Fréttatíminn - 24.04.2015, Page 66

viðhald húsa Helgin 24.-26. apríl 20156
Ráðgjöf um viðhald
og endurbætur mann-
virkja hjá Verksýn
Verksýn ehf. er ráðgjafar-
fyrirtæki sem veitir meðal
annars sérhæfða ráðgjöf
vegna viðhalds og endurbóta
á ýmis konar mannvirkjum, að
innan sem utan. Verksýn hefur
sinnt hundruðum verkefna
frá stofnun þess og þar starfa
aðilar með mikla reynslu og
þekkingu af framkvæmdum.
F ramkvæmdir við endur-bætur eldri húsa geta verið vandasamar og mikilvægt
er að leita til fagaðila við undirbún-
ing þeirra. Fasteign sem vel er við
haldið er yfirleitt mikil prýði fyrir
umhverfi sitt og eigendur. „Meðal
viðskiptavina okkar eru einstak-
lingar, húsfélög, fasteignafélög og
hinar ýmsu stofnanir,“ segir Andri
Már Reynisson, byggingafræðingur
hjá Verksýn.
Bera þarf virðingu fyrir upp-
runalegri hönnun
Andri segir að við framkvæmdir á
eldri húsum þurfi að gæta að ýms-
um atriðum, svo sem efnisvali, að-
ferðum og útliti. „Í flestum tilvikum
er full ástæða til ákveðinnar íhalds-
semi í framkvæmdum og hugsan-
legar breytingar þarf ávallt að meta
í hverju tilviki fyrir sig. Ráðlegt er
að bera virðingu fyrir upprunalegri
hönnun, frágangi og vinnubrögð-
um. Íhaldssemi við þessar aðstæður
stuðlar meðal annars að fjölbreyti-
legri borgarmynd. Í sumum tilvik-
um verður þó ekki umflúið að ráðast
í breytingar vegna tæknilegra at-
riða eða umfangsmikilla skemmda.“
Andri segir jafnframt að þróun í efn-
isúrvali og vinnubrögðum hafi verið
mikil síðustu áratugina, og að þekk-
ing hafi einnig aukist með aukinni
reynslu og rannsóknum.
Hagkvæmni höfð að leiðarljósi
„Þegar teknar eru ákvarðanir um að
ráðast í framkvæmdir er ráðlegt að
hafa hagkvæmni að leiðarljósi, bæði
til lengri og skemmri tíma. Þegar
vitað er um vandamál, eins og til
dæmis leka, er brýnt að ástand sé
skoðað og metið. Slík skoðun er eitt
af þeim grundvallaratriðum sem
þarf að vera til staðar svo eigend-
ur geti tekið upplýstar ákvarðanir.
Skoða þarf og meta ástand stein-
steypu, glugga og hurða, þaka og
annarra hluta sem mynda ytri hjúp
byggingar. Þá er full ástæða til að
skoða ástand lagna reglulega,“ segir
Andri. Umfangsmiklar endurbætur
eru í mörgum tilvikum kostnaðar-
samar og því borgar sig að gæta vel
að góðum og faglegum undirbún-
ingi þeirra. „Slíkt stuðlar ótvírætt
að vel heppnuðum framkvæmdum.
Ákveðin óvissa er ávallt fyrir hendi,
en engu að síður er til nægjanleg
þekking og reynsla til að áætla
kostnað við framkvæmdir þannig að
litlu skeiki. Það er eitt helsta mark-
mið okkar,“ segir Andri. Nánari
upplýsingar um hinar ýmsu hliðar
þessara mála má finna á heimasíðu
fyrirtækisins, www.verksyn.is.
Unnið í samstarfi við
Verksýn
Andri Már Reynisson, byggingafræðingur hjá Verksýn. Myndin er tekin við Hamra-
hlíð 21-25, en húsið var tekið í notkun árið 1955. Hönnuður þess er Sigvaldi Thor-
darson arkitekt. Mynd/Hari.
H yggist húsfélagið taka lán til að fjármagna fram-kvæmdirnar verður jafn-
framt að geta tillögu þar að lútandi
í fundarboði. Slík lántaka húsfélags-
ins getur verið með ýmsum út-
færslum og blæbrigðum þannig að
forsvarsmenn húsfélagsins ættu að
kanna það hjá lánastofnunum hvaða
möguleikar og útfærslur eru í boði.
Húsfélagið sem slíkt getur verið lán-
takandi en þá er brýnt að vel sé að
öllu staðið viðvíkjandi ákvörðunar-
tökuna. Rétt er að geta þess að slík
fjármögnun er talin afbrigðileg í
þeim skilningi að enginn íbúðar-
eigandi verður knúinn til að taka lán
ef hann vill heldur greiða hlutdeild
sína beint í peningum.
