Dagblaðið Vísir - DV - 06.06.2012, Blaðsíða 5

GREINARGERÐ

GILDANDI SAMÞYKKTIR
Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur er
skipulagssvæðið skilgreint sem miðsvæði. Svæðið hefur ekki
verið deiliskipulagt. Samhliða deiliskipulagi var auglýst
breyting á aðalskipulagi, þ.a. lóð við Borgartún verði áfram
miðsvæði en lóðir við Sóltún verði íbúðarsvæði.
Aðalskipulagsbreytingin var samþykkt í borgarráði 8.9.2005.

DEILISKIPULAGSSVÆÐIÐ OG
UMHVERFI
Deiliskipulagssvæðið er í þéttri byggð verslunar- og
skrifstofuhúsnæðis við Borgartún og Nóatún og þéttri
íbúðarbyggð í Sóltúni og Mánatúni.

Í tengslum við þetta deiliskipulag hefur verið gerð greinargerð
um umferðar- og hljóðmál af verkfræðistofunni Línuhönnun
og álitsgerð um veðurfarsleg áhrif skipulagsins af dr. Haraldi
Ólafssyni, veðurfræðingi. Fylgja þær með sem ítargögn.

AFMÖRKUN DEILISKIPULAGSSVÆÐIS
Deiliskipulagssvæðið nær til Borgartúns 26, Sóltúns 1 og 3 og
svæðis meðfram Borgartúni. Mörk deiliskipulagssvæðis koma
fram á deiliskipulagsuppdrætti. Heildarstærð þess er um 2,2ha.

STUTT LÝSING SKIPULAGS
Þær byggingar sem standa nú við Borgartún 26, Sóltún 1 og
Sóltún 3 verða rifnar. Lóðamörkum milli Borgartúns 26 og
Sóltúns 1 og 3 verður breytt og skilgreindar tvær nýjar lóðir.
Annars vegar er lóð sem nær yfir nyrðri hluta Borgartúns 26
og svæði meðfram Borgartúni nyrst á skipulagssvæði. Á þeirri
lóð er fyrirhugað að reisa allt að 12.500m² verslunar- og
skrifstofuhúsnæði á 5-8 hæðum. Hins vegar er lóð sem nær
yfir Sóltún 1 og 3 ásamt syðri hluta Borgartúns 26. Þar er
fyrirhugað að reisa allt að 230 íbúðir í fjölbýli á 5-10 hæðum.

Verslunar- og skrifstofubygging afmarkar skýra götumynd að
Borgartúni. Innri gata liggur á milli íbúðarbyggðar og
verslunar- og skrifstofubyggingar.

MARKMIÐ DEILISKIPULAGS
Að nýta kosti og einkenni skipulagssvæðisins og auka
margbreytileika bæjarmyndarinnar.
Að mynda líflegt og áhugavert borgarumhverfi með
samþættingu þéttrar íbúðarbyggðar og atvinnustarfsemi.

DEILISKIPULAGSSKILMÁLAR

LÓÐIR OG LANDNOTKUN
Á deiliskipulagssvæðinu eru skilgreindar tvær nýjar lóðir.
Annarsvegar er lóð, um 6.700m², fyrir verslunar- og
skrifstofuhúsnæði (nyrðri hluti Borgartúns 26 og svæði
meðfram Borgartúni nyrst á skipulagssvæði). Þar er heimilt að
reka matvöruverslun. Hinsvegar er lóð, alls 15.000m², fyrir
fjölbýlishús. (Sóltún 1 og 3 ásamt syðri hluta Borgartúns 26).
Nákvæm stærð lóða er háð mælingu mælingardeildar.
Landspilda meðfram Borgartúni verður hluti af lóð fyrir
verslunar- og skrifstofubyggingu.

