Lögmannablaðið - 2022, Blaðsíða 38

38 LÖGMANNABLAÐIÐ TBL 01/22
NOKKUR ORÐ
UM SLIT
SÉRSTAKRAR
SAMEIGNAR MEÐ
NAUÐUNGARSÖLU
UNNUR LILJA HERMANNSDÓTTIR LÖGMAÐUR
grundvelli landskiptalaga nr. 46/1941, að nánari skilyrðum
uppfylltum, eða með því að fá slík skipti viðurkennd fyrir
dómstólum. Lokaniðurstaðan er sú að hver sameigenda
fær til umráða og eignar hluta sameignarinnar, í samræmi
við eignarhlut sinn.
Sé ekki unnt að slíta sérstakri sameign með því að skipta
henni upp er mögulegt að krefjast nauðungarsölu, á
grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.
Áður en nauðungarsala fer fram skal sá sem krefst hennar
sýna fram á að hann hafi skorað á aðra sameigendur að
ganga til samninga við sig um slit á sameigninni, með
minnst eins mánaðar fyrirvara. Takist ekki samningar og
sé sýnt að ekki sé unnt að skipta sameigninni upp, skal
eignin í heild seld hæstbjóðanda á uppboði. Allir, ekki
bara sameigendur, geta tekið þátt í slíku uppboði og boðið
í eignina.
Samkvæmt nauðungarsölulögum er sá varnagli hins vegar
settur við nauðungarsölu á sérstakri sameign að fyrirmæli
annarra laga og samnings mega ekki standa í vegi fyrir því
að nauðungarsalan nái fram að ganga.
Úrskurður Landsréttar í máli nr. 664/2021
Nýlega var kveðinn upp úrskurður í Landsrétti í máli
nr. 664/2021, þar sem reyndi á heimild til að ná fram
nauðungarsölu á vegstæði en því var haldið fram í málinu
að vegstæðið, sem lá í og við mörk tveggja landareigna, væri
í sérstakri sameign fjögurra aðila. Landsréttur taldi að ekki
stæði heimild til þess af tveimur ástæðum.
Samkvæmt skilgreiningu er sérstök sameign
fasteign eða hlutur í eigu tveggja eða fleiri,
þannig að hver og einn nýtur allra réttinda
sem um ræðir yfir eigninni í heild, með þeim
takmörkunum sem gera verður vegna
hagsmuna annarra sameigenda.1 Marg vís leg
vandkvæði geta komið upp í slíku sam eigin-
legu eignarhaldi og kann hluti eigenda að
vilja losna undan því eða nýta sam eignina
á annan hátt, án þess að aðrir vilji gera
breytingar þar á. Ýmsar leiðir eru færar til
knýja fram slit á sérstakri sameign svo sem
rakið verður. Þá hafa nokkur fjöldi dómsmála
verið rekin um sérstaka sameign, þ.m.t. um
möguleg slit þeirra, en til að eyða óvissu og
skerpa á reglum sem gilda um sameign er
það mat höfundar að tímabært sé að huga
að endurskoðun og setningu laga á þessu
sviði.
Samkvæmt meginreglu eignaréttar getur hver sameigenda
krafist slita á sérstakri sameign, ef unnt er að skipta henni
án þess að tjón hljótist af. Ýmsar leiðir eru færar til þess,
svo sem með samningum, með kvaðningu úttektarmanna á
1 Þorgeir Örlygsson, Karl Axelsson og Víðir Smári Petersen:
Eignaréttur I, bls. 293.