Fréttablaðið - 08.03.2013, Blaðsíða 18

8. mars 2013 FÖSTUDAGUR| SKOÐUN | 18
Sú almenna skoðun ríkir
orðið að afnema eigi verð-
tryggingu á íbúðalánum,
og stjórnmálaflokkar
birta stefnur sínar um
afnám hennar með mis-
munandi hætti.
Mikið hefur verið um
að verðtryggðu lánin séu
töluð niður og sýnt hversu
illa þau léku lántakendur í
gegnum hrunið. Enn sem
komið er hefur ekki komið
fram í umræðunni um
þetta málefni hvaða fyrirkomulag
eða lánsform kæmi í staðinn fyrir
verðtryggð lán ef verðtrygging
verður afnumin. Ef afnema á
verðtryggingu verða stjórnmála-
flokkar og aðrir að útskýra hvaða
lausn og kostir eru betri. Flestöll
lán til íbúðakaupa komu
illa niður á lántakendum
eftir hrun vegna lækkun-
ar á krónunni, háum vöxt-
um eða verðbólgu, hvort
sem það voru gengislán,
óverðtryggð eða verð-
tryggð lán.
Eru verðtryggð lán
slæmur kostur?
Mismunandi lánsform
hafa mismunandi áhrif
á fjármál heimila. Sem
dæmi jafna verðtryggð lán
greiðslubyrði lántakanda í hverj-
um mánuði og færist hluti verð-
bóta yfir á höfuðstól. Verðtryggðu
jafngreiðslulánin virkuðu eins
og „dempari“ á greiðslubyrði
lántakenda og jöfnuðu þannig út
greiðslur í verðbólguskotinu. Það
þýðir að höfuðstóll verðtryggðra
lána hækkaði í hverjum mánuði
og eigið fé í fasteignum lækkaði
að öðru óbreyttu. Það að greiðslu-
byrði þessara lána fór ekki upp úr
öllu valdi í kjölfar hrunsins kann
að hafa verið kostur fyrir suma.
Greiðslubyrði óverðtryggðra
lána getur verið tvöfalt hærri
en verðtryggðra í hverjum mán-
uði fyrstu árin. Höfuðstóllinn
lækkar þar af leiðandi hrað-
ar á þeim lánum. Lántakendur
fundu greiðslubyrðina hækka
strax þegar óverðtryggðir vextir
hækkuðu í 21% áður en þeir byrj-
uðu að lækka aftur (sjá mynd 1).
Þessi lán kunna að hafa komið illa
niður á greiðslustöðu þessara lán-
taka á þessu tímabili.
Stökkbreyttar greiðslur
á óverðtryggðum lánum
Í umræðunni er iðulega talað um
stökkbreyttan höfuðstól verð-
tryggðra lána og hversu ósann-
gjarnt það sé að höfuðstóll
hækki við verðlagsbreytingar.
Ef afnema á verðtryggðu lánin
eru óverðtryggð lán hinn val-
kosturinn. Fyrir hrun var lítið
í boði af óverðtryggðum íbúðal-
ánum með föstum vöxtum. Eftir
hrun byrjuðu bankar að bjóða
óverðtryggð lán með föstum
vöxtum sem bundnir eru í 3-5 ár
og endurskoðaðir að þeim tíma
loknum. Greiðslubyrði á þeim
lánum getur einnig stökkbreyst
þegar vextir eru endurskoðaðir
að vaxtatímabili loknu.
Ef borin er saman greiðslu-
byrði verðtryggðra lána með
föstum raunvöxtum og óverð-
tryggðra með breytilegum vöxt-
um og notaðar eru rauntölur um
verðbólgu og vexti frá 2006 sýnir
Mynd 2 um greiðsluferla lána hér
að ofan sýnir glögglega hversu há
greiðslubyrði óverðtryggðu lán-
ana var í hverjum mánuði fram
á árið 2009 miðað við verðtryggð
lán frá Íbúðalánasjóði. Mánaðar-
leg greiðslubyrði óverðtryggðra
lána stökkbreyttist þegar vext-
ir fóru í 15%-21% á tímabilinu
2006-2009. Hér er miðað við 20
milljóna króna jafngreiðslu-
lán til 25 ára og mánaðarlegar
greiðslur.
Frá janúar 2006 til janúar 2013
greiddi sá sem tók óverðtryggt
lán með breytilegum vöxtum
7,4 milljónum króna meira en sá
sem tók verðtryggt lán. Höfuð-
stóll verðtryggða lánsins er í lok
tímabilsins um 8,3 milljónum
hærri en á óverðtryggða láninu.
Það er í sjálfu sér ekki óeðlilegt
þegar greitt er minna inn á verð-
tryggða lánið í hverjum mánuði.
Þeir sem tóku óverðtryggð lán
með breytilegum vöxtum á þessu
tímabili tóku á sig „skellinn“
strax í verðbólguskotinu með
hærri greiðslum í hverjum mán-
uði. Höfuðstóll þeirra lána lækk-
aði jafnt og þétt eins og Mynd 3
að ofan sýnir en hækkaði á verð-
tryggða láninu. Höfuðstóll verð-
tryggða lánsins er 8,3 milljónum
króna hærri í janúar 2013, ekki
vegna þess að verðtryggðu lánin
séu „slæm“ lán, heldur var greitt
minna í hverjum mánuði.
