Neytendablaðið - 01.05.1996, Page 30

Húsnæðiskaup
Greiðslubyrðin þyngist stöðugt
Greiðslumat í okkar húsnæðiskerfi er vandasamt og gera verður
meiri kröfurtil þess en í helstu grannlöndum. Greiðslubyrði hús-
næðislána þróast hér á allt annan hátt en í öðrum löndum. í stað þess
að léttast þyngist hún stöðugt. Munurinn kemur vel fram í meðfylgjandi
línuritum.
Eftir Stefán Ingólfsson verkfræðing
Greiðslumat við þær aðstæður verður að
taka tillit til margra þátta sem menn geta
litið fram hjá erlendis. Huga verður að
tekjum fjölskyldna um langt árabil, líta á
samsetningu þeirra og aldur fjölskyldu-
meðlima. Meta verður almennt líklega
efnahags- og launaþróun. Greiðslumat
húsbréfakerfisins mætir ekki þessum
kröfum. Það gerir auknar kröfur til kaup-
endanna sjálfra.
Greiðslumat til margra ára
Þegar húsnæðislán eru óverðtryggð fellur
greiðslubyrðin frá upphafi. Greiðslumat-
ið getur þess vegna miðast við fjöl-
skylduaðstæður fárra ára. Þegar húsnæði
er keypt eingöngu með verðtryggðum
jafngreiðslulánum þyngist greiðslubyrðin
hins vegar að teknu tilliti til vaxtabóta.
Greiðslumatið verður því að miðast við
fjölskylduaðstæður eftir allmörg ár. Við
matið verða menn að skyggnast eins
langt fram í tímann og tekur að greiða
upp fasteignalánin, almennt 25 ár. A öllu
því tímabili þarf að meta fjölskyldutekj-
ur, framfærslukostnað, skattaaðstoð
(vaxtabætur) og greiðslubyrði lána. A
aldarfjórðungi munu fjölskyldutekjur
breytast, upp mun koma 2-3 sinnum mis-
gengi lánskjara og launa og skattareglur
breytast.
Há laun auka kaupgetu
Nákvæmt greiðslumat þarf að taka tillit
til fleiri þátta en brúttótekna. Ákveðinn
hluti af fjölskyldutekjum fer til nauð-
þurfta sem ganga fyrir húsnæðiskaupum.
Þar á meðal má nefna matvöru, fatnað,
heilsuvernd, rafmagn og hita, ungbama-
vörur og skatta. Þegar þær hafa verið
greiddar getur fjölskyldan lagt út fyrir
húsnæðislánum. Hátekjumenn hafa meira
til ráðstöfunar en lágtekjumenn eftir að
greiddar hafa verið nauðþurftir og geta
þess vegna varið hærra hlutfalli tekna
sinna til húsnæðiskaupa. Húsnæðisstofn-
un ríkisins heldur því fram að hér á landi
hafi hátekjumenn ekki hlutfallslega meiri
kaupgetu en almennt gerist. Sú kenning
fær ekki staðist. Þótt markskattar séu
sagðir 70% hjá vissum þjóðfélagshópum
hafa þeir enn 30% tekna sinna til eigin
ráðstöfunar. Það er hærra en Húsnæðis-
stofnun miðar greiðslumat við.
Fjölskyldustærð skiptir máli
Fjölskyldustærð og samsetning fjöl-
skyldna hefur áhrif á greiðslugetuna.
Framfærslukostnaður fjölskyldumeðlima
er til dæmis breytilegur eftir aldri. Ekki
liggja fyrir áreiðanlegar upplýsingar en
fullyrt er að framfærsla bams kosti yfir
250 þúsund á ári. Sennilega vex fram-
færslukostnaður um nálægt 10% fyrir
hvern nýjan fjölskyldumeðlim. Kaupget-
an minnkar sem því nemur. I húsbréfa-
kerfinu er ekki tekið tillit til samsetning-
ar og stærðar fjölskyldna við greiðslu-
mat. Á því verður að ráða bót.
Lán húsbréfakerfisins em verðtryggð
jafngreiðslulán. Afborganir, vextir og
Vanmetin
Fólk sem á ekki fyrir útborgun
býr við sérstök vandamál í
greiðslumati húsbréfakerfisins.
Kerfið hefur tilhneigingu til að
vanmeta kaupgetu þessa hóps. I
honum er til dæmis ungt fólk að
kaupa sína fyrstu eign. Það á nú
kost á húsbréfaláni fyrir 70%
kaupverðs.
Fjármögnun útborgunar, 30% kaup-
verðs, er hins vegar ráðandi fyrir kaup-
getu þessa hóps. Algengast er að kaup-
endur eigi 15% kaupverðs í sparnaði og
taki 15% að láni, almennt til skamms
tíma.
Sparnaður
Spamaður er afar mikilvægur því hann
minnkar þörfina á skammtímalánum.
Því eru þó takmörk sett hversu fólk get-
ur sparað mikið áður en að kaupum
kemur. Algengt er að spamaður sé
15%-20% af kaupverði við fyrstu kaup.
Áhrif skammtímalána á kaupgetu eru
mjög afgerandi. Þörfin fyrir skamm-
tímalán minnkar með auknum sparnaði.
Ekki fer fjarri að fyrir hverjar 100 þús-
und krónur sem fólk nær að spara auk-
ist kaupgetan um 300 þúsund. Með því
að spara 10 þúsund á mánuði í 3 ár get-
ur fjölskylda þess vegna aukið kaup-
getu sína um allt að 1,2 milljónir. Mis-
munurinn á sparnaði og útborgun er
brúaður með skammtímalánum, oft frá
banka. Greiðslubyrði þeirra ræðst af
kaupgeta
Sparnaður er afar mikilvœgur því
hann minnkar þörfma á skammtíma-
lánum við húsnœðiskaup, segir Stefán
Ingólfsson.
lánstímanum. Með því að lengja hann
má minnka greiðslubyrðina og auka
kaupgetuna umtalsvert. Sem dæmi um
áhrif lánstíma má nefna að með því að
lengja hann úr 3 í 4 ár má almennt auka
kaupgetuna um 13%. Þá er miðað við
að skammtímalán séu 15% kaupverðs.
Ef lánstíminn er aukinn í 5 ár vex kaup-
getan um 22% og með 7 ára láni vex
hún um 34% miðað við 3 ára lán.
30
NEYTENDABLAÐIÐ - Maí 1996