AVS. Arkitektúr verktækni skipulag - 01.09.2004, Side 17

Lækkun byggingarkostnaðar
íbúðarhúsnæðis
Jón Ólafur Ólafsson arkitekt, verkefnisstjóri / Siguröur Harðarson arkitekt / Helgi Smári Gunnarsson
verkfræðingur / Finnur Torfi Magnússon verkfræðingur
Aðdragandi
íbúðalánasjóður veitti Batteríinu og VSÓ ráðgjöf rann-
sóknarstyrk að upphæð kr. 1,5 milljónir á árinu 2001 til
þess að kanna þætti sem gætu orðið til lækkunar bygg-
ingarkostnaðar og þar með leigukostnaðar íbúða í þeim
tilgangi að gera leiguíbúðir að viðráðanlegri valkosti í
húsnæðismálum, hvort sem er á vegum félagslegra eða
einkaaðila.
Rannsóknarverkefnið var fólgið í að yfirfara rýmiskröfur
byggingarreglugerðar og þær megin lausnir sem áhrif
hafa á byggingarkostnað og gera samanburð við sam-
bærilegar norrænar reglugerðir.
Leitað var svara við þeirri spurningu hvort lækka megi
byggingarkostnað með endurskoðun eða niðurfellingu
lágmarkskrafna byggingarreglugerðar um herbergj-
astærðir ofl. Á þessum grundvelli var síðan stillt upp
skematískum íbúðalausnum og kostnaðarlegar afleiðing-
ar tillagna skoðaðar.
Almennt
Þó Ijóst sé að fjölmargir þættir eins og fjármögnunar-
skilyrði, vaxtakjör og skattar hafi áhrif á byggingarkost-
nað þá hafa hertar kröfur byggingarreglugerðar um
lágmarksstærðir einstakra rýma íbúðarhúsnæðis leitt til
aukins byggingarkostnaðar. Þetta á sinn þátt í því að
lágtekju-fjölskyldur hafa átt í erfiðleikum með kaup íbúða
og leigugjald endurspeglar óhjákvæmilega aukinn bygg-
ingarkostnað.
Forsendur
Leiguíbúðir hafa sérstöðu á húsnæðismarkaðnum vegna
þess að íbúar þeirra eru oftar láglaunafólk, eða fólk í milli-
bilsástandi s.s. ungt fólk að hefja búskap, námsmenn,
aldraðir og öryrkjar. Fjölskyldur leigjenda eru yfirleitt minni
og búseta í hverri íbúð styttri. Öllu þessu fólki er mikil-
vægt að búa við lága leigu.
Fyrir marga getur valið staðið milli þess að hafa ekki
ráð á að kaupa eða leigja “venjulega” íbúð (byggða skv.
gildandi reglugerð) og að kaupa eða leigja minni en
„jafngóða" íbúð.
íslenskar reglugerðarkröfur
í gildandi byggingarreglugerð eru ýmsar lágmarkskröfur
sem áhrif hafa á heildarverð íbúða. Hún er ákvarðandi
um tæknilegan búnað og öryggi íbúðarhúsnæðis ásamt
fyrirkomulagi og stærðum einstakra rýma.
Ekki liggja fyrir faglegar rannsóknir eða athuganir
til grundvallar reglugerðarákvæðum um rýmisstærðir
og rökin fyrir þessum kröfum eru ekki alltaf augljós.
Tilgangurinn með þeim hefur þó örugglega verið að
tryggja gæði íbúða sem byggðar eru.
Rík ástæða er til að endurskoða ákvæði byggingar-
reglugerðar um lágmarks rýmisstærðir íbúða og horfa
frekar til nauðsynlegs athafnarýmis og starfsemi.
Stærð íbúðar og einstakra rýma er aðeins einn þáttur
í heildargæðum hennar. Þótt stór hluti eldri íbúða upp-
fylli ekki skilyrði núgildandi byggingarreglugerðar er engu
síðri spurn eftir þeim m.a. vegna fjölbreytni. Þær hafa
oft sérkenni sem gera þær spennandi og áhugaverðar
að viðbættum jákvæðum skipulagsþáttum eins og stað-
setningu, þéttleika, skjólsæld og gróðursæld.
íbúðargæði felast í viðunandi leigu- eða húsnæðis-
kostnaði.
Gildandi byggingarreglugerð gerir litlar kröfur til sólar-
birtu í íbúðum, skjóls á svölum eða í garði.
Gildandi byggingarreglugerð takmarkar frelsi til að
forgangsraða því rými sem til umráða er. Ákvæði um
lágmarksstærð einstakra rýma og tengingar milli þeirra
stuðla að því að einsleitu framboði íbúða í fjölbýli.
Gildandi byggingarreglugerð tekur lítið mið af raunver-
ulegri fjölskyldusstærð, breyttum lífsháttum og þörfum,
mismunandi forgangsröðun og ólíkum áherslum.
Lifnaðarhættir hafa breyst mikið. Gestakomur eru
fátíðari og algengt að fjölskyldur leigi sér sali fyrir stærri
gestaboð. Stórar stofur eru því ekki jafn nauðsynlegar
og áður.
Fólk kaupir tilbúinn mat í ríkari mæli. Matartilbúningur
eins og sláturgerð, sultun og söftun hefur smám saman
laggst af. I því Ijósi má slá af núgildandi kröfum um lág-
marksstærðir eldhúsa.
Fólk þvær, jafnvel daglega og þvottaferlið er orðið
einfalt og hljóðlátt. Staðsetning þvottavéla í nánd við þá
staði þar sem óhreinn þvottur „verður til“ t.d. á baðher-
bergi, er því eðlileg.
Á flestum heimilum eru nú ein eða jafnvel fleiri tölvur
og tölvutengd heimavinna æ algengari.
Samanburður norrænna reglu-
gerða
Danskar og norskar byggingarreglugerðir gera ekki
sambærilegar rýmiskröfur og sú íslenska. Reglugerðir
Dana og Norðmanna miðast ekki við að gæði íbúða
verði tryggð með lágmarkskröfum um flatarmál einstakra
rýma. Þeirra kröfur snúast meir um rúmtak (m3) eða um
uppfyllingu ákveðinna þarfa.
avs 17