AVS. Arkitektúr verktækni skipulag - 01.09.2004, Page 38

Byggingarkostnaður íbúða
og byggingareftirlit
Stefán Ingólfsson, verkfræöingur og aöjunkt viö Tækniháskóla íslands
Fasteignaverð hækkar af ýmsum
ástæðum. Þessi grein fjallar um
áhrif opinberra aðgerða og starfs-
hhátta yfirvalda á fasteignaverð.
Yfirvöld geta sé vilji fyrir hendi beitt
aðgerðum sem lækka fasteignaverð.
Skortur á lóðum, auknar kröfur til
bygginga og þunglamalegt bygg-
ingareftirlit hafa hins vegar leitt af sér
hækkun fasteignaverðs. Hér verður
sýnt hvernig þetta hefur gerst. í upp-
hafi skulum við líta á tvo grunnþætti
fasteignaverðs: efnisleg verðmæti
mannvirkja og lóðarverð. Samanlagt
mynda þeir markaðsverð. Hlutdeild
lóðar er mjög breytileg. í verðmætu
verslunarhúsnæði er lóðarhlutinn allt
að 50% verðmætis en minna þegar
ódýrari fasteignir eins og íbúðar-
húsnæði eiga í hlut. Lóðin var þann-
ig árið 2000 11 % af markaðsverði
meðalíbúðar í fjölbýli í Reykjavík.
Efnisleg verðmæti íbúðarhúsnæði
voru samkvæmt því 89% af heildar-
verði.
Lóðarskortur hækkar
fasteignaverð
Lóðarverð fer stöðugt hækkandi.
Greinarhöfundur hefur rannsakað
þróun landverðs á höfuðborgar-
svæðinu tímabilið 1975-2000. Á
þessum aldarfjórðungi hækkaði
landverð um 65% að raunvirði, það
er 2% á ári. 1975 var lóðarverð 7%
af markaðsverði miðlungsíbúðar
en hafði hækkað í 11 % árið 2000.
Hækkun lóðarverðsins leiddi til 4%
hækkunar á húsnæðisverði á tím-
abilinu. Hækkun lóðarverðs á sér
nokkrar ólíkar ástæður. Verð á landi
hefur hækkað að raunvirði síðustu
áratugi. Greinilegust er hækkunin á
höfuðborgarsvæðinu og landsvæð-
um sem liggja innan áhrifa þess,
svo sem Suður- og Vesturlandi.
Gengið hefur á aðgengilegt bygg-
ingarland á höfuðborgarsvæðinu
og framboð á byggingarlandi ekki
mætt eftirspurn í minnst tvo áratugi.
Þörf fyrir nýbyggt íbúðarhúsnæði
hefur af þessum sökum ekki verið
mætt í langan tíma. Árlega þarf
að byggja nýjar íbúðir sem svarar
til fjölgunar heimila. Heimilum fjöl-
gar mun meira en nemur almennri
fólksfjölgun. Sífellt færri einstaklingar
eru í heimili svo að íbúðaþörfin vex
liðlega helmingi hraðar en fólki fjöl-
gar. Skipulagsyfirvöld á höfuðborg-
arsvæðinu vanmeta þennan þátt og
sjá ekki þörfina fyrir. Við náttúrlega
fólksfjölgun svæðisins bætist að fjöl-
di fólks flyst af landsbyggðinni og
erlendis frá. Til að mæta þörf fyrir
nýbyggingar hefði þurft að reisa
1.300 íbúðir á ári síðustu 15-20
ár í stað 1.100 eins og raunin er.
Afleiðingin er uppsöfnuð eftirspurn
og hækkandi lóðarverð.
Efnisleg verðmæti
Efnislegir þættir húsnæðis, þ.e.
byggingarkostnaður að frádregnum
afskriftum, mynda 89% húsnæðis-
verðs. Til lengri tíma litið er bygg-
ingarkostnaðurinn mikilvægasti
þátturinn í myndun fasteignaverðs.
Hann hefur síðustu áratugi hækkað
um 1 % á ári umfram almennar verð-
hækkanir. Byggingarkostnaði má
skipta í tvennt. Nálægt 3/4 hlutar
hans er svokallaður beinn kostnaður
sem er tilkominn vegna kaupa á efni
og vinnu og annars sem færa má
beint á tiltekna byggingarhluta. Um
1/4 hluti tilheyrir byggingunni óskiptri
og nefnist samkostnaður. Yfirvöld
hafa afgerandi áhrif á fjárhæð
beggja þessara þátta. Lítum á beina
kostnaðinn. Efniskostnaður mann-
virkja er að miklu leyti ákvarðaður af
opinberum fyrirmælum. Magn bygg-
ingarefna, svo sem steinsteypu og
stáls, fer eftir kröfum byggingarregl-
ugerða. Því strangari sem kröfurnar
38 avs