Dagblaðið Vísir - DV - 09.11.2009, Qupperneq 13

Yfirlýsingar
skipta húsum
sigurður helgi guðjónsson, formaður Húseigendafélagsins, svarar fyrirspurnum lesenda.
Sendið fyrirspurnir á neytendur@dv.is
neYtendur 9. nóvember 2009 mánudagur 13
Borist hafa nokkrar fyrirspurn-
ir frá lesendum DV um gerð og
efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri
húsum þar sem fyrir hendi eru
gamlir skiptasamningar sem ekki
eru alls kostar réttir né í fullu
samræmi við gildandi reglur um
eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt
hvort nauðsyn beri til og skylt sé
að láta gera nýjar eignaskiptayfir-
lýsingar í slíkum tilvikum. Einn-
ig er spurt um þörf á nýjum eða
breyttum eignaskiptayfirlýsing-
um vegna viðbygginga og breyt-
inga á húsi eða einstökum eign-
arhlutum. Sömuleiðis þegar um
er að ræða breytingar vegna yf-
irfærslu milli eigenda á húsrými,
bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta.
Samkvæmt lögum um fjöleign-
arhús nr. 26/1994 ber að gera
eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll
fjöleignarhús enda liggi ekki fyr-
ir fullnægjandi og glöggur skipta-
samningur. Jafnframt eru fyrir-
mæli í reglugerð nr. 910/2000 um
eignaskiptayfirlýsingar og fleira.
Fjöleignarhús eru öll hús sem
hafa að geyma 2 eða fleiri eignar-
hluta í eigu fleiri en eins og geta
verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði,
blandað húsnæði og raðhús og
annars konar sambyggð hús. Um
er að ræða skriflega gerninga sem
gerðir eru á grundvelli laga um
fjöleignarhús og geyma lýsingu á
húsi og lóð, mæla fyrir um skipt-
ingu þess í séreignir, sameign allra
og sameign sumra og ákvarða hlut-
deild eigenda í sameign.
Grundvallargerningur
Þannig marka eignaskiptayfirlýs-
ingar grundvöll að réttindum og
skyldum eigenda innbyrðis og
gagnvart einstökum hlutum húss
og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing
er fortakslaus skylda samkvæmt
fjöleignarhúsalögunum og eng-
inn eigandi getur skorast undan
gerð þeirra. Séu gerðar breyting-
ar á fjöleignarhúsi eða innbyrð-
is eignatilfærslur sem breyta eða
raska eignaskiptayfirlýsingu og
eignarhlutföllum skulu eigend-
ur án ástæðulauss dráttar gera
nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta
þinglýsa henni.
Starfsleyfi og þinglýsing
Þeir einir mega taka að sér gerð
eignaskiptayfirlýsinga sem feng-
ið hafa til þess sérstakt leyfi fé-
lagsmálaráðherra. Það er skilyrði
fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í
eignarhluta í fjöleignarhúsum að
til sé þinglýst eignaskiptayfirlýs-
ing í samræmi við ákvæði laga og
eignayfirfærslan sé í samræmi við
hana.
Hafi forsendur breyst eða rask-
ast vegna breytinga á fjöleign-
arhúsi eða eignarhaldi, skulu
eigendur láta gera nauðsynleg-
ar breytingar eða leiðréttingar á
eignaskiptayfirlýsingu og þing-
lýsa þeim. Sé um verulegar breyt-
ingar að tefla skal gera nýja eigna-
skiptayfirlýsingu.
Eldri yfirlýsingar og samn-
ingar
Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi
skiptagerningar séu fullnægjandi
og hvort þörf sé á nýrri eigna-
skiptayfirlýsingu skal byggt á
hagsmunum, þörfum og forsend-
um eigenda og eðli og tilgangi
slíkra gerninga samkvæmt fjöl-
eignarhúsalögum og þeim eign-
arréttarsjónarmiðum og lagavið-
horfum sem búa að baki þeim. Sé
fyrir hendi þinglýstur skiptagern-
ingur, sem tilgreinir að minnsta
kosti séreignir og hlutfallstölur
þeirra í sameign og ekki fer aug-
ljóslega í bága við ófrávíkjanleg
ákvæði fjöleignarhúsalaga og eig-
endur vilja hafa áfram til grund-
vallar í skiptum sínum, er ekki
þörf á að gera nýja eignaskiptayf-
irlýsingu meðan ekki kemur fram
formleg krafa frá einhverjum eig-
enda þar að lútandi. Sem sagt ekki
er þörf á að gera eignaskiptayfir-
lýsingu þegar skipting húss liggur
ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á
hana. Á það til dæmis og einkum
við um minni og einfaldari gerð
fjöleignarhúsa, svo sem parhús
og raðhús.