Ef ákvörðun er tekin um
að leiðrétta fortíðarvanda hjá
íbúðalántakendum sem tóku
verðtryggð lán má segja að verið
sé að greiða niður „vexti“ þeirra
sem borguðu minna af lánum
sínum þar sem hluti verðbóta
fluttist yfir á höfuðstól, en ekki
greiðslur þeirra fáu sem tóku
óverðtryggð lán og greiddu allt
verðbólgu skotið strax í formi
vaxta.
Samanburður á verðtryggðum
og óverðtryggðum vaxtakjörum
Til að bera saman kjör á óverð-
tryggðum og verðtryggðum
lánum er horft til vaxta og verð-
bólgu á hverjum tíma. Sam-
anburður á lánunum sýnir að
verðtryggð lán komu betur út í
gegnum hrunið ef skoðaðar eru
vaxtatölur og vísitölubreytingar
frá árinu 2006.
Súlurnar á mynd 4 um árlega
vexti íbúðalána sýna heildarvexti
verðtryggðra lána að teknu tilliti
til raunvaxta og verðbóta í hverj-
um mánuði. Blái hluti súlnanna er
verðbætur og sá rauði raunvext-
ir Íbúðalánasjóðs. Brúna línan
sýnir heildarvexti á óverðtryggð-
um lánum til samanburðar.
Mynd 5 sýnir þróun höfuðstóls
þriggja lána miðað við 20 milljón-
ir króna frá janúar 2006. Vaxta-
kjörin á hverjum tíma segja hvort
lánsformið hafi verið dýrara séð
frá sjónarhóli lántakanda. Reikn-
að á ársgrundvelli yfir tímabilið
2006-2013 eru árlegir heildar-
vextir óverðtryggðu lánanna
á bilinu 13,3-14,8% en 12,1% á
verðtryggðum lánum. Munurinn
í krónum er 3,6 milljónir króna,
verðtryggðum í hag, sé miðað við
forsendu um 2,0% álag á lægstu
óverðtryggða vexti banka og
sparisjóða en 8,4 milljónir króna
sé miðað við 3,5% álag.
Lánsformið er ekki vandamálið
Vandamálið sem við glímum
við er háir raunvextir og há og
sveiflukennd verðbólga á Íslandi.
Vandamálið er ekki lánsformið,
hvort lán eru verðtryggð, óverð-
tryggð, jafngreiðslulán eða lán
með jafnar afborganir. Íbúða-
lántakendur á Íslandi greiða 2-3
sinnum hærri vexti að jafnaði af
íbúðalánum sínum en gengur og
gerist í nágrannalöndunum og
búa við sveiflukennt og áhættu-
samt fjármálaumhverfi. Það er
vandamálið og því þarf að breyta.
Umræðan almennt og stefnu-
mál flokka og stjórnvalda ætti að
snúast um a) leiðir til að lækka
vexti og koma skikki á efnahags-
stjórn (ríkis- og peningamála-
stjórnun) þannig að raunvextir
og verðbólga lækki og b) að fjölga
lánsformum (ekki fækka) á íbúða-
lánamarkaði sem jafna betur
áhættu aðila í þessum lánsvið-
skiptum til langs tíma.
Ef valkostum íbúðalána fjölg-
ar mun vægi verðtryggðra lána
sjálfkrafa minnka í framtíðinni.
Sú þróun er þegar hafin. Verð-
tryggð lán eiga að vera valkostur
fyrir lántakendur því verðtryggð
lán eru ekki eins slæmur kostur
og menn vilja vera láta. Þau hafa
ákveðna kosti fyrir suma hvað
greiðslubyrði varðar og þar að
auki geta þau verið ódýrari kost-
ur vaxtalega í gegnum erfiða
tíma.
Ef afnema á verðtryggingu á
íbúðalánum þurfa þeir sem vilja
fara þá leið að svara því hvaða
betri kostir eigi að koma í stað-
inn fyrir verðtryggð lán. Engin
lán eru góð lán fyrir íbúðalántak-
endur á meðan fjármagnskostn-
aður íbúðalána er svona hár og
verðbólgusveiflur miklar.
➜ Þróun höfuðstóls lána
30
25
20
15
10
5
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
M
ill
jó
ni
r
■ Óverðtryggt jafngreiðslulán - breytilegir vextir
■ Verðtryggt jafngreiðslulán - Íbúðalánasjóðs
➜ Samanburður á verðtryggðum
og óverðtryggðum vöxtum
%
23
19
15
11
7
3
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
■ Breytilegir óverð-
tryggðir. Lægstu
vextir banka og
sparisjóða
■ Fastir raunvextir
íbúðalána
➜ Greiðsluferlar lána
400
300
200
100
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
■ Verðtryggt jafn-
greiðslulán -
Íbúðalánasjóðs
■ Óverðtryggt jafn-
greiðslulán - breyti-
legir vextir
65
55
45
35
25
15
5
-5
-15
%
➜ Árlegir vextir á íbúðalánum
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
■ Verðbætur
■ Raunvextir
■ Óverðtryggðir vextir
Afnám verðtryggingar – og hvað svo?
