Lögmannablaðið - 2022, Blaðsíða 39

LÖGMANNABLAÐIÐ TBL 01/22 39
Í fyrsta lagi hafi leikið vafi á því hvort nauðungarsölubeiðnin
lyti að ráðstöfun sameignar málsaðila, sbr. frumskilyrði
2. mgr. 8. gr. nauðungarsölulaga, en varnaraðilar héldu
því fram að sóknaraðilar ættu einungis umferðarrétt um
vegstæðið.
Í öðru lagi með vísan til þess að fyrirmæli skipulagslaga og
jarðalaga stæðu í vegi að nauðungarsalan næði fram að
ganga, sbr. niðurlag 2. mgr. 8. gr. nauðungarsölulaga. Vísað
var til þess að beiðnin lyti að nauðungarsölu á afmörkuðum
hluta tiltekinnar eða tiltekinna fasteigna sem ekki hefði
verið skipt út úr landi þeirra. Samkvæmt 6. gr. jarðalaga
nr. 81/2004 skyldi skipting lands á landbúnaðarsvæðum
samrýmast skipulagsáætlun en ákvæðið vísar til 48. gr.
skipulagslaga nr. 123/2010. Í 1. mgr. þess ákvæðis segði
að óheimilt væri að skipta jörðum, löndum eða lóðum,
breyta landamerkjum og lóðamörkum, nema með samþykki
sveitarstjórna. Af þessu leiddi að vegstæðinu yrði ekki skipt
úr landi aðila án samþykkis skipulagsyfirvalda og gæti
nauðungasalan því ekki náð fram að ganga.
Sjónarmið við skiptingu lands
Telja verður niðurstöðuna rétta og eðlilega m.t.t. þeirra
reglna sem gilda um skipulag og skráningu fasteigna og
þeirra sjónarmiða sem búa að baki.
Skipulagslög nr. 123/2010 byggja á meginreglunni um
skipulagsskyldu en í 12. gr. laganna segir að skipuleggja
beri allt land og hafsvæði innan marka sveitarfélaga. Jafn-
framt að bygging húsa og annarra mannvirkja, ofan jarðar
og neðan, aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif
á umhverfið og breyti ásýnd þess skuli vera í samræmi
við skipulagsáætlanir. Í samræmi við framangreint skal
ákvörðun um skiptingu lands að jafnaði tekin í deili-
skipulagi skv. 1. mgr. 37. gr. skipulagslaga. Ákvörðun um
skiptingu lands í fleiri fasteignir er í skipulagslegu tilliti
meiriháttar ákvörðun sem hefur mjög víðtæk áhrif. Horfa
þarf til ýmissa atriða sem hafa grundvallarþýðingu varðandi
réttindi eigenda, nágranna og annarra s.s. varðandi aðkomu
og umferðarrétt, tengingar við vegi, landnotkun o.fl.
Skipting á landi í fleiri eignir eykur og líkur á ýmsum
skipulagslegum og eignaréttarlegum úrlausnarefnum til
framtíðar sem nauðsynlegt er að líta til þegar í upphafi.
Í undantekningartilvikum geta sveitarstjórnir mögulega
samþykkt útskiptingu lands eingöngu á grundvelli 48.
gr. skipulagslaga án þess að deiliskipulag liggi fyrir áður.
Í slíkum tilvikum þarf engu að síður að horfa til sömu
skipulagslegu þátta og við gerð skipulags s.s. varðandi
aðkomu og umferðarrétt.
Ef nauðungarsala fasteignar, sem ekki hefði verið skipt
út úr landi á grundvelli ákvæða skipulagslaga, myndi fara
fram væri með beinum hætti stigið inn í skipulagsvald
sveitarfélaga og teknar ákvarðanir um skipulag án þess
að huga að þeim atriðum sem nauðsynleg væru við slíka
ákvarðanatöku. Mögulegt er að með slíkum ákvörðunum
væri raskað mikilsverðum almannahagsmunum og/eða
einstaklingshagsmunum annarra.
Fleiri dómsmál um slit á sérstakri sameign
Úrskurður Landsréttar í málinu nr. 664/2021 á sér nokkra
samsvörun í dómi Hæstaréttar í máli nr. 234/2005.
Hæstiréttur vísaði því máli frá dómi þar sem kröfugerð
laut að því að dómstólar skiptu tilteknu landi út úr sameign
í stað þess að gerð væri krafa til viðurkenningar á rétti til
skiptingar sameignarinnar. Vísað var til þess að ákvæði
þágildandi skipulags- og byggingarlaga áskildu m.a.
samþykki sveitarstjórnar fyrir skiptingu jarða og því væri
ekki unnt að krefjast beinnar skiptingar þó játa yrði aðilum
því úrræði að leita atbeina dómstóla til slita á sameign.
Hins vegar kemur mögulegur ágreiningur um landamerki
aðliggjandi jarða ekki í veg fyrir nauðungarsölu til slita á
sérstakri sameign, að því gefnu að landskipti hafi farið
fram með samþykki skipulagsyfirvalda. Á það reyndi t.a.m.
í dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 6/2007, þar sem
m.a. var vísað til þess að stofnun landspildu hefði verið
staðfest í Landskrá fasteigna og sameiginlegu eignarhaldi
verið þinglýst. Var komist að þeirri niðurstöðu að taka bæri
nauðungarsölubeiðni á landspildunni til afgreiðslu jafnvel
þó að ágreiningur væri um landamerki aðliggjandi jarða
og vísað til þess að réttarstaða uppboðskaupanda yrði ekki
önnur né meiri en réttarstaða þáverandi eigenda.
Af framangreindu má ráða að ekki er unnt að ráðstafa hluta
sameignarlands með nauðungarsölu, sem ekki hefur verið
skipt út úr öðru landi með samþykki skipulagsyfirvalda.
Það hefur þó ekki þýðingu þó merki sameignarlands og
aðliggjandi landa séu óljós, hafi slík skipting farið fram.
Nokkur fjöldi dómsmála hafa verið rekin um sérstaka
sameign og ýmis álitaefni tengd þeim. Í niðurstöðum þeirra
hefur, auk óskráðra reglna, verið vísað til reglna laga um
fjöleignarhús nr. 26/1994, meðal annarra. Til að eyða
óvissu og skerpa á reglum sem gilda um sameign, þ.m.t. um
möguleg slit sameignar með nauðungarsölu, er tímabært
að huga að endurskoðun laga á þessu sviði og má í því
sambandi má benda á að í Noregi eru í gildi sérstök lög
um sameign sem líta mætti til við slíka vinnu.