Fréttablaðið - 22.09.2022, Blaðsíða 10

0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Húsnæði, h
iti
og ra
fm
agn
Greidd húsaleiga
Reiknuð
húsaleiga
Viðhald og við-
gerðir á
húsnæði
Annað vegna
húsnæðis
Rafm
agn og hiti
Samanburður vísitalna n Vísitala neysluverðs (Ísland)
n Samræmd vísitala neysluverðs
Hér á Íslandi er stór hluti
lánaskuldbindinga heimila
og fyrirtækja verðtryggður.
Vísitalan sem notuð er til
verðtryggingar er lántökum
einstaklega óhagstæð, auk
þess sem hún hefur bein áhrif
á sjálfa verðbólguna.
NEYTENDUR Ólíkar aðferðir eru til
við útreikning á kostnaði vegna
eigin húsnæðis í vísitölu neyslu-
verðs. Hagstofan notar aðferð „ein-
falds notendakostnaðar“. Fasteigna-
mat, sem er núvirði húseignarinnar,
er framfært með fasteignavísitölu
í hverjum mánuði sem miðast við
þriggja mánaða hlaupandi meðaltal
á verðbreytingum íbúðaverðs. Vægi
kostnaðar vegna eigin húsnæðis í
vísitölu neysluverðs (reiknuð húsa-
leiga) er tæplega 20 prósent í grunni
vísitölunnar. Í ljósi þessa hefur það
mikil áhrif til aukningar verðbólgu
þegar húsnæðisverð hækkar umtals-
vert á skömmum tíma.
Ríki með stóra leigumarkaði nota
yfirleitt þá aðferð að yfirfæra virði
greiddrar húsaleigu á húsnæði sem
er í eigu einstaklinga. Aðferðin við
að reikna húsaleiguígildi hefur
hins vegar ekki verið notuð hér í
ljósi smæðar leigumarkaðarins, auk
þess sem Hagstofan hefur ekki talið
hann endurspegla nægjanlega vel
samsetningu þess íbúðarhúsnæðis
sem er í eigu einstaklinga. Einnig er
sums staðar notuð svokölluð nettó-
kaupaaðferð. Hver þessara þriggja
reikniaðferða hefur kosti og galla.
Það er verulega háð gæðum gagna
og eiginleikum húsnæðismarkaða
hvaða aðferð hentar í hverju landi,
auk þess sem val aðferða þarf að
samræmast því hlutverki sem vísi-
talan hefur.
Nefnd leggur til breytingar
Nefnd sem skipuð var af forsætisráð-
herra um aðferðafræði við útreikn-
ing á vísitölu neysluverðs með
áherslu á húsnæðisliðinn, skilaði
niðurstöðum árið 2020. Athugun
nefndarinnar leiddi meðal annars
í ljós að aðferð Hagstofunnar er í
fullu samræmi við alþjóðlega viður-
kenndar aðferðir. Þó var hvatt til þess
að Hagstofan skoðaði hvort aðstæð-
ur á leigumarkaði hefðu þróast með
þeim hætti á undanförnum árum
að hægt væri að nota húsaleiguígildi
í auknum mæli til að reikna kostnað
vegna eigin húsnæðis og hvort sú
aðferð geti þar af leiðandi leyst af
hólmi aðferð notendakostnaðar,
í heild eða gagnvart hluta íbúðar-
húsnæðis (um þetta er fjallað nánar
í skýrslu nefndarinnar sem birt er á
vef Stjórnarráðsins). Sú vinna stend-
ur nú yfir hjá Hagstofunni.
Fréttablaðið ræddi við Heiðrúnu
Eriku Guðmundsdóttur, deildar-
stjóra vísitöludeildar Hagstofunnar,
og spurði hvort til skoðunar væri
að breyta um aðferð til að meta
reiknaða húsaleigu frá því sem nú er
í vísitölu neysluverðs og taka mið af
upplýsingum um greidda húsaleigu
við matið.
