Morgunblaðið - 29.01.2002, Blaðsíða 26

26 C ÞRIÐJUDAGUR 29. JANÚAR 2002 MORGUNBLAÐIÐHeimiliFasteignir
U
M 60% af hinum efnis-
lega þjóðarauði okkar
Íslendinga felast í bygg-
ingum og nálægt 50%
eru í íbúðar- og atvinnu-
húsnæði, sem gengur
kaupum og sölum. Velta
á fasteignamarkaði er líka afar mikil
og var árið 2000 um 115 milljarðar
kr., sem að langmestu leyti fólst í
viðskiptum með íbúðarhúsnæði, þar
sem einstaklingar voru a.m.k. annar
samningsaðilinn.
Þetta er mjög há fjárhæð. Þannig
voru samanlagðar rekstrartekjur
ríkissjóðs það árið einungis u.þ.b.
tvisvar sinnum hærri. Viðskipti með
fasteignir skipta einstaklingana líka
miklu máli því að þegar venjulegt
fólk kaupir og selur fasteignir er það
nánast alltaf með aleiguna undir og
meira til, það er að binda framtíð-
artekjur sínar að meira eða minna
leyti um langan tíma.
Það vekur því furðu að ekki skuli
verið búið fyrir löngu að setja ítar-
lega lög hér á landi um fasteigna-
kaup. Þetta stendur hins vegar til
bóta, því að í haust lagði Sólveig Pét-
ursdóttir dómsmálaráðherra fram á
Alþingi frumvarp til laga um fast-
eignakaup. Í því er að finna heildar-
reglur um réttarsamband kaupanda
og seljanda í fasteignakaupum.
Mörg athyglisverð og mikilvæg ný-
mæli eru í frumvarpinu.
En hver eru þau og hvaða þýðingu
hafa þau fyrir kaup og sölu á fast-
eignum? Fyrir svörum verður höf-
undur frumvarpsins, Viðar Már
Matthíasson, prófessor við lagadeild
Háskóla Íslands.
Neytendakaup
– Frumvarpið felur í sér aukna
vernd fyrir kaupendur þar sem þar
eru ákvæði um að reglur um fast-
eignakaup verði ófrávíkjanlegar í
svonefndum neytendakaupum, þ.e.
þegar sala fasteignar er liður í at-
vinnustarfsemi seljanda, þ.e. eigand-
ans og hún er aðallega ætluð til per-
sónulegra afnota fyrir kaupanda,
fjölskyldu hans eða heimilisfólk, seg-
ir Viðar Már.
– Þetta er mikilvægt, einkum
vegna þess að staða kaupenda við
samningsgerð á tímum mikillar eft-
irspurnar eftir húsnæði, er oft veik,
heldur Viðar Már áfram. – Það urðu
menn áþreifanlega varir við í þeirri
efnahagsuppsveiflu, sem hér var á
síðustu árum nýliðinnar aldar.
Staða kaupenda, þegar seljandi,
t.d. byggingaraðili, afhenti ekki á
réttum tíma, var erfið og óljós.
Í samræðum mínum við fulltrúa
Neytendasamtakanna og Húseig-
endafélagsins kom fram að mjög
margar kvartanir bárust þessum
samtökum þá frá kaupendum, sem
einmitt voru í þessari stöðu.
Þeir áttu ekki marga kosti. Fast-
eignaverð hækkaði hratt á þessum
tíma, þannig að ef þeir riftu var það í
raun aðeins seljandinn, sem hagnað-
ist en ekki þeir. Seljandinn gat selt
strax aftur við mun hærra verði, en
kaupandi sem rifti réttilega þurfti að
finna aðra fasteign og greiða fyrir
hana mun hærra verð en hina fyrri.
Oft var skást, þótt ranglátt væri,
að láta það yfir sig ganga að fá fast-
eignina ekki afhenta fyrr en löngu
eftir umsaminn afhendingartíma.
