Morgunblaðið - 19.03.2019, Blaðsíða 21

UMRÆÐAN 21
MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 19. MARS 2019
Ég verð að geta
unnið og lifað.
Laus við verki.
Fyrir góða líðan
nota ég Gold,
Active og gelið.
Erna Geirlaug Árnadóttir – innanhússarkitekt
Það fyrsta, sem
leiðtogar verkalýðs-
hreyfingarinnar verða
að átta sig á, er, að
launahækkanir eru
eitt baráttumál, en
kostnaðarlækkanir og
stöðugleiki ætti að
vera annað. Sennilega
væri farsælast fyrir
launamenn og verka-
lýð, ef það síðar-
nefnda væri baráttu mál númer
eitt.
Launþegasamtökin hafa verið að
setja fram kröfur sínar og vekur
það athygli að leiðtogar hreyfing-
arinnar hafa forðast umræðuna um
gjaldmiðilinn, krónuna, en þeir eru
samt – og það réttilega – að fárast
mikið yfir þeim okurvöxtum, sem
hún veldur skuldurum landsins og
þá ekki sízt húsnæðiskaupendum
og leigjendum – oft ungu fólki – en
það er einmitt þessi þjóðfélags-
hópur, sem forystumenn verkalýðs-
hreyfingarinnar ættu einkum og
sér í lagi að leggja sig fram um að
vernda.
Sér þetta ágæta fólk ekki beint
samband krónu og okurvaxta? Skil-
ur þetta fólk ekki að orsakavaldur
hárra vaxta er fyrst og fremst
veik, sveiflukennd og óútreiknanleg
króna – svikatólið – og, að ekki
verður komizt fyrir rætur vaxta-
vandans, nema með því að skipta
um gjaldmiðil; fara yfir í evruna,
sem reyndar er stöðugasti og
sterkasti gjaldmiðill heims.
Forysta launþega virðist halda
að Seðlabanki og ríkisstjórn beri
ein ábyrgð á þeim yfirkeyrðu vöxt-
um sem í gangi eru. Að nokkru er
þetta rétt. Stefna Seðlabanka Ís-
lands í vaxtamálum er með öllu úr-
elt og samræmist engan veginn
þeirri lágvaxtastefnu, sem aðrir
vestrænir seðlabankar hafa fylgt
síðustu 11 árin.
Enginn nema íslenzkur seðla-
bankastjóri hefur lagt „raunvexti“
til grundvallar sinni vaxtastefnu,
auk þess, sem þessir raunvextir
hafa verið reiknaðir út á mjög
vafasaman hátt; með því að taka
húsnæðiskostnað inn í vísitöluút-
reikning og reikna síða raunvexti
ofan á þá vísitölu.
25 aðrar evrópskar þjóðir gera
þetta ekki. Þær halda húsnæðis-
kostnaði utan framfærsluvísitölu,
enda stjórnast hann af öðrum þátt-
um en almennt verðlag og fram-
færsla.
Ef húsnæðiskostnaður hefði ekki
verið inn í íslenzkri framfærslu-
vísitölu, hefði verðbólga hér síð-
ustu fjögur árin verið lítil eða eng-
in, oft í mínus. Svo, þó að seðla-
bankastjóri hefði viljað halda sínu
úrelta raunvaxtastriki, þá hefðu
stýrivextir ekki þurft að vera nema
0,5-1%.
Að þessu leyti má réttilega sak-
ast við Seðlabanka um þá miklu
vaxtabyrði, sem skuldarar landsins
hafa mátt bera, margfalt það, sem
gerist í nágrannalöndunum, en, þó
að forsætisráðherra sé yfir Seðla-
banka og geti haft þar áhrif á
ákveðna þætti, getur hann ekki
hlutast mikið til um vaxtastefnuna
en í þeim efnum hefur Seðlabanki
að mest sjálfstæði og eigin ákvörð-
unarrétt.
Ríkisstjórnin getur þó haft óbein
áhrif á vaxtastefnuna með vali
manna í peningastefnunefnd.
Hinn stórfelldi vaxtavandi er því
fyrst og fremst afleiðing af hand-
ónýtum gjaldmiðli, krónunni, sem
hoppar upp og niður, oft án nokk-
urra réttra ástæðna og enginn veit
hvert fer eða hvar hún endar.
Sjá forustumenn launþega og
verkalýðshreyfingarinnar þetta
virkilega ekki!? Og ef
þeir sjá það, af hverju
í ósköpunum setja
þeirra þá nýjan og
traustan lágvaxtagjald-
miðil, evruna, ekki efst
á sinn baráttulista?
Ég hef átt tal við
formann VR um þetta
mál, og hann virtist
með á nótunum, hefur
samt ekkert í þessu
aðhafst þó að virkur
og baráttuglaður sé.