„Reiknuð húsaleiga í vísitölu
neysluverðs, er í dag metin með
aðferð sem nefnist einfaldur not-
endakostnaður. Aðferðin nýtir fast-
eignasamninga á landinu öllu við
matið og er byggt á þriggja mánaða
hlaupandi meðaltali. Að nota þriggja
mánaða tímabil var ákvörðun sem
var tekin á sínum tíma þegar aðferð-
in var tekin upp.
Lengd tímabilsins er ekki ákveð-
in í lögum, heldur er það fræðilegt
úrlausnarefni að finna hentuga lengd
tímabilsins. Kostur við stutt tímabil
er að þá byggir matið á nýlegum
gögnum og það samrýmist hlutverki
vísitölu neysluverðs sem er að vera
mælikvarði á verðlag einkaneyslu.
Vísitala neysluverðs er skammtíma-
mælikvarði. Tímabilið má heldur
ekki vera of stutt því þá getur orðið
Húsnæðisliðurinn er heimilum landsins dýr
Vísitalan tannhjól í verðbólguvélinni
Fasteignaverð hefur nokkuð afgerandi áhrif á
„reiknuðu húsaleiguna“ og í ástandi eins og verið
hefur hér á landi undanfarin misseri veldur það
því að vísitalan sjálf hækkar meira en ella.
Seðlabankinn horfir mjög til vísitölu neyslu-
verðs við vaxtaákvarðanir. Þegar vísitalan hækkar
mikið, eins og undanfarin misseri, bregst Seðla-
bankinn við með því að hækka stýrivexti. Innan
mánaðar leiðir stýrivaxtahækkunin til þess að öll
útlánafyrirtæki, bankar og lífeyrissjóðir, hækka
útlánsvexti sína.
Hærri vextir nýrra húsnæðislána valda svo
hækkun á hinni „reiknuðu húsaleigu“ í vísitölu
neysluverðs. Þar með er komin upp sú staða að
mæling vísitölu neysluverðs í einum mánuði
hefur bein áhrif til hækkunar á næstu eða þar-
næstu mælingu hennar vegna þess að hækkandi
vextir hafa áhrif til hækkunar á lið sem vegur
næstum 20 prósent í vísitölunni.
Þar með er vísitala neysluverðs ekki lengur
hlutlaust mælitæki sem mælir verðbólgu. Þar
með er vísitala neysluverðs orðin tannhjól í þeirri
vél sem knýr verðbólguna.
Fasteign er ekki neysluvara
„Mikilvægast er að hafa
hugfast að fasteign er
eign, en ekki neysluvara.
Við neytum hins vegar
þess sem fasteignir
framleiða, sem er húsa-
skjól. Á sama hátt og
landverð á ekki heima
í vísitölu neysluverðs.
Jafnvel þótt við neytum
matvælanna sem á
landinu vaxa á fasteigna-
verð ekki heima í vísitölu
neysluverðs, jafnvel þótt
við neytum húsaskjóls-
ins sem fasteignir framleiða.
Munum að landverð er ekki, réttilega, hluti af
vísitölu neysluverðs. Fasteignaverð á ekki að vera
það heldur. Það er tiltölulega þægilegt að laga
þetta í dag, þökk sé mun betri gögnum er varða
leigumarkað. Hvað sem öðru líður er ljóst að til að
mæla verðbólgu, það er breytingar á neysluverði,
betur á Íslandi verður að taka fasteignaverð út úr
vísitölu neysluverðs. Skiptir þá engu máli hvort
fasteignaverð sé að hækka eða lækka, því rétt skal
vera rétt.“
Ólafur
Arnarson
olafur
@frettabladid.is
Mikið vægi hús-
næðisliðarins í
vísitöluneyslu-
verðs til verð-
tryggingar hefur
kostað íslensk
heimili 50 millj-
arða síðustu tólf
mánuði.
FRÉTTABLAÐIÐ/
VILHELM
erfiðara að mæla og sveif lur geta
aukist. Þriggja mánaða tímabil varð
fyrir valinu á sínum tíma og hefur
verið haldið síðan.“
Heiðrún segir það vera til skoð-
unar hvort mögulegt sé að taka upp
nýja aðferð við mat á reiknaðri húsa-
leigu, sem felur í sér að byggja matið á
upplýsingum um greidda húsaleigu.
