Dagblaðið Vísir - DV - 02.05.2011, Page 2

2 | Fréttir 2. maí 2011 Mánudagur
Líklega hafa margir Íslendingar velt
því fyrir sér að flytjast búferlum til
Noregs vegna slæms efnahags-
ástands hér á landi. Atvinnuleysi
í Noregi er einn þriðji af því sem
það er á Íslandi auk þess sem oft á
tíðum bjóðast nærri tvöfalt hærri
laun þar. Samkvæmt tölum frá Hag-
stofu Íslands hafa yfir þrjú þúsund
Íslendingar flutt til Noregs frá því á
haustmánuðum árið 2008.
Með þessari úttekt reynir DV
að meta framtíðarhorfur á íslensk-
um og norskum fasteignamarkaði.
Líklega óttast margir sem nú eru
búsettir á Íslandi að eignamyndun
þeirra gæti orðið lítil á næstu árum.
Ólíklegt verður að teljast að önnur
eins uppsveifla og varð á fasteigna-
markaði frá 2004 og fram að hruni
verði aftur.
Fyrir ungt fólk sem er að hugsa
um hvar sé best að vera næsta ára-
tuginn hlýtur Noregur að vera eitt
álitlegasta landið. Eins og fram
kemur í viðtali við Kyrre Aamdal í
dálki með úttektinni hækkaði fast-
eignaverð um átta prósent í Noregi
í fyrra. Er spáð svipaðri hækkun á
þessu ári, fimm prósenta 2012 og
fjögurra prósenta 2013.
26 prósenta skattar
fyrstu tvö árin
Það hlýtur að freista margra Ís-
lendinga að flytja búferlum til Nor-
egs þar sem efnahagsumhverfið
er mun hagstæðara um þessar
mundir. Útlendingar sem flytja til
Noregs borga einungis 26 prósenta
skatta af tekjum sínum fyrstu tvö
árin. Einnig eru skattaívilnanir og
vaxtabótakerfi í Noregi mjög hag-
stæð, sérstaklega fyrir fólk undir 34
ára aldri.
Á Íslandi hættir fólk að fá vaxta-
bætur eftir að hrein eign þeirra í
fasteign fer yfir ákveðin mörk. 6,4
milljónir króna hjá einstaklingum
og 10,4 milljónir hjá hjónum/sam-
búðarfólki. Í Noregi fær fólk endur-
greidd 28 prósent af vaxtagreiðslum
af fasteignalánum óháð tekjum
og eignum. Reyndar hafa norskir
stjórnmála- og embættismenn haft
áhyggjur af því að hið opinbera sé
að stuðla að „bólumyndun“ á fast-
eignamarkaði þar sem vaxtabóta-
kerfið sé of hagstætt en auk þess
þarf heldur ekki að borga skatt af
söluhagnaði fasteigna.
Vissar eignir hækkað í verði
í Reykjavík
DV leitaði til Ásgeirs Jónssonar, lektors
í hagfræði, til að spyrja hann um fram-
tíðarhorfur á íslenskum fasteigna-
markaði og hvenær líklegt væri að
sjá mætti fyrir endann á niðursveiflu
efnahagslífsins. „Eignir miðsvæðis
hafa ekki verið að lækka í verði að
undanförnu,“ segir Ásgeir aðspurður
um stöðu íslenska fasteignamarkað-
arins. Lítið hafi verið byggt miðsvæð-
is á höfuðborgarsvæðinu eftir 2006 og
2007 og því sé líklegt að vissar stærð-
ir af íbúðum þar muni hækka tölu-
vert í verði á næstu árum. Verðlækkun
hafi að mestu átt sér stað í ytri hring
Reykjavíkur.
Veltur á hagvexti
„Ef verð á fasteignamarkaði á hins
vegar að geta hækkað eitthvað velt-
ur það að stórum hluta á því hvern-
ig gengur í efnahagsmálum á Íslandi.
Þar hefur hagvöxtur mikil áhrif,“ seg-
ir hann. Aðspurður segir hann erf-
itt að spá fyrir um fasteignaverð til
næstu ára. Óvissa í efnahagsmálum
og þættir eins og innganga í Evrópu-
sambandið geti haft mikið að segja.
Ásgeir segist ekkert endilega vera
viss um að fasteignaverð muni hækka
meira í Noregi á næstu tíu árum en á
Íslandi þar sem Ísland sé nú á botni
niðursveiflunnar. Auk þess sé líklegt
að íslenska krónan muni styrkjast
gagnvart þeirri norsku. Fólksflótti frá
Íslandi til Noregs og annarra landa
gæti hins vegar haldið áfram í tvö til
þrjú ár í viðbót þar til íslenska hag-
kerfið fari almennilega að rétta við
sér sem gæti gerst árið 2014.
Aukning á leigumarkaði
„Það sem er að gerast núna á Íslandi
er að mikið af fólki á ekki lengur eigið
fé og ungt fólk hefur ekki sömu tæki-
færi til að kaupa sér sína fyrstu fast-
eign og áður. Lágir raunvextir um
þessar mundir gera það hins vegar
að verkum að það er álitlegt fyrir fjár-
festa að kaupa fasteignir og leigja út.
Við gætum séð það gerast að einn og
sami aðillinn gæti átt heilu íbúða-
blokkirnar líkt og þekkist í ýmsum
öðrum löndum,“ segir hann.