AÐKOMA
Aðkoma að verslunar- og skrifstofulóð er frá Borgartúni.
Aðkoma að íbúðarlóð er frá Sóltúni og Mánatúni. Þá er
tenging milli lóða um bílastæði meðfram lóðarmörkum í
austri.
Nánar er gerð grein fyrir umferðarmálum í greinargerð frá
verkfræðistofunni Línuhönnun, dagsett í febrúar 2005 sem
fylgja þessu skipulagi sem ítargögn.

HÖNNUN HÚSA OG LÓÐA
Aðalteikningar (byggingarnefndarteikningar), sem lagðar eru
fyrir skipulagsráð, skulu vera í samræmi við
byggingarreglugerð og skilmála þessa og önnur lög og reglur
sem til greina kunna að koma.
Með aðalteikningum skulu fylgja uppdrættir, sem sýna
skipulag lóðar. Gera skal ráð fyrir leiksvæði á sameiginlegri
lóð sbr. 62. og 65. gr. byggingarreglugerðar.
Öll mannvirki á hvorri lóð skulu teiknuð af sama hönnuði.
Þau skulu samræmd í yfirbragði, þ.e. formi, efnis- og litavali
og áferð.
Vanda skal til allrar hönnunar og frágangs bygginga og lóðar.
Lóðafrágangur sem sýndur er á skipulagsuppdrætti er ekki
bindandi.

HÚSAGERÐIR
Húsagerðir skulu vera í samræmi við skilmála þessa, mæliblöð
og hæðarblöð. Á lóð fyrir íbúðarhúsnæði (syðri lóð) er gert
ráð fyrir allt að 230 íbúðum í fjölbýlishúsum á fimm til tíu
hæðum, ásamt bílgeymslum neðanjarðar, á einni lóð. Á lóð
fyrir verslunar- og skrifstofuhúsnæði (nyrðri lóð) er ein
bygging fyrir verslun og skrifstofur á 5-8 hæðum ásamt
bílgeymslum neðanjarðar.

MÆLI- OG HÆÐARBLÖÐ
Mæliblöð sýna nákvæma stærð lóðar, lóðamörk,
byggingarreiti húsa, fjölda bílastæða og kvaðir ef einhverjar
eru.
Hæðarblöð sýna hæðir mannvirkja Reykjavíkurborgar við
lóðarmörk (G). Hæðartölur (H) eru leiðbeinandi fyrir
aðkomuhæð. Í vissum tilvikum geta þær verið bindandi vegna
frárennslislagna. Hámarkshæð þaks er gefin á
skipulagsuppdrætti (HK). Á hæðarblaði er einnig sýnd lega
vatns- og frárennslislagna og inntakshliðar fyrir rafmagn og
heitt vatn.

BYGGINGARREITIR OG HÚSHÆÐIR
Byggingarreitir eru sýndir á deiliskipulagsuppdrætti. Þeir eru
táknaðir með brotnum línum. Byggingar ofanjarðar skulu
standa innan byggingarreita. Þó mega einstaka minniháttar
byggingarhlutar, s.s. tröppur, skyggni, þakskegg, svalir o.s.frv.
skaga út fyrir byggingarreit. Slíkir byggingarhlutar skulu þó
vera sem fyrirferðarminnstir og mega ekki rýra
heildaryfirbragð. Byggingar og byggingarhlutar á lóð
íbúðarhúsnæðis sem eru hærri en sex hæðir skulu hafa tvær
efstu hæðir inndregnar til þess að draga úr skuggamyndun og
milda sjónræn áhrif húshæða gagnvart aðlægri íbúðarbyggð í
austri. Þó geta minniháttar byggingarhlutar náð út á veggbrún
ef það hefur ekki neikvæð áhrif á skuggavarp eða sjónræn
áhrif húshæðar. Stærðir bygginga eru gefnar upp sem
hámarksstærðir. Heimilt er að byggja minni hús.
Byggingarreitur fyrir byggingahluta neðanjarðar s.s.
bílgeymslur afmarkast af lóðarmörkum. Málsettir
byggingareitir koma fram á mæliblöðum.
Hámarkshæð bygginga, HK kemur fram á skipulagsuppdrætti.
Byggingarhlutar sem óhjákvæmilega ná upp fyrir þak, t.d.
lyftuhús, þakgluggar, skorsteinar og loftræsibúnaður, að
grunnfleti allt að 10% af flatarmáli þaks, mega fara upp fyrir
hámarkshæð þaks.

