Frjáls verslun - 01.04.1991, Blaðsíða 83

kaupendur líði fyrir vanefndir byggj-
enda en að þeir síðarnefndu tapi á
kaupendum. Byggingarfyrirtæki og
ráðgjafar þeirra semja kaupsamning-
ana og þekkja betur til mála en hinn
almenni borgari sem sjaldan er reynd-
ur í samningagerð. Fjárhagsöryggi
kaupenda er minna en seljenda. Þeir
greiða hluta kaupverðsins á meðan
hús eru í byggingu og oft er undir
hælinn lagt hvaða tryggingar þeir hafa
ef illa fer fyrir byggingarfyrirtækinu.
Kaupendur eiga ekki heldur auðvelt
með að greina á milli traustra fyrir-
tækja og slakra. Fasteignasalar
greina ekki frá því að byggingarfyrir-
tæki, semþeir selja eignir fyrir, sé illa
statt eða hafi reynst óáreiðanlegt. Af
þeim sökum er sjálfsagt fyrir kaup-
endur að leita umsagnar annarra aðila
um byggingarfyrirtæki sem þeir
hyggjast skipta við. Þá veldur það erf-
iðleikum við samningagerð og túlkun
atriða í kaupsamningum að staðall um
byggingarstig húsa er úreltur og lítið
notaður við samningagerð.
ÓLÍK FJÁRMÖGNUN
Við sölu íbúða má skipta fjármögn-
un í þrjá flokka, útborgun, yfirtekin
lán og lán sem seljendur veita. Flokk-
arnir koma allir við sögu þegar notað-
ar íbúðir ganga kaupum og sölum. Ut-
borgunargreiðslur eru ekki verð-
tryggðar. Oftast eru það lán frá
lífeyrissjóðum og Byggingarsjóði rík-
isins sem eru yfirtekin. Yfirteknu lán-
in eru ósjaldan með hagstæð vaxta-
kjör. Lán seljenda eru einkum hús-
bréfalán með 25 ára lánstíma og 6%
vöxtum en einnig koma við sögu
skemmri lán, oftast óverðtryggð, til
4-6 ára. Fjármögnun íbúða í byggingu
er nokkuð frábrugðin því sem áður
var lýst. Útborgunargreiðslur eru
oftast verðtryggðar. Lán seljenda eru
húsbréfalán eða verðtryggð lán til 4-
10 ára. Sjaldgæft er að lán hvíli á eign-
um sem byggingarfyrirtæki selja. Þó
koma fyrir nýbyggingarlán frá Bygg-
ingarsjóði. Við yfirtöku breytast
vaxtakjör þeirra svo sá möguleiki er
ekki lengur fyrir hendi að yfirtaka
hagstæð lán frá Byggingarsjóði.
VANTAR STAÐLAÐAN KAUPSAMNING
Fyrir tæpum áratug var hannaður
staðlaður kaupsamningur fyrir sölu
„Samningur um kaup íbúa í byggingu eru ekki eins traustir og þegar notað
húsnæði á í hlut.“
fasteigna. Hann hefur síðan verið ráð-
andi á markaðnum og er notaður af
flestum fasteignasölum. Samnings-
eyðublaðið er sérstaklega útbúið fyrir
sölu á notuðu íbúðarhúsnæði en hent-
ar hins vegar ekki vel við sölu á ófull-
gerðu húsnæði. A samningnum er
nægjanlegt rúm til að lýsa notaðri
íbúð en það dugir skammt þegar lýsa
þarf byggingarstigi og ástandi ófull-
gerðra eigna. Ekki hafa enn verið út-
búnir staðlaðir samningar vegna sölu
íbúða í byggingu. Við gerð kaupsamn-
inga þarf að gæta vel að ákveðnum
þáttum. Gera verður ítarlega grein
fyrir byggingarstigi hinna seldu eigna.
Ekki er nægjanlegt að lýsa því með
einu orði nema jafnframt sé vísað til
gildandi staðals. í samningi á að koma
fram greinargóð lýsing á frágangi at-
riða í séreign á borð við tréverk, múr-
verk, pípulögn, raflögn og málningu.
Einnig á að koma fram lýsing á frá-
gangi sameignar þegar íbúðir í fjölbýl-
ishúsum eiga í hlut og lýsing á eigninni
utanhúss. Þá þurfa að koma fram í
samningnum almenn ákvæði eins og
afhendingartími og hvenær greiðslur
fari fram. Einnig ákvæði um veðleyfi
handa kaupanda. Hann á oftast rétt á
veðleyfi fyrir 70% af inngreiddu fé. Ef
greiðslur dragast er kaupandi látinn
greiða dráttarvexti. Á sama hátt er
eðlilegt að byggingaraðilar greiði tafa-
bætur ef dráttur verður á afhendingu
eigna. Flest hinna stærri byggingar-
fyrirtækja hafa látið útbúa sérstaka
samninga fyrir sig. í þeim er meðal
annars að finna ítarlega lýsingu á
ástandi íbúðar. Samningamir eru mis-
jafnir að gæðum, margir ítarlegir og
vandaðir en aðrir lakari. Þeir eru að
ýmsu leyti ólíkir. Til dæmis er bygg-
ingarstigum íbúða lýst á ólíkan hátt.