Dagblaðið Vísir - DV - 01.07.2013, Blaðsíða 8

8 Fréttir 1. júlí 2013 Mánudagur
30 prósenta raunlækkun
fasteignaverðs frá 2008
F
réttir af fasteignamarkaðinum
á Íslandi hafa verið nokkuð já-
kvæðar síðustu tvö árin. Færri
vita að nú hefur staðið yfir
eitt lengsta lækkunartímabil
á fasteignamarkaðinum í manna
minnum. Þannig hefur raunlækkun
verið um 30 prósent frá því að fast-
eignabólan byrjaði að springa í upp-
hafi árs 2008. Hefur þetta skeið því
staðið yfir í bráðum sex ár. Til saman-
burðar var um 20 prósenta lækkun á
íbúðaverði hérlendis á árunum 1988
til 1996 eða á átta ára tímabili. Þá
varð nokkur niðursveifla á árunum
2001 til 2003 en hún var skammvinn
í samanburði við hin tvö tímabilin.
Raunhækkun íbúðaverðs síðustu 12
mánuði nemur 1,4 prósentum.
  Fasteignaverð hefur hins vegar
verið að hækka frá því að botninum
var náð í upphafi árs 2010. Raun-
hækkun fasteignaverðs á þeim tíma
nemur hins vegar einungis fimm
prósentum sem er langt því frá að
standa undir vaxtakostnaði en raun-
vextir á íbúðalánum á þessu tímabili
hafa verið frá 2,2 prósentum upp
í nærri tíu prósent af almennum
íbúðalánum. Er þá miðað við að frá
upphafi árs 2010 til dagsins í dag
hafi verðbólga að meðaltali verið um
fimm prósent. Lægstu vextir af óverð-
tryggðum íbúðalánum hafa verið
6,75 prósent og hæstu vextir á verð-
tryggðum lánum eru í dag 4,7 pró-
sent.
Ólíkt fyrri lækkunum
„Samdráttarskeiðið núna er ólíkt því
sem kom fram árið 1988 þegar þorsk-
stofninn hrundi. Þá ríkti langvar-
andi stöðnun á fasteignamarkaði,
verðið lækkað ekki að nafnvirði held-
ur lækkaði hægt og sígandi á löng-
um tíma að raunvirði samhliða verð-
bólgu,“ segir dr. Ásgeir Jónsson, lektor
í hagfræði við Háskóla Íslands, í sam-
tali við DV. Líkt og áður kom fram
nam raunlækkun á íbúðaverði um 20
prósentum á árunum 1988 til 1996.
Til samanburðar hefur raunlækk-
un hérlendis verið um 30 prósent frá
upphafi árs 2008.
Þó hafi verið viss fasteignabóla
á árunum 1986 til 1988 þar sem
nýtt húsnæðiskerfi var opnað, mikil
þensla var í hagkerfinu og svo var 1986
einmitt skattlausa árið. „ Eftir 1988
kom hins vegar efnahagslegs stöðnun
í um fimm ár. Samdrátturinn í kjölfar
bankahrunsins hefur hins vegar ver-
ið mun meiri en áður hefur þekkst,“
segir Ásgeir. Þannig hafi landsfram-
leiðsla dregist saman um tíu prósent á
árunum 2009 og 2010 á sama tíma og
kaupmáttur fólks hafi dregist saman
um allt að 30 prósent. Þá hafi vissu-
lega verið offramboð á fasteignum á
árunum 2007 og 2008 en alls ekki jafn
mikið og flestir haldi.
Áframhaldandi hækkun
á næstunni
Ásgeir segist ekki sjá fram á annað en
að fasteignaverð muni hækka á næst-
unni. Því til stuðnings segir hann að
lítið hafi verið byggt frá því að sam-
dráttur hófst á fasteignamarkaði í
upphafi árs 2008. Þá sé Ísland ung
þjóð og mikið sé af yngra fólki hér-
lendis sem þurfi að kaupa sér fast-
eignir á komandi árum. Vanda-
málið nú sé þó að fasteignaverð sé
undir byggingarkostnaði. Á meðan
ástandið sé þannig komist byggingar-
iðnaðurinn ekki af stað. Því hljóti
fólksfjölgun að þrýsta fasteignaverði
upp fyrir byggingarkostnað og Ásgeir
spáir því að það muni gerast á næst-
unni. Íslensk heimili eyði að jafnaði
um fimmtungi af ráðstöfunartekjum
sínum í íbúðarhúsnæði. Það hlutfall
muni haldast áfram mjög svipað en
fólk gæti þurft að sætta sig við færri
fermetra auk þess sem mun fleiri
muni leigja á næstu árum þar sem
fólk muni kaupa sér fasteignir síðar á
ævinni en verið hefur. 
Leiguverð hafi raunar hækkað
töluverð á síðustu tveimur árum sem
sýni vel þann eftirspurnarþrýsting
sem nú  sé farinn að skapast. Þessi
þrýstingur muni brátt fara að leita út
á eignarmarkaðinn og hækka fast-
eignaverð. 