LÓÐ ÍBÚÐARHÚSNÆÐIS (SYÐRI LÓÐ),
HÚSHÆÐIR, STÆRÐIR OG
NÝTINGARHLUTFALL:

Hámarksbyggingarmagn ofanjarðar á lóð er 28.000 m².
Hámarksbyggingarmagn með kjallara (án bílakjallara) er
31.800 m².
Eftirfarandi tafla sýnir leiðbeinandi stærðir einstakra húsa á
lóðinni:

Hús
Leiðbeinandi
stærð
ofanjarðar m²
Leiðbeinandi
stærð
m. kjallara m² Hæðafjöldi
A 12.000 13.500 6-10h.
B 7.200 8.200 6-9h.
C 3.900 4.600 8h.
D 4.900 5.500 5h.
Samtals allt að 28.000 allt að 31.800

Leiðbeinandi stærðir einstakra húsa eru ekki bindandi, heldur
gefa vísbendingu um stærðarhlutföll. Þannig geta einstaka hús
innan lóðarinnar verið minni eða stærri en upp er gefið í töflu,
enda rúmist þau innan byggingarreita. Samanlögð stærð þeirra
ofanjarðar (ofan garðs) skal þó aldrei vera meiri en 28.000 m².
Hæðafjöldi fjölbýlishúsa er talinn frá sameiginlegum garði.
Lóðarstærð er um 15.000m².
Bílgeymslur neðanjarðar geta verið allt að 10.000m².
Nýtingarhlutfall:
a) byggingar ofanjarðar (ofan garðs). 1,87
b) byggingar ofanjarðar að viðbættu kjallararými. 2,12
c) heildarbyggingarmagn á lóð m. bílgeymslum
neðanjarðar. 2,79

VERSLUNAR- OG SKRIFSTOFUHÚSNÆÐI
(NYRÐRI LÓÐ), HÚSHÆÐIR, STÆRÐIR OG
NÝTINGARHLUTFALL

Hámarksstærð
ofanjarðar m²
Hámarksstærð
m. kjallara m² Hæðafjöldi
hús allt að 12.500 allt að 15.000 5-8 h

Lóðarstærð er um 6.700m². Bílgeymslur neðanjarðar geta
verið allt að 7.500m²
Nýtingarhlutfall:
a) byggingar ofanjarðar 1,87
b) byggingar ofanjarðar að viðbættu kjallararými 2,24
c) heildarbyggingamagn á lóð m.
Bílgeymslum neðanjarðar 3,36

BÍLASTÆÐI
Á fjölbýlishúsalóð er gert ráð fyrir amk. 1,8 bílastæði á hverja
íbúð. Þar af skal amk. helmingur vera í bílgeymslu
neðanjarðar.
Á lóð fyrir verslunar- og skrifstofuhúsnæði er gert ráð fyrir
einu stæði fyrir hverja 35m² ofanjarðar. Þar af skal að
lágmarki helmingur vera í bílgeymslu neðanjarðar.
Fyrirkomulag bílastæða á skipulagsuppdrætti er leiðbeinandi.

FRÁGANGUR LÓÐAR
Lóðarhafi sér sjálfur um framkvæmdir á lóð sinni og ber
ábyrgð á að þær séu í samræmi við samþykktar og uppgefnar
hæðartölur. Fylgja ber G- og L- tölum sem sýndar eru á
hæðarblaði. Ekki er heimilt að moka eða ryðja jarðvegi út
fyrir lóðamörk.
Við hæðarsetningu skal fella byggingar og önnur mannvirki
sem best að landi.
Ekki eru skráðar fornleifar á deiliskipulagssvæðinu.