Ákvörðun og lögvarin krafa
Eigendur eiga óskoraðan rétt á að
taka þátt í öllum ákvörðunum er
varða sameignina og sameiginleg
málefni sem snerta hana. Þetta á
einnig við þegar tekin er ákvörðun
um að láta gera nýja eignaskiptayf-
irlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka
verður ákvörðun á löglega boðuð-
um fundi og nægir samþykki ein-
falds meirihluta eigenda. Sé ein-
hver eigendi ekki hafður með í
ráðum getur hann krafist þess að
vinna við hana sé stöðvuð og neit-
að að taka þátt í kostnaði við gerð
hennar. Hins vegar verður að leggja
á það áherslu að það er brýn laga-
skylda að til staðar sé fullnægjandi
eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi
á sjálfstæðan rétt í því efni og getur
að fullnægðum lagskilyrðum knú-
ið á um nýja eignskiptayfirlýsingu
í stað ófullnægjandi og rangrar og
það jafnvel þótt meirihlutinn dragi
lappirnar og vilji una áfram við þá
gömlu og götóttu.
Undirritun
Eignaskiptayfirlýsing skal und-
irrituð af öllum eigendum ef í
henni felst yfirfærsla á eignarrétti,
sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða
sérstakar takmarkanir á eignar-
ráðum. Hafi eignaskiptayfirlýs-
ingin eingöngu að geyma saman-
tekt, skráningu og skiptingu húss í
samræmi við þinglýstar heimildir
og uppdrætti og útreikning á hlut-
fallstölum í samræmi við gildandi
reglur er ekki krafist samþykkis
allra eigenda. Sé um að ræða hús
þar sem eignarhlutar eru fleiri en
sex nægir að eignaskiptayfirlýs-
ing sé undirrituð af stjórn húsfé-
lagsins en sé um að ræða hús með
færri eignarhlutum nægir undir-
skrift einfalds meirihluta, annað-
hvort miðað við fjölda eða hlut-
fallstölur.
Kostnaður
Það er meginregla að kostnaður við
gerð eignaskiptayfirlýsingar skipt-
ist á eigendur eftir hlutfallstölum
enda liggi fyrir lögleg ákvörðun
á grundvelli sameiginlegra hags-
muna. Frá þessari meginreglu
er rétt að víkja þegar nýrrar eða
breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er
eingöngu eða aðallega þörf vegna
breyttra forsendna sem varða ein-
staka eigendur en aðra ekki. Á það
til dæmis við um eignatilfærsl-
ur innan hússins og þegar byggt
er við hús eða á lóð þess eða því
breytt. Þegar svo stendur á er tal-
ið að sá sem á alla eða mestu hags-
munina eigi að bera kostnað eða
kostnaðarauka í samræmi við það.
Þessi undantekningarregla byggist
á eðli máls og sanngirnissjónar-
miðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsa-
laga nr. 26/1994.
Samningur Lög kveða á um að
eignaskiptayfirlýsingar skuli vera
gerðar fyrir öll fjöleignarhús.
Mynd photoS.coM
Jólablað DV
Stórglæsilegt og veglegt
sérblað um jólin fylgir DV
föstudaginn 27. nóvember.
Auglýsendur!
Pantið fyrir klukkan 16:00,
mánudaginn 23. nóvember
í síma 512 7050 eða í gegnum tölvupóst
á auglysingar@dv.is
Jólaskreytingar
Jólaförðun
Jólaspil
Jólaglögg
Kreppukransar
Jólauppskriftir
Jólaherbergi barnanna
Jólaföt
Jólagjöfin hennar
Jólagjöfin hans
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
:::
Meðal efnis er:
Ásamt öllu hinu
sem fylgir jólahátíðinni.