Það hafi þó verið ákveðið vanda-
mál í alþjóðlegu samhengi hversu
há íbúðalán fólk hafi verið að taka á
undanförnum árum. Stór hluti fólks í
hinum vestræna heimi býr nú í gríðar-
lega skuldsettu húsnæði og er jafnvel
með neikvætt eigið fé. Íbúðalánasjóð-
ur kom inn á það í umsögn sinni um
tíu þrepa aðgerðaáætlun ríkisstjórn-
arinnar að fasteignaverð hafi að jafn-
aði hækkað meira en verðtryggð lán
til lengri tíma og muni gera það áfram
að óbreyttu til lengri tíma litið.
Þarf að útkljá óvissu um lánamál
Varðandi óvissuþætti tekur Ásgeir
undir það að ný ríkisstjórn verði
að vinna hratt við að klára boðaða
tíu þrepa aðgerðaáætlun sem grípa
á til vegna skuldavanda heimila.
Nauðsynlegt sé að fyrir liggi endan-
leg niðurstaða um þessa áætlun um
næstu áramót. Eitt af því sem þar er
boðað er að fara í flata niðurfærslu
á verðtryggðum íbúðalánum lands-
manna. Margir umsagnaraðilar hafa
gagnrýnt þá tillögu – bæði Seðla-
bankinn og Samtök atvinnulífsins, og
nú síðast Efnahags- og framfarastofn-
unin (OECD) í gær. Segir OECD mun
árangursríkara að takmarka aðgerðir
við þau heimili sem eigi í vanda. 
  Frosti Sigurjónsson, rekstrar-
hagfræðingur og þingmaður Fram-
sóknarflokksins, sagði í samtali
við Morgunblaðið á þriðjudaginn
að gagnrýnin á tillögurnar byggði
á misskilningi því ekki stæði til að
greiða út neina fjárhæð. Heldur
einungis að lækka höfuðstól lána.
Ásgeir segir að slíkt myndi þó ekki
koma í veg fyrir að fólk gæti þá tekið
ný lán til að fjármagna einkaneyslu
eða einfaldlega selt húsnæði sitt og
þannig fá útgreidda þá fjármuni sem
boðaðar aðgerðir ríkisstjórnarinnar
muni skila. n
n Ein lengsta niðursveiflan í sögunni n 20 prósenta raunlækkun 1988 til 1996
Annas Sigmundsson
blaðamaður skrifar annas@dv.is
„Samdrátturinn
í kjölfar banka-
hrunsins hefur hins vegar
verið mun meiri áður
hefur þekkst.
Mörgum þótti sem Davíð Oddsson,
þá verandi Seðlabankastjóri, væri full
svartsýnn í apríl 2008 þegar hann
tilkynnti spá bankans um allt að 30
prósenta raunlækkun fasteignaverðs
til loka árs 2010. Kom þetta fram í ritinu
Peningamál, sem bankinn gefur út, á þeim
tíma. Á næstu mánuðum á eftir ítrekaði
Davíð þessa spá og sagði Seðlabankann
jafnvel hafa verið of varkáran varðandi 30
prósenta lækkun. Þessi spá hefur ræst og
gott betur því 30 prósenta raunlækkun
hefur verið á fasteignaverði á Íslandi frá
upphafi árs 2008 til dagsins í dag.
Seðlabankinn spáði rétt
Öðruvísi samdráttur nú en áður
Dr. Ásgeir Jónsson, lektor í hagfræði við
Háskóla Íslands, segir að sú 30 prósenta
raunlækkun sem orðið hefur á fasteigna-
markaðinum nú sé töluvert ólík fyrri
samdráttarskeiðum á þessum markaði.
Þannig hafi 20 prósenta raunlækkun frá
1988 til 1996 átt orsök sína í samdrætti
í þorskveiðum en ekki vegna lækkunar
íbúðaverðs í kjölfar fasteignabólu.
Spáðu 30 prósenta raunlækkun
Margir töldu að spá Seðlabankans sem
kynnt var í apríl 2008 um allt að 30 pró-
senta raunlækkun fasteignaverðs til loka
árs 2010 væri heldur svartsýn. Annað hefur
komið á daginn. 30 prósenta lækkunin
hefur hins vegar varað yfir helmingi lengra
tímabil en Seðlabankinn spáði.
„Gert er ráð fyrir að húsnæðisverð lækki
um um það bil 30 prósent að raunvirði á
spátímabilinu [til loka árs 2010]. Gangi
það eftir mun hækkun íbúðaverðs umfram
almennt verðlag undanfarin fimm ár ganga
að mestu leyti til baka. Verðið yrði eftir sem
áður ekki lágt í sögulegu samhengi. Gríðarleg
óvissa er um þessa þróun, meðal annars
vegna þess að hún kann að hafa umtalsverð
áhrif á útlánagetu fjármálakerfisins. Ekki er
því hægt að útiloka enn meiri samdrátt á
fasteignamarkaði.“
Úr PeningaMÁluM Seðlabanka ÍSlandS, aPrÍl 2008.