„Við erum að skoða hvaða gögn eru
fyrir hendi og hvernig við getum
nýtt þau. Að byggja á upplýsingum
um greidda húsaleigu til að meta
reiknaða húsaleigu er spennandi
aðferð verði raunin sú að hægt verði
að koma henni á. Margt hefur breyst
síðan núverandi mælingaraðferð var
tekin upp svo það hefur gefið okkur
gott tilefni til að skoða hvort nú sé
tækifæri til breytinga. Við erum ekki
komin á þann stað að geta skorið úr
um það en höldum ótrauð áfram að
leita svara við því,“ segir Heiðrún.
Húsnæðisliðurinn sér á parti
Vísitala neysluverðs á Íslandi er
einstök. Vísitalan er í samræmi við
viðurkennda alþjóðastaðla. Hún
mælir hins vegar verðlag með allt
öðrum hætti en hin samræmda vísi-
tala sem mæld er í öllum löndum
Evrópu, einnig hér á landi.
Stóri munurinn felst í því að hús-
næðisliðurinn í íslensku vísitölunni
vegur næstum 30 prósent á meðan
sá liður er rösklega 11 prósent í hinni
samræmdu. „Reiknaða húsaleigan“
vegur næstum 20 prósent í íslensku
vísitölunni en er ekki til staðar í
þeirri samræmdu.
Samkvæmt vísitölu neysluverðs
er verðbólga há hér á landi. Síðustu
tólf mánuði hefur hún hækkað um
9,7 prósent. Samkvæmt samræmdu
vísitölunni er verðbólga síðustu tólf
mánaða hins vegar 5,5 prósent, næst-
lægst í Evrópu. Aðrar Evrópuþjóðir
miða við samræmdu vísitöluna
þegar verðbólga er mæld.
Val á vísitölu kostar heimilin
Eina landið sem notar vísitölu
neysluverðs til að verðtryggja útlán
til almennings og fyrirtækja er
Ísland. Ísland notar hins vegar ekki
samræmdu vísitöluna heldur vísi-
töluna sem er lántakendum óhag-
stæðari svo miklu nemur. Síðastliðna
tólf mánuði hefur það kostað íslensk
heimili 50 milljarða að hin sérís-
lenska vísitala neysluverðs er notuð
í stað þeirrar samræmdu.
Nefnd forsætisráðherra, sem vísað
er til hér að ofan, leitaði til doktors
Kim Zieschang, ráðgjafa og sérfræð-
ings í verðvísitölum, til að leggja
mat á aðferðafræði við mælingar á
húsnæðislið vísitölu neysluverðs. Í
umfjöllun doktors Zieschang kemur
fram að aðferðafræði við útreikn-
ing á húsnæðislið vísitölunnar er í
samræmi við alþjóðleg viðmið um
þennan þátt og aðstæður hér á landi.
Zieschang veltir þó upp hugmyndum
um hvort hægt sé að meta kostnað
vegna búsetu í eigin húsnæði þann-
ig að liðurinn taki meira mið af lang-
tímavæntingum í leiguskilmálum
og verði með þeim hætti stöðugri
gagnvart skammtímasveiflum í hús-
næðisverði. Doktor Zieschang leggur
einnig til að Hagstofan taki saman
skilmerkilega lýsingu á aðferðum við
útreikning greiddrar og reiknaðrar
leigu í vísitölu neysluverðs. n
Ólafur Margeirsson hag-
fræðingur
Reiknuð húsaleiga í
vísitölu neysluverðs, er
í dag metin með aðferð
sem nefnist einfaldur
notendakostnaður..
Heiðrún Erika
Guðmundsdótt-
ir, deildarstjóri
vísitöludeildar
Hagstofunnar
10 Fréttir 22. september 2022 FIMMTUDAGURFRÉTTABLAÐIÐFRÉTTASKÝRING FRÉTTABLAÐIÐ 22. september 2022 FIMMTUDAGUR