Neytendablaðið - 01.05.2021, Blaðsíða 6

6 Neytendablaðið // Maí 2021
Galli á fasteign
Eftir að fólk er flutt inn á nýja heimilið koma oft ýmsir ann-
markar í ljós; rispur í parketi sem sáust ekki við skoðun, úti-
dyrahurðin stendur á sér, rakablettir eru í kjallara, móða myndast
á gluggum og þar fram eftir götunum. Kaupandi gæti talið
eðlilegt að fá afslátt og að halda jafnvel eftir síðustu greiðslu eða
hluta hennar. Í grófum dráttum teljast smávægilegir annmarkar
á notuðum fasteignum ekki til galla. Eign telst þannig ekki
gölluð nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði og
er í dómaframkvæmd miðað við um 10% af verðmæti eignar-
innar. Þetta þýðir að ef eign er keypt á 50 milljónir þarf gallinn
að minnka verðgildi hennar um 5 a.m.k. milljónir eða leiða af
sér kostnað upp á 5 milljónir vegna úrbóta. Svokallaður galla-
þröskuldur á þó ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma
háttsemi s.s. með því að veita rangar eða leyna mikilvægum
upplýsingum.
Upplýsingaskylda seljanda
Upplýsingaskylda seljanda er mjög mikil og gengur að mörgu
leyti framar aðgæsluskyldu kaupanda enda býr seljandi eðli
málsins samkvæmt yfir meiri upplýsingum um fasteignina en
kaupandi. Seljanda ber einnig að tryggja að allar upplýsingar um
eignina séu réttar. Ekki er þó getið sérstaklega til um hvernig
seljandi eigi að koma upplýsingum á framfæri til kaupanda, þ.e.
hvort það sé munnlega, skriflega eða eftir atvikum í gegnum
fasteignasala. Þar sem ekki er gerð sú krafa að seljandi komi
upplýsingum á framfæri með skriflegum og sannarlegum hætti
getur myndast ágreiningur um hvort tilteknar upplýsingar hafi í
raun verið veittar og hvers efnis þær voru. Söluyfirlit eru gjarnan
með mjög takmörkuðum upplýsingum og oft er það svo að
samskipti milli kaupanda og seljanda er að miklu leyti munnleg,
svo sem þegar verið er að skoða eignir. Ef upp kemur ágreiningur
stendur því orð á móti orði.
Þó upplýsingaskyldan varði fyrst og fremst fasteignina sjálfa
getur hún einnig náð til annarra atriða sem eru mikilvæg fyrir
kaupanda. Nýlega féll áhugaverður dómur í Landsrétti sem
varðaði nágranna í fjölbýli. Kaupandi hafði verið upplýstur
um samskiptavanda milli seljanda og nágrannans en í kjölfar
kaupanna kom í ljós að vandinn væri mun róttækari en kaupandi
var upplýstur um. Kaupandi taldi að um galla væri að ræða og
hélt eftir lokagreiðslu. Landsréttur staðfesti niðurstöðu hér-
aðsdóms um að eignin hefði verið haldin galla og í niðurstöðu
Landsréttar er sérstaklega kveðið á um að þrátt fyrir að algengast
sé að gallamál varði annmarka á sjálfri fasteigninni einskorðist
upplýsingaskylda seljanda ekki við slík atriði.
Fasteignakaup
Kaupendur gæti sín
Eftirspurn eftir fasteignum er í hæstu hæðum og um nokkuð langt skeið hefur
mátt tala um seljendamarkað, þ.e. seljendur njóta góðs af því að eftirspurnin er
almennt meiri en framboð. Í því ástandi sem nú ríkir eru jafnvel dæmi um að fólk
kaupi fasteign án þess að skoða hana. Aldrei er hægt að mæla með slíku enda hefur
kaupandi ríka aðgæsluskyldu og mörg gallamál hafa tapast fyrir dómstólum vegna
þess að kaupandi hefur að mati dómara vanrækt þessa mikilvægu skyldu sína.