HLJÓÐVIST
Gerð hefur verið skýrsla um hljóðvist á svæðinu af
verkfræðistofunni Línuhönnun hf dags. í febrúar 2005 og
fylgir hún með þessu skipulagi sem ítargögn. Þar kemur fram
að hljóðstig við útveggi íbúðarhúsa er undir 55dB(A) nema á
húsi A þar sem það stendur meðfram Nóatúni og húsum C og
D meðfram Sóltúni. Heimild liggur fyrir um beitingu frávika
II í reglugerð um hávaða nr. 933/1999, þar sem litið er svo á
að um nýbyggingarsvæði í eldri byggð sé að ræða. Það þýðir
að hljóðstig má ekki vera hærra en 55dB(A) utan við
opnanlegan glugga í amk. helmingi íveruherbergja hverrar
íbúðar og ekki hærra en 70dB(A) fyrir utan glugga annarra
íveruherbergja íbúðanna. Í umsókn um byggingarleyfi þarf að
sýna fram á hvernig þetta er leyst við hönnun bygginganna.

KVAÐIR
Spenni- og dreifistöð OR sem nú stendur á lóð við Borgartún
26 skal komið fyrir í tengslum við nýja byggingu á lóð fyrir
verslun og skrifstofur. Fyrirkomulag skal unnið í samráði við
OR þannig að aðgengi vegna viðhalds og reksturs sé tryggt.
Spenni- og dreifistöð OR sem nú stendur á lóð við Sóltún 3
skal komið fyrir á lóð fyrir íbúðarhús. Fyrirkomulag skal
unnið í samráði við OR svo að aðgengi vegna viðhalds og
reksturs sé tryggt.
Kvöð er um sameiginlega akstursleið milli lóðanna tveggja á
deiliskipulagssvæðinu, þ.e. lóðar verslunar- og
skrifstofuhúsnæðis (nyrðri) og lóðar fyrir íbúðarhúsnæði
(syðri) og aðkomu að byggingum beggja lóða.
Kvöð er um almenna gönguleið á lóð íbúðarhúsnæðis, norðan
við íbúðarbyggingar, sbr. deiliskipulagsuppdrátt.

Meðfylgjandi þessu skipulagi er skýringaruppdráttur nr. 2 með
skuggavarpi og módelmyndum.
1Landey ehf. er dótturfélag Arion banka og fer með eignarhald bankans á nýbyggingum og fasteignaþróunarverkefnum.
Hátúni 2b | 105 Reykjavík | Sími 594 4200 | Fax 594 4201 | www.landey.is
Mánatún g
Lýsisreitu
GRANDAVEGUR
EIÐ
ISG
RAN
DI
H
R
IN
G
B
R
A
U
T
FRA
MN
ESV
EGU
R
Mánatún
Um er að ræða byggingarrétt
að þremur byggingum:
Mánatún 1, um 23 íbúðir (Hús C).
Mánatún 7-17, um 90 íbúðir (Hús A).
Sóltún 1-3, um 40 íbúðir (Hús D).
Lýsisreitur
Um er að ræða byggingarrétt
fyrir tvær byggingar:

Fjölbýlishús við Eiðisgranda,
stærð um 13.250 m², um 100 íbúðir.
Hjúkrunarheimili við Grandaveg,
stærð um 5.800 m².
Nánari upplýsingar eru veittar
á skrifstofu félagsins að Hátúni 2b
í síma 594 4210/660 4210,
netfang: landey@landey.is
Landey býður til sölu eftirtalin lóðarréttindi:
Hús A
Hús D
Hús C
Leiksvæði
N
Ó
A
TÚ
N
SÓLTÚN
ÍS
LE
N
SK
A
/S
IA
.I
S/
L
A
E
6
00
37
0
6/
12