Með því að hafa reglur frumvarps-
ins ófrávíkjanlegar í neytendakaup-
um er tryggt að á slíkum tímum njóti
neytendur a.m.k. þeirra lágmarks-
réttinda, sem reglur frumvarpsins
gera ráð fyrir, en þær hafa m.a. að
geyma ótvíræðar reglur um bótarétt
kaupanda við afhendingardrátt selj-
anda.
Þegar ekki er um neytendakaup
að ræða geta samningsaðiljar samið
á annan veg en reglur frumvarpsins
gera ráð fyrir.
Nýtt gallahugtak
Í frumvarpinu er lagt til að sú
regla gildi í kaupum á notuðum fast-
eignum að ágalli, sem ekki rýrir
verðmæti fasteignar, svo nokkru
varði, teljist ekki galli í skilningi
reglna frumvarpsins og veiti þannig
ekki rétt til skaðabóta, afsláttar eða
annarra úrræða. Þetta á þó ekki við
ef seljandi sýnir af sér saknæma
háttsemi.
– Mörgum kann að þykja þetta
sérkennilegt, segir Viðar Már. – Til
að skýra þetta nánar skal tekið fram
að það geta ekki gilt sömu viðmið-
anir um allar notaðar fasteignir og
þess vegna getur reglan ekki verið
ákveðnari.
Það skiptir máli hvort fasteign er
tveggja til þriggja ára eða hvort um
50–70 ára gamla eign er að ræða.
Minna þarf að koma til svo hægt sé
að segja að ágalli rýri verðmæti
tveggja ára gamallar eignar svo
nokkru varði, en eignar, sem t.d. er
orðin er 50 ára.
Menn geta gefið sér að í notuðum
eignum, einkum þeim sem eldri eru,
sé alltaf eitthvað sem farið sé að gefa
sig eða uppfylli ekki þær kröfur sem
gera má til nýrra fasteigna. Samt
hefur það tíðkast að kaupendur hafa
lagt í kostnaðarsöm málaferli vegna
ágalla á notuðum eignum, sem telja
má algert smáræði miðað við verð-
mæti fasteignarinnar.
Sem nærtækt dæmi nefnir Viðar
Már dóm Hæstaréttar Íslands frá í
október 2000. Í því máli hafði selj-
andi eignar fært veggstúf
og þurfti því að fella nýja
fjöl í parket, en fjölin var
um einn metri á lengd og
12,5 cm á breidd. Lita-
munur var á parketinu þar
sem áfellan var.
Kaupandi íbúðarinnar
taldi seljanda ekki hafa
skýrt sér frá þessu og taldi
þetta galla. Hann hélt
fyrst eftir 500.000 kr. af
kaupverðinu, en greiddi
reyndar um ári síðar hluta
þessarar fjárhæðar, en
hélt enn afganginum eftir.
Seljandi taldi kaupanda
halda fjárhæðinni rang-
lega og höfðaði mál á hend-
ur honum til heimtu henn-
ar.
Málið fór fyrir héraðs-
dóm og svo til Hæstarétt-
ar. Þar var ekki talið sann-
að að seljandi hefði sýnt af
sér saknæma háttsemi.
Óljóst var um tjón kaup-
anda, sem ári eftir kaupin var búinn
að selja íbúðina fyrir miklu hærra
verð (20% hærra), en hann keypti
hana.
Hæfilegur afsláttur
100.000 kr.
Hæstiréttur taldi að sjónlýti hefði
verið af litamismun á parketinu þar
sem viðgerðin fór fram, þótt unnt
væri að hylja það með húsgögnum.
Rétturinn taldi hæfilegt að seljand-
inn væri dæmdur til að greiða kaup-
anda í afslátt 100.000 kr. Kaupand-
inn þurfti á hinn bóginn að greiða
dráttarvexti af því sem hann hélt
ranglega eftir og var það nálægt
100.000 kr.