Lántaka húsfélags
Þegar sameiginleg fram-
kvæmd er f jármögnuð
með lántöku húsfélagsins
til margra ára geta ýmsar
flækjur orðið milli núver-
andi og fyrrverandi eig-
anda og húsfélagsins. Hús-
félagið myndi alltaf, og þar
með taldir íbúðareigendur á
hverjum tíma, verða ábyrgir
gagnvart lánastofnuninni.
Hins vegar er það megin-
regla að endanleg ábyrgð hvílir á
þeim, sem voru eigendur þegar
framkvæmdin var ákveðin og gerð.
Kaupsamningar og önnur gögn um
kaup og sölu þ.á.m. gögn frá hús-
félaginu geta leitt til annarrar niður-
stöðu. Þegar kaupandi kaupir íbúð í
húsi sem er nýmálað þá tekur hann
það yfirleitt með í reikninginn og
er væntanlega reiðubúinn að greiða
hærra verð fyrir íbúð í nýmáluðu
húsi en ef húsið væri allt í niður-
níðslu að því leyti. Almennt má
kaupandi búast við því að búið sé
að greiða fyrir þær framkvæmdir
sem lokið er nema seljandi upplýsi
hann um annað og þeir semja um
það sín á milli.
Lögveð
Húsfélög eiga lögveð í íbúð þess
sem ekki greiðir hlutdeild sína í
sameiginlegum kostnaði. Lögveðið
stendur í eitt ár. Upphafstími þess
miðast við gjalddaga greiðslna og
uppgjör á verkinu í þröngum skiln-
ingi. Lögveðið er dýrmætur réttur
sem gæta verður að og passa upp
á að glatist ekki. Það er sérstakur
réttur sem heyrir til undantekninga
og skýtur öðrum veðhöfum ref fyrir
rass. Það sést ekki á veðbókarvott-
orði og getur rýrt og raskað hags-
munum bæði veðhafa og skuld-
heimtumanna. Þess vegna eru því
settar þröngar skorður.
Hver eigandi skal fjármagna
sína hlutdeild
Affarasælast er að hver eigandi
fjármagni sína hlutdeild í sameig-
inlegum framkvæmdum af sjálfs-
dáðum og eftir atvikum með full-
tingi síns viðskiptabanka. Með því
verða línur einfaldar og réttarstaða
eigenda og húsfélagsins skýr og án
eftirmála. Hins vegar er það sjálf-
sagt og eðlilegt að húsfélag sem
slíkt fái fyrirgreiðslu banka til að
fjármagna framkvæmdina
á sjálfum framkvæmdatím-
anum með yfirdráttarheim-
ild eða á annan hátt. Þegar
framkvæmdinni er lokið
og öll kurl til grafar komin
er affarasælast að hver eig-
andi geri upp við húsfélagið
sem svo gerir upp við verk-
takann og bankann ef því
er að skipta. Með því lyki
hlutverki húsfélagsins í fjár-
mögnuninni og rekstur þess og
fjármál verða með því einfaldari og
öruggari en ella.
Ábyrgð út á við
Fram hjá því verður ekki litið að
ábyrgð eigenda í fjöleignarhúsi út
á við, gagnvart þriðja aðila, t.d.
banka og verktaka, er einn fyrir
alla og allir fyrir einn. Þannig get-
ur kröfuhafi að vissum skilyrðum
uppfylltum gengið að hverjum og
einum eigenda ef vanskil verða af
hálfu húsfélags og eða einhvers
eigenda. Það getur því skiljanlega
staðið skilvísum eigenda, sem ekki
má vamm sitt vita, fyrir svefni að
vera til margra ára spyrtur saman
í fjárhagslega skuldbindingu með
meira eða minna óskilvísum sam-
eigendum og dragast nauðugur
inn í deilur í kjölfar eigendaskipta.
Hvoru tveggja getur leitt til leið-
inda og fjárútláta, í bráð að minnsta
kosti.
Sigurður Helgi Guðjónsson
formaður Húseigendafélagsins.
Fjármögnun
framkvæmda
Þegar ráðist á í sameiginlega framkvæmd á húsi er að mörgu að
huga. Hér má finna upplýsingar um nokkur atriði sem gott er að
hafa í huga þegar kemur að lántöku, fjármögnun og ábyrgð út á við.
Sigurður Helgi
Guðjónsson
Síðumúla 31, 108 Reykjavík
www.parketverksmidjan.is S. 581 2220
OKKAR EIGIN FRAMLEIÐSLA
BEINT FRÁ VERKSMIÐJU