Nýr formaður ASÍ virðist leiða
umræðuna um þetta allra stærsta
hagsmunamál umbjóðenda sinna
hjá sér. Treystir þetta fólk sér
ekki í stóra slaginn eða sér það
ekki skóginn fyrir trjánum?
Það þarf ekki mikla reiknimeist-
ara til að sjá hverjar klyfjar há-
vextir krónunnar leggja á herðar
skuldara landsins. Nú síðustu mán-
uði hefur krónan fallið um 10%.
Reynslan sýnir, að um helmingur
slíks gengisfalls fer fljótlega út í
verðlagið; 5%. Það blessaða fólk
sem álpaðist til að taka verðtryggt
lán og skuldar kannski 40 milljónir
er nú í einu vetfangi orðið 2 millj-
ónum króna fátækara.
Venjulegt fólk sem kaupir sér
íbúð á 50 milljónir, tekur lán upp á
40 milljónir og þarf að borga af því
6,5% vexti, er með vaxtabyrði upp
á 2,6 milljónir á ári; 217 þúsund á
mánuði.
Í evrulandi mætti fá svona lán
með 1,5% vöxtum, sem þýðir
vaxtabyrði upp á 600 þúsund á ári
af 40 milljón króna láni; 50 þúsund
á mánuði. Umframgreiðsla Íslend-
ingsins kr. 167 þúsund á mánuði.
Hvar annars staðar finnur for-
usta launþega annan eins ávinning
fyrir sína umbjóðendur, svo að
ekki sé nú talað um þann stöð-
ugleika og það öryggi sem evru
myndi fylgja og þá vitneskju um
það hvar menn standa og munu
standa í sínum eigna- og skulda-
málum til frambúðar.
Á sama hátt og hávextir kýla
upp kostnað húsnæðiskaupenda,
heldur það auðvitað uppi leigu-
verði, en húsbyggjendur og þeir,
sem fjárfesta í húsnæði, leigusal-
arnir, verða auðvitað líka að borga
okurvexti krónunnar.
Það sama gildir um fjármögnun
verzlunar- og þjónustufyrirtækja,
sem vitaskuld verða að hækka sitt
vöru- eða þjónustuverð að sama
skapi. Vaxtaokrið gegnumsýrir allt
þjóðfélagið, en í lok dags eru það
launþegar og neytendur, almenn-
ingur í landinu, sem verður að
greiða þennan kostnað.
Skuldsetning Íslendinga mun
vera um 6.000 milljarðar. Ef með-
alvextir, sem almenningur, fyrir-
tæki, sveitarfélög og ríkissjóður
þarf að greiða af þessari skuld er
6%, þá eru vextir einir 360 millj-
arðar á ári. Á ervusvæðinu, gætu
þessir vextir verið 1-2%. Sparnaður
4-5%, sem jafngildir 280 millj-
örðum á ári.
Fyrir það fé mætti endurbyggja
allt vegakerfi landsins, árlega, eða
byggja þrjá nýja Landspítala, líka
árlega. Hvernig getur forysta laun-
þega og almennings í landinu leitt
þetta fár krónunnar hjá sér!?
Sér launþegafor-
ustan ekki skóginn
fyrir trjánum?
Eftir Ole Anton
Bieltvedt
Ole Anton Bieltved
» Sér þetta ágæta fólk
ekki beint samband
krónu og okurvaxta, að
orsakavaldur hárra
vaxta er fyrst og fremst
veik, sveiflukennd og
óútreiknanleg króna?
Höfundur er alþjóðlegur kaupsýslu-
maður og stjórnmálarýnir.
Einn helsti þrösk-
uldurinn í kaupum á
fasteignum er fjár-
mögnunin. Þetta á
sérstaklega við um þá
sem hafa verið í
leiguhúsnæði og vilja
eignast eigin íbúð.
Fæstir eru þess
megnugir að greiða
húsaleigu og safna
fyrir útborgun í fast-
eign á sama tíma.
Sú var tíðin að fólkið í landinu
var í persónulegum samskiptum
við lánastofnanir. Viðkomandi
starfsmaður lánastofnunar þekkti
gjarnan til viðskiptavinarins og
viðskiptasögu hans ef því var að
skipta. Mat á lánshæfi viðskipta-
vinarins var, meðal annars, byggt
á gagnkvæmu trausti, virðingu og
persónulegri viðkynningu. Nú
kynni einhver að segja að slíkt
bjóði upp á óeðlileg tengsl og
klíkuskap. Það kann að hafa verið
í einhverjum tilvikum, en þorri
viðskiptanna fór fram án þess að
slakað væri á kröfum um heiðar-
leika og að standa við gerða
samninga og gefin loforð.
Í dag er talað er um að ákvarð-
anir séu nú teknar af fólki sem
horfir á excel-skjöl daginn inn og
daginn út, starfar í myrkviðum
lánastofnana og sér aldrei dagsins
ljós né andlit viðskiptavinarins.
