Neytendablaðið - 01.06.1998, Page 20

Lækkun húsnæðiskostnaðar
Rekstur húsfélaga
Iöllum fjölbýlishúsum og öðrum fjöl-
eignarhúsum er húsfélag fyrir hendi.
Þetta gildir án tillits til þess hvort ein-
hvem tíma hefur verið haldinn formlegur
„stofnfundur“ eða hvort starfsemi félags-
ins er virk á hverjum tíma.
Hlutverk húsfélagsins er fyrst og
fremst að sjá um viðhald og rekstur sam-
eignar íbúðareigendanna, svo sem stiga-
húss, þaks, útveggja, lóðar o.s.frv. Hús-
félagið er þannig vettvangur ákvarðana
um sameiginleg hagsmunamál íbúðareig-
endanna. Um málefni húsfélaga er fjallað
í lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Eintak af lögunum fæst hjá Húsnæðis-
stofnun ríkisins, húsnæðisnefndum sveit-
arfélaga, Húseigendafélaginu og víðar.
I húsfélögum er oft sýslað með háar
fjárhæðir. Hagsmunir eigendanna af því
að rekstri þeirra sé hagað með skynsam-
legum og lögmælum hætti eru að sama
skapi miklir. Af þessum sökum er undar-
legt hversu sinnulausir margir íbúðareig-
endur virðast vera um starfsemi húsfé-
lagsins síns. Þannig eru mörg dæmi um
að eigendur hafí orðið fyrir miklu tjóni
vegna almennrar óráðsíu í rekstri húsfé-
lags, mistaka eða vankunnáttu forsvars-
manna félagsins og jafnvel fjárdráttar. Þá
er einnig ljóst að skortur á forsjálni eða
fyrirhyggju getur verið dýrkeyptur.
Hvað er dýrt?
Að taka lán fyrir viðgerðum og
framkvæmdum.
Að kaupa þjónustu að ástæðu-
lausu.
Að þurfa að greiða dráttarvexti og
kostnað vegna vanskila.
Að láta einstaka eigendur hlaða
upp vanskilum við hússjóð.
Að einstakir eigendur sleppi við
greiðsluskyldu vegna galla við
ákvörðunartöku.
Að standa í ónauðsynlegum deil-
um.
Að þurfa að nota yfirdráttarheimild
vegna skorts á yfirsýn yfir rekst-
urinn.
Að láta hússtjórnina komast upp
með óráðsíu.
Að leita langt yfir skammt eftir
þjónustu.
En hvað kostar að reka húsfélag og
hvernig má spara í rekstrinum?
Hvaða kostnaður
er af sameigninni?
Þeim kostnaði sem til fellur í húsfélögum
má í grófum dráttum skipta í þrjá flokka:
Framkvæmdakostnað, rekstrarkostnað og
iðgjöld/opinber gjöld. Um skattlagningu
íbúðarhúsnæðis var fjallað sérstaklega í
Neytendablaðinu, 3. tbl. 1997, og í I. tbl.
1998 var fjallað um húseigendatrygging-
ar. I eftirfarandi umfjöllun um hina
flokkana tvo er reynt að gefa hugmynd
um þann kostnað sem um getur verið að
ræða. Fjölbýlishús eru hins vegar svo
margbreytileg að allri gerð að einungis er
unnt að gefa vísbendingar. Eins og
endranær skiptir miklu að bera saman
verð og gæði þegar leitað er eftir
tiltekinni þjónustu.
Framkvæmdakostnaður
Framkvæmdakostnaður getur falist í
stofnkostnaði, til dæmis kaupum á leik-
tækjum fyrir lóð eða teppi á stigahús.
Slíkur kostnaður er auðvitað svo ólíkur
frá húsi til húss að hann verður með engu
móti áætlaður. Þá getur framkvæmda-
kostnaður fallið til vegna viðgerða eða
fyrirbyggjandi viðhalds, til dæmis múr-
viðgerða eða málningar. Um kostnað við
viðhald fasteigna er fjallað sérstaklega í
2. tölublaði Neytendablaðsins 1997, og
eru lesendur hvattir til að kynna sér þá
grein.