VERÐTRYGGING
Agnar Jón
Ágústsson
Viðskipta- og
hagfræðingur
➜ Þróun höfuðstóls
Starfsendurhæfing
Hvar stöndum við? Hvert stefnum við?
Ráðstefna um starfsendurhæfingu í tilefni af 25 ára starfsafmæli
Hringsjár, náms- og starfsendurhæfingar
Haldin á Grand hóteli þriðjudaginn 12. mars 2013 kl. 13:00–16:30
13:00 Ávarp. Halldór Sævar Guðbergsson formaður stjórnar Hringsjár
13:10 Setning ráðstefnunnar. Guðbjartur Hannesson velferðarráðherra
13:20 Hvað er starfsendurhæfing? Halldór S. Guðmundsson,
félagsráðgjafi, lektor við HÍ
13:40 Hringsjá, náms- og starfsendurhæfing. Helga Eysteinsdóttir,
forstöðumaður
13:55 Hlutverk, samtök um vinnu- og verkþjálfun. Kristján Valdimarsson,
formaður
14:10 Starfsendurhæfingarstöðvar. Ingvar
Þóroddsson,endurhæfingarlæknir
14:25–14:45
Kaffihlé – boðið er upp á kaffi og meðlæti
14:45 Sigríður Lillý Baldursdóttir, forstjóri Tryggingastofnunar ríkisins
14:55 Vilhjálmur Egilsson, framkvæmdastjóri Samtaka atvinnulífsins
15:05 Gylfi Arnbjörnsson, forseti Alþýðusambands Íslands
15:15 Sigurður Albert Ármannsson, sérfræðingur Landssamtökum
lífeyrissjóða
15:25 Vigdís Jónsdóttir, framkvæmdastjóri VIRK,
starfsendurhæfingarsjóðs
15:35 Hrafnhildur Tómasdóttir, sviðsstjóri hjá Vinnumálastofnun
15:45–16:30
Pallborðsumræður - þátttakendur:
Ása Dóra Konráðsdóttir, sviðsstjóri starfsendurhæfingar VIRK
Erla B. Sigurðardóttir, verkefnastjóri hjá velferðarsviði Reykjavíkurborgar
Gerður Pétursdóttir, verkefnastjóri hjá Samvinnu, starfsendurhæfingu
Suðurnesja
Guðrún Sigurjónsdóttir, sérfræðingur í Velferðarráðuneytinu
Ingibjörg Ólafsdóttir, MS í mannauðsstjórnun, fyrrum nemandi og ritari
Hringsjár
Magnús Ólason, læknir á Reykjalundi
Þórarinn Sverrisson, formaður Öldunnar, stéttarfélags
Ráðstefnustjóri: Jón Steinar Jónsson læknir
Tónmöskvi, táknmáls- og rittúlkun í boði
Mögulegt er að fylgjast með ráðstefnunni í fjarfundi hjá Símey Akureyri, Þekkingarneti
Austurlands, Egilsstöðum og Fræðslumiðstöð Vestfjarða Ísafirði. Þátttakendur þurfa að skrá á
www.hringsja.is eða síma 510-9380 í síðasta lagi föstudaginn 8. mars.
Aðgangur ókeypis en vinsamlegast skráið þátttöku á www.hringsja.is
eða síma 510-9380
Skýring:
Miðað er við greiðslubyrði af 20 mkr jafn-
greiðsluláni í hvoru tilviki fyrir sig sem
greitt er af mánaðarlega og tekið í janúar
2006 til 25 ára. Við útreikning á greiðslu-
byrði óverðtryggðra lána eru notaðir lægstu
óverðtryggðir vextir banka og sparisjóða
sem Seðlabanki Íslands birtir ásamt 2%
álagi. Við útreikning á heildarvöxtum verð-
tryggðra lána eru raunvextir frá Íbúðalána-
sjóði notaðir og verðbótum bætt við í
hverjum mánuði til að fi nna fi nna greiðslur
skv. lánaútreikni Íbúðalánasjóðs.
Í útreikningi hér voru notaðir lægstu óverðtryggðir vextir banka og sparisjóða sem Seðlabanki Íslands birtir ásamt 2% álagi.
Við útreikning á heildarvöxtum verðtryggðra lána eru raunvextir frá Íbúðalánasjóði notaðir og verðbótum bætt við til að finna
heildarvexti í hverjum mánuði.
65
55
45
35
25
15
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
M
ill
jó
ni
r
■ Óverðtryggð lán (3,5% álag)
■ Verðtryggð lán (2,0% álag)
■ Verðtryggt lán (með föstum
raunvöxtum
➜ Samanburður á lánunum
sýnir að verðtryggð lán
komu betur út í gegnum
hrunið
þúsund
Mynd 1
Mynd 2 Mynd 3
Mynd 4 Mynd 5