Hann var líka dæmdur til að
greiða seljandanum málskostnað í
héraði og Hæstarétti 300.000 kr. Ef
gert er ráð fyrir að kaupandinn hafi
þurft að greiða lögmanni sínum
200.000 krónur fyrir vinnu hans á
báðum dómstigum hefur hann þurft,
með matskostnaði, að greiða hátt í
650.000 krónur fyrir að leita réttar
síns til að fá dæmdar þær 100.000
krónur sem hann fékk í afslátt. Þessi
fjárhæð var um 0,9% af kaupverði
eignarinnar.
– Ég tel ótækt að svona staða geti
komið upp og víst er að þetta er ekki
eina dæmið, þótt fá séu eins alvarleg,
segir Viðar Már. – Með slíkum dóm-
um, þótt þeir kunni að vera réttir
miðað við gildandi reglur, er aðeins
verið að ýta undir óraunhæfar vænt-
ingar kaupanda um ástand eignar-
innar sem var 10 ára gömul í þessu
tilviki.
Regla eins og sú, sem gerð er til-
laga um í frumvarpinu, hefur vænt-
anlega þau áhrif að kaupendur gera
sér ljóst að til notaðra eigna, einkum
þeirra sem eldri eru orðnar, er ekki
hægt að gera þær kröfur að ýmislegt
sé ekki farið úrskeiðis.
Kaupandi sem vill gera meiri kröf-
ur verður annaðhvort að skoða betur
til að fullvissa sig um að allt sé í lagi
eða hann verður að fá yfirlýsingu frá
seljanda um ábyrgð hans á slíkum
smávægilegum vanköntum ef þeir
koma í ljós.
Stöðvunarréttur
Í frumvarpinu eru tvær greinar
um svonefndan stöðvunarrétt sem
lengi hefur verið heimilt að beita á
grundvelli ólögfestra reglna.
– Þetta úrræði heimilar samnings-
aðilja að halda eftir sinni greiðslu ef
viðsemjandi hans efnir ekki réttilega
af sinni hálfu, segir Viðar Már. –
Hinar óskráðu reglur um þetta úr-
ræði hafa ekki verið skýrar.
Það er þó brýn nauðsyn á skýrum
skráðum reglum um þetta enda úr-
ræðið vandmeðfarið og hægt að mis-
nota og það hefur oft verið gert,
einkum á tímum mikillar verðbólgu á
áttunda og níunda áratugnum þegar
vextir þar með taldir dráttarvextir
héldu engan veginn í við verðbólgu.
Í frumvarpinu er leitast við að
setja skýrar reglur um þetta þar sem
fram kemur að það þurfi réttmæta
ástæðu til að beita þessu úrræði og
það sé á ábyrgð þess sem gerir það,
auk þess sem ekki megi halda eftir
hærri greiðslu en sem nægir til að
tryggja greiðslu á þeirri skuld við-
semjandans sem vanefnd er.
Ástandsskýrslur
Eitt athyglisverðasta nýmæli
frumvarpsins er vafalaust reglur
þess um ástandsskýrslur. En hvað er
ástandsskýrsla í skilningi frum-
varpsins?
– Ástandsskýrsla á að vera því
sem næst tæmandi lýsing á eigninni
og ástandi hennar, segir Viðar Már.
– Gert er ráð fyrir að í henni verði
Morgunblaðið/Golli
Frumvarp dómsmálaráðherra um
fasteignakaup felur í sér mörg nýmæli
Frumvarpið boðar aukna vernd fyrir neytendur
og geymir þýðingarmikil ákvæði um ástandsskýrslur.
Magnús Sigurðsson ræddi við Viðar Má
Matthíasson, prófessor í lögum við Háskóla Íslands,
en hann er aðalhöfundur frumvarpsins.
Morgunblaðið/Þorkell
Viðar Már Matthíasson