Neytendablaðið - 01.05.2021, Page 8

8 Neytendablaðið // Maí 2021
síns liðs rétt eins og um hefðbundna söluskoðun væri að ræða.
Kaupandi og hinn sérfróði gætu svo tekið spjall síðar og farið
yfir málin. Færi svo að þeim yfirsæist báðum ákveðinn galli, sem
hinn sérfróði hefði þó í ljósi þekkingar sinnar mátt verða var við,
kæmi það kaupanda ekki í koll.
Ástandsskýrslur
Í ljósi þess hversu mikið er í húfi við fasteignakaup er merkilegt
hversu lítið er um ástandsskoðanir. Slík skoðun getur leitt í
ljós annmarka og galla á eigninni sem geta skipt sköpum fyrir
kaupanda sem gerir þá kauptilboð upplýstur um allt það sem
kann að hafa áhrif á verðmat eignarinnar. Slíkt er í raun einnig
til hagsbóta fyrir seljendur sem eiga þá ekki á hættu að kaupandi
haldi eftir greiðslu og að málið endi fyrir dómstólum með
tilheyrandi kostnaði og áhættu fyrir báða aðila.
Aukin umræða hefur verið um mikilvægi ástandsskoðana og
hefur þingmaðurinn Björn Leví Gunnarsson í fimmgang lagt
fram þingmál sem kveður á um að ástandsskýrslur fylgi söluyf-
irliti allra fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar. Björn Leví segist
aðspurður finna fyrir almennum stuðningi við málið. Ástands-
skýrslur myndu tryggja að allir sem koma að fasteignaviðskiptum
– seljandi, kaupandi og fasteignasali – séu upplýstir um ástand
húsnæðis, en í því er fólgin mikilvæg neytendavernd. Ástands-
skýrslur auki þannig fyrirsjáanleika í fasteignaviðskiptum og
minnki líkur á ágreiningi sem jafnvel endar fyrir dómstólum
með tilheyrandi kostnaði fyrir alla aðila. Í greinargerð með
tillögunni kemur fram að á árunum 2010–2017 hafi 102 mál
sem varða galla að einhverju leyti farið fyrir héraðsdóm og að 15
slík mál hafi farið fyrir Hæstarétt.
Í ályktuninni er einnig lagt til að ástandsskoðun sé framkvæmd
af óháðum fagaðilum og að framkvæmd matsaðferða verði
samræmd.
Fasteignasalar fylgjandi ástandsskoðun
Grétar Jónasson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala, segir
í samtali við Neytendablaðið að félagið sé jákvætt fyrir því að
ástandsskoðanir verði lögfestar. Mikilvægt sé þó að ákveðin
umgjörð sé í kringum verklagið. „Í dag eru öðru hverju unnar
ástandsskoðanir en engar reglur eru til um framkvæmdina, svo
sem hverjir megi framkvæma slíkar skoðanir og hvað ástands-
skoðun eigi að innihalda ólíkt því sem þekkist t.d. í Noregi.“
Kostnaðurinn við ástandsskoðun vex mörgum í augum en
Grétar segir að það mætti hugsa sér að seljandi leggi út fyrir
ástandsskoðun og sá sem síðan kaupir eignina greiði helming
verðsins enda gagnast skoðunin báðum. Kostnaður við slíka
skoðun sé líka óverulegur sem hlutfall af fasteignaverði og geti
sparað háar upphæðir því fari mál fyrir dómstóla fer kostnaður
við málarekstur jafnvel umfram þær upphæðir sem deilt er um.
Þá nefnir Grétar að dómsmál geti reynt mikið á fólk og haft
ríkar afleiðingar. Því reyni fasteignasalar iðulega að miðla málum
og halda sáttafundi með kaupanda og seljanda.
Hvað varðar aðgæsluskyldu kaupanda segir Grétar að hún sé
mjög rík en það sama gildi um upplýsingaskyldu seljenda. Um
þetta snúist oft dómsmálin. „Ljóst er að galli þarf að vera mjög
mikill þannig að hann sé viðurkenndur sem galli eða um 7–10 %
af kaupverði eigna nema auðvitað að seljandi leyni göllum með
sviksamlegum hætti. Þetta kallar á mjög ríka aðgæsluskyldu
og síðan má velta því upp hvort þarna sé gallaþröskuldurinn
orðinn of hár. Norðmenn breyttu þessu hjá sér fyrir nokkru og
færðu gallaþröskuldinn frá því sem við þekkjum niður í 200.000
íslenskar krónur. Vissulega gæti það þýtt að verið sé að þrátta
um smámál. Þess má þó geta að um leið var regluverk um
ástandsskoðun hert mjög í Noregi og þar er vart seld eign í dag
án ástandsskýrslu.“
Þrjú dómsmál vegna sömu eignar
Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2016 var forsagan sú
að fólk sem keypti fasteign af fyrirtæki árið 2000 hélt eft-
ir hluta kaupverðs vegna ýmissa annmarka, m.a. gólfhalla.
Fyrirtækið fór í mál við eigendurna og fór fram á greiðslu
eftirstöðva og lauk því máli með réttarsátt. Fólkið bjó í
eigninni í um áratug áður en það seldi öðrum. Sá sem
keypti tók ekki eftir neinu athugaverðu og seldi eignina
enn öðrum ári síðar. Sá varð aftur á móti var við hallann
og hélt eftir hluta kaupverðs. Mál var höfðað til greiðslu
eftirstöðva en var þeirri kröfu hafnað þar sem kaupandi
hafði ekki verið upplýstur um hallann. Sá sem ekki varð
hallans var (eigandi nr. 3) fór því í skaðabótamál gegn
upphaflegum kaupendum og fór fram á bætur sem
Hæstiréttur féllst á. 
Þannig fóru þrjú mál fyrir dómstóla vegna sömu eignar á
rúmum áratug og allir eigendurnir á þessum tíma drógust
inn í dómsmál vegna gallans; fyrirtækið sem seldi, fyrsti
kaupandi, annar kaupandi og þriðji kaupandi. Ætla má
að ef ástandsskýrsla hefði fylgt kaupum hverju sinni hefði
hringavitleysa sem þessi ekki átt sér stað.
Ábyrgð fasteignasala
Fasteignasali ber ríka ábyrgð á að upplýsingar í söluyfirliti séu
réttar og þegar kemur að ástandi fasteignar ber honum að kynna
sér það af eigin raun. Séu upplýsingar í söluyfirliti rangar eða
ófullnægjandi getur það leitt til bótaábyrgðar fasteignasala.
Skylda fasteignasala til upplýsingagjafar leysir seljanda þó ekki
undan þeirri upplýsingaskyldu sem á honum hvílir.