtum.
Eignarhaldstími
Reiknað er með húsnæðis-
kostnaði fyrstu 10 árin eftir
kaup eða leigu íbúðar. Þetta
tímabil er valið miðað við
venjur sem skapast hafa við
mat á fasteignum. Þegar
„eignarhaldskostnaður" er
metinn er almennt miðað við
endingartíma hlutar eða þann
tíma sem hann er í stöðugri
notkun. Fyrir því má færa rök
að miða eigi við þann tíma
sem fjölskyldur búa til jafnað-
ar í íbúð þar til þær skipta.
Þessi tími er skammur hér á
landi, oft talinn 5-10 ár.
NEYTENDABLAÐIÐ - Febrúar 1996
11