Þá virðist sem fólk sé fært til í
starfi til að rjúfa persónuleg
tengsl sem kunna að hafa mynd-
ast. Þetta er víst túlkað sem ör-
yggisatriði?
Margir hafa búið í leiguhús-
næði og greitt leigu skilvíslega
um áraraðir. Algengt leiguverð
hleypur kannski á bilinu 200-300
þúsund kr. á mánuði. Þegar kem-
ur að greiðslugetumati í lána-
stofnun kemur í ljós að sá sem
leitar fjár til fasteignakaupa
stenst ekki greiðslugetumat sem
kallar á greiðslubyrði sem nemur
150.000 kr. á mánuði. Þetta er
m.a. af því að í reiknikerfum
vegna greiðslugetu
eru innbyggðar ófrá-
víkjanlegar viðmið-
anir um framfærslu-
kostnað o.fl. Nú er
það svo að fólk er
misjafnt, með mis-
munandi þarfir og
hæfileika. Því helst
mismunandi vel á
peningum, nýtir
tekjur sínar misvel
og hefur ólíkan lífs-
stíl. Það sem dugar
einum vel hrekkur skammt fyrir
annan. Sá sem hefur greitt háa
leigu skilvíslega um langa tíð er
líklegur til að standa sig enn bet-
ur þegar kemur að afborgunum af
húsnæðisláni. Við kaup á fasteign
verða til nýir hagsmunir sem
brýnt er að verja auk þess sem til
mikils er að vinna, þ.e. að auka
við eignarhlutinn í fasteigninni.
Könnun á því hvort sá sem leitar
eftir fé til íbúðakaupa uppfylli
fyrirfram sett skilyrði í excel-
skjali á ekkert skylt við mat eða
matsvinnu, þótt hugtakið
„greiðslumat“ hafi verið notað um
fyrirbærið. Mat felst miklu frekar
í að afla upplýsinga um viðkom-
andi manneskju, framkvæma at-
hugun og rannsókn á hennar hög-
um í samstarfi við hana og meta
þann tiltekna einstakling sjálf-
stætt og óháð utanaðkomandi
áhrifum og fyrirframgerðum stað-
alímyndunum.
Hugmynd
Hvernig væri að gefa kost á að
taka tillit til fjárhagssögu við-
skiptavinar? T.d. með því að
leggja til grundvallar leigusamn-
inga sem leigjandi hefur staðið
við. Það mætti sýna fram á skil-
vísi leigjanda með útskrift á
bankareikningi hans. Þá mætti
taka tillit til meðmæla leigusala
auk fleiri atriða sem til greina
geta komið. Viðmiðun greiðslu-
getu verður þá í aðalatriðum að
greiðslubyrði af lánum að við-
bættum fasteignagjöldum, fast-
eignatryggingum og afskriftum
gæti orðið því sem næst sú sama
og leigugreiðslurnar sem greiddar
hafa verið skilvíslega.
Kostir
Við fasteignakaup breytist lífs-
stíll leigjanda/kaupandans ekki.
Hafi leigjandi staðið sig vel og
verið skilvís verður enn ríkari
ástæða til að vera það áfram.
Kaup á fasteign fara fram á al-
mennum markaði og hafa því eng-
in skekkjuárif á hann.
Þessi grein er sú þriðja í röð-
inni sem ég rita um þetta efni. Ég
hef sett fram eða endurvakið
þrjár hugmyndir að úrræðum í
húsnæðismálum, sem gætu virkað
og ekki var að finna í skýrslu
átakshópsins sem skipaður var til
að finna lausnir á þessum vanda.
Með þessu er ekki verið að kasta
rýrð á vinnu átakshópsins, en
sennilegt er að aldur þeirra sem
þar sátu hafi valdið því að sum
úrræðin, sem þar var bent á, hafa
verið reynd, en ekki reynst sem
skyldi. Þeir sem muna tímana
tvenna geta stundum lagt gott til
mála og jafnvel afstýrt feigðar-
flani. Lausnir felast ekki alltaf í
kúvendingum heldur lítilsháttar
stefnubreytingum. Það er ljóst að
engin ein lausn hentar öllum.
Þess vegna á að vera fjölbreytt
flóra úrlausna til staðar. Hvað svo
sem excel-skjöl og hagtölur segja
verður manneskjan seint felld
undir meðaltöl og miðgildi. Við
erum eins ólík og við erum mörg.
Fábreytt og einföld úrræði í hús-
næðismálum leysa því ekki vand-
ann sem við er að glíma.
Þriðja húsnæðisúr-
ræðið sem gæti virkað
Eftir Magnús
Axelsson
»… ákvarðanir séu
teknar af fólki sem
horfir á excel-skjöl dag-
inn inn og út, starfar í
myrkviðum lánastofn-
ana og sér aldrei andlit
viðskiptavinar.
Magnús Axelsson
Höfundur er fasteignasali.
fasteignir@maxco.is