Greiningardeild Arion banka
fjallaði um það í síðustu viku að
hækkanir á fasteignamarkaði að
undanförnu megi rekja til aukins
áhuga fjárfesta á fasteignum vegna
gjaldeyrishaftanna. Fjárfestingakost-
ir séu takmarkaðir í dag og þar sem
búið sé að gefa út að gjaldeyrishöft
verði ekki afnumin fyrr en í fyrsta lagi
árið 2015 telji margir álitlegt að fjár-
festa í fasteignum.
20 prósenta raunlækkun
1988–96
Ef litið er til sögunnar hefur fast-
eignaverð oft hækkað umfram verð-
bólgu. Að sögn Ásgeirs gengur þetta
yfirleitt á víxl. Dæmi um það er að á
árunum 1988 til 1996 varð 20 pró-
senta raunlækkun á fasteignaverði
á Íslandi. Niðursveiflan á því tíma-
bili hafi þó verið allt annars eðlis en
sú sem Íslendingar glími við núna.
Þar hafi verið um hægfara stöðnun
að ræða en ekki snarpa niðursveiflu
líkt og nú. „Almennt séð hefur raun-
hækkun umfram verbólgu fasteigna-
verðs á Íslandi verið í kringum eitt
prósent að meðaltali á ári síðustu 50
árin. Til lengri tíma í Noregi ætti það
að vera mjög svipað,“ segir Ásgeir.
Greiðslubyrði mun
hærri á Íslandi
Munurinn á löndunum tveimur felist
hins vegar í því að greiðslubyrði lána
á Íslandi hafi verið miklu óhagstæðari
fyrir íslenska neytendur en þá norsku.
Veik mynt leiði til hærri vaxtakostn-
aðar. Þannig hafi sem dæmi vaxta-
kostnaður í Þýskalandi verið sá lægsti
áður en Þjóðverjar tóku upp evruna
þar sem þýska markið þótti einn stöð-
ugasti gjaldmiðill heims. Það sé hins
vegar ekki tilfellið með íslensku krón-
una. Verðtrygging sé því haldreipi á
íslenskum fjármálamarkaði til að við-
halda stöðugleika.
„Hvernig ætla menn að ná stjórn
á verðbólgu án verðtryggingar? Ætl-
um við að afnema hana og á sama
tíma skapa kerfi sem tryggir stöð-
ugt verðlag?“ spyr hann. Í því sam-
hengi má benda á að langflestir taka
fasteignalán með fljótandi vöxtum í
Noregi sem breytast í takt við stýri-
vexti norska seðlabankans. Ekki sé
víst að slíkt kerfi myndi reynast vel á
Íslandi. Einnig hefur verið umræða
um það í Noregi að fljótandi vextir
geti leitt til snöggrar lækkunar á fast-
eignamarkaði og vilja sumir frekar
taka upp fasta vexti á fasteignalánum
í auknu máli til að minnka sveiflur í
fasteignaverði.
Íslenskir lífeyrissjóðir
stjórna lánakjörum
Ólafur Margeirsson, doktorsnemi í
hagfræði, hefur oft bent á það í pistl-
um sínum á Pressunni að 3,5 pró-
senta raunávöxtunarkrafa íslensku
lífeyrissjóðanna geti ekki staðist til
lengdar. Lífeyrissjóðirnir séu stærstu
kaupendur húsbréfa sem Íbúðalána-
sjóður gefi út. Þannig geti vextir sem
almenningi bjóðast hjá Íbúðalána-
sjóði aldrei orðið lægri en 3,5 pró-
senta ávöxtunarkrafa lífeyrissjóð-
anna. Íslenskir neytendur verða því
að sætta sig við mun verri lánakjör en
bjóðast annars staðar í Evrópu.
Ólafur telur að með 3,5 prósenta
kröfunni verði hagvöxtur að vera
Hagstæðara
að búa í Noregi
n Yfir þrjú þúsund Íslendingar hafa flutt til Noregs í kjölfar niðursveiflu í íslensku efnahagslífi
n DV reynir að leggja mat á horfur á íslenska og norska fasteignamarkaðinum til næstu tíu ára
n Flest bendir til þess að sá norski hafi vinninginn
Annas Sigmundsson
blaðamaður skrifar as@dv.is
„Ef verð á
fasteigna markaði
á hins vegar að geta
hækkað eitthvað veltur
það að stórum hluta á því
hvernig gengur í efna-
hagsmálum á Íslandi.
Þar hefur hagvöxtur
mikil áhrif.
Efnahagsspá
Fyrir Ísland og Noreg 2011–2013
Heimild: Spá Danske bank um Ísland og DnB
Nor Markets um Noreg
Atvinnuleysi
Verðbólga
Hagvöxtur
2011 2012 2013 2011 2012 2013
9%
3,2%
9,2%
3,6%
9,4%
3,6%
2011 2012 2013 2011 2012 2013
2,5%
1,6%
2%
1,2%
2% 2,1%
2011 2012 2013 2011 2012 2013
2,9%
2,5%
3,3%
3%
3,7%
3,1%
n Ísland
n Noregur
Spáir áframhaldandi hækkun Kyrre
Aamdal hagfræðingur segir að norskar fast-
eignir gætu hækkað um 40 til 60 prósent á
næstu tíu árum. Hæglega megi gera ráð fyrir
5–6 prósenta hækkun á ári. MYND AðSEND
Bjartsýnn á íslenskan fasteigna-
markað Ásgeir Jónsson, lektor í hagfræði
við Háskóla Íslands, segir að alls sé óvíst að
verð á norskum fasteignamarkaði hækki
meira en á þeim íslenska á næstu tíu árum.