Meginreglan er sú að framkvæmda-
kostnaði er skipt á milli eigenda í sam-
ræmi við hlutfallstölur íbúða. Frá þessu
eru gerðar nokkrar undantekningar sem
tíundaðar eru í 45. grein laga um fjöl-
eignarhús. Þannig skal skipta að jöfnu
milli eigenda kostnaði við gerð og við-
hald bílastæða, viðhald þvottahúss og
kaup á tækjum fyrir það, viðhald lyftu,
kaup og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og
útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafn-
skilta og annars búnaðar sem eigendur
hafa jöfn afnot og gagn af með líkum
hætti. Benda má á að um skiptingu sam-
eiginlegs kostnaðar í fjölbýlishúsum er
nánar fjallað í tímaritinu Húseigandinn,
1. tölublaði 1996.
Mörg húsfélög leggja á mánaðarlegt
framkvæmdasjóðsgjald til að eiga fyrir
kostnaði af þessu tagi. Oft er þetta gert
með það fyrir augum að safna fyrir til-
teknum framkvæmdum sem ákveðið hef-
ur verið að leggja í og miðast þá framlag-
ið við að safna nægu fé í tæka tíð.
Hafi húsfélag ekki sýnt þá fyrirhyggju
að safna í framkvæmdasjóð þarf oft að
taka lán. Um lán og lánskjör verður nán-
ar fjallað í Neytendablaðinu síðar.
Rekstrarkostnaöur
Rekstrarkostnaður nokkuð dæmigerðs
húsfélags gæti falist í kostnaði við hita,
rafmagn, þrif, sorpumsjón, lóðarumhirðu
og umsýslu vegna hússjóðs. Þá má nefna
hér húsvarðarlaun til viðbótar.
Allur sameiginlegur rekstrarkostnað-
ur, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sam-
eign og umhirða húsrým.is og lóðar, er
jafnskiptur. Sama á við um kostnað við
hússtjórn og endurskoðun auk sameigin-
legra afnotagjalda og félagsgjalda. Kveð-
ið er á um þetta í 45. grein laga um fjöl-
eignarhús.
Um kostnað við hita og rafmagn var
fjallað sérstaklega í síðasta Neytenda-
blaði og skal því ekki fjölyrt um hann
hér. Hins vegar má benda á nokkur atriði
um aðra þætti.
Þrif: Stigahús eru yfírleitt þrifin viku-
lega. Þá eru teppi ryksuguð, flísar
skúraðar, gluggar í forstofu pússaðir
o.s.frv. Kostnaður hverrar íbúðar við
kaup á slíkri þjónustu er oft um 1.000 kr.
á mánuði.
Nokkuð er um að húsfélög geri samn-
inga um leigu og hreinsun á for-
stofumottum. Kostnaður við slíkt fer eftir
stærð mottunnar og því hversu oft hún er
hreinsuð. Hægt er að leigja forstofumottu
(stærð 85-150 cm) með hreinsun á 2
vikna fresti fyrir um 2.000 krónur á mán-
uði.
Auk hinna reglulegu þrifa getur þurft
að hreinsa teppi og þvo glugga í húsinu
einu sinni til tvisvar á ári. Kostnaður við
teppahreinsun fyrir fjölbýlishús með 8 í-
búðum á 4 hæðum mun vera á bilinu
12-17.000 kr. Kostnaður við gluggaþvott
fyrir sama hús mun vera á bilinu
15-20.000 kr. Þá er ekki reiknað með
körfubíl.
Eftir Sif Guðjónsdóttur
lögfræðing hjá
Húsnæðisstofnun ríkisins
20
NEYTENDABLAÐIÐ - júní 1998