Fréttatíminn - 20.04.2012, Page 52

44 framkvæmdir Helgin 20.-22. apríl 2012
 Húshornið Sérfræðingar HúSeigendafélagSinS og Si leySa vandann
HúSHornið snýr aftur í næsta blaði. Lesendur Fréttatímans geta sent
fyrirspurnir er varða framkvæmdir og viðhald húsa á netfangið hushorn@huso.is
HúSHornið er unnið í samvinnu við Húseigendafélagið,
Nýsköpunarmiðstöð Íslands, Samtök iðnaðarins
Skipting kostnaðar vegna
viðhalds í fjölbýlishúsum
f jölmargar fyrirspurnir hafa borist um það hvernig skipta skuli kostnaði vegna viðgerða og endurnýjunar á gluggum í fjöleignarhúsum og
hvernig standa beri að ákvarðanatöku í því efni?
Líta má svo á að glerið í gluggunum skipti glugga-
rammanum í tvennt; allt það sem er fyrir utan glerið
telst til ytri gluggaumbúnaðar og sá hluti gluggans
sem er fyrir innan glerið telst til innri gluggaumbún-
aðar.
Samkvæmt lögum um fjöleignarhús fellur allur ytri
gluggaumbúnaður undir sameign allra eigenda fjöl-
eignarhúss. Því telst kostnaður við viðhald hans eða
endurnýjun sameiginlegur kostnaður allra eigenda
hússins og skiptist hann eftir hlutfallstölum.
Innri gluggaumbúnaður, ásamt glerinu, fellur hins
vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda og
kostnaður við viðhald á honum er því sérkostnaður.
Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsök-
um sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis
hússins en þá getur húsfélagið verið ábyrgt gagnvart
einstökum eigendum.
Þegar skipt er um gluggann í heild greiðir íbúðareig-
andinn fyrir glerið, og ef ekki er sýnt fram á að önnur
skipting sé réttari þá er miðað við að helmingur kostn-
aðar við gluggarammann teljist sérkostnaður hans og
helmingur sameiginlegur kostnaður.
Sé um að ræða endurnýjun á glugga í sameign gildir
sú regla að kostnaður við innri gluggaumbúnað og gler
greiðist af eigendum sameignarinnar sem um ræðir, og
skiptist á þá eftir eignarhlutföllum í þeirri sameign.
Vegna jafnræðissjónarmiða verður að túlka ákvæði
fjöleignarhúsalaga um glugga og kostnað vegna þeirra
þannig að eigendur eigi að vera sem jafnast settir án
tillits til þess hvort íbúðin er á jarðhæð eða á efstu
hæð. Út frá því sjónarmiði er kostnaður vegna ísetn-
ingar og annarrar vinnu utan frá og kostnaður vegna
vinnupalla, körfubíla og annarra tækja sameiginlegur.
Það er skilyrði þess að kostnaður teljist sameigin-
legur að ákvörðun sem leiddi til hans hafi verið tekin á
húsfundi og uppfylli öll skilyrði laga um fjöleignarhús.
Hafi eigandi í fjöleignarhúsi ekki verið hafður með í
ráðum og ekki verið boðaður á fund þar sem ákvarðan-
ir eru teknar um sameiginleg málefni er meginreglan
sú að hann er ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem
á þeim fundi eru teknar. Getur hann þá krafist þess að
framkvæmdir verði stöðvaðar og neitað að greiða hlut-
deild í kostnaðinum við þær.
Sigurlaug Helga Pétursdóttir, laganemi
Húseigendafélaginu.
e rindi barst frá eiganda í 24 íbúða blokk. Til stendur að mála blokkina að utan og spurt er hvort hægt sé að ganga þannig frá greiðslum
að hver og einn beri algerlega ábyrgð á sinni hlut-
deild í kostnaðinum, þannig að útilokað sé að vanskil
eins eða fleiri eigenda lendi á hússjóðnum og þar
með öðrum eigendum?
Áður en framkvæmdir hefjast er nauðsynlegt að
taka ákvörðun um það á húsfundi hvernig þær verða
fjármagnaðar. Ef ekki er til inneign í framkvæmda-
sjóði sem dugar til þess að greiða fyrir málun
hússins þá eru tveir meginmöguleikar í boði fyrir
húsfélagið. Í fyrsta lagi er hægt taka ákvörðun á hús-
fundi um að taka sameiginlegt lán, eða húsfélagslán,
og í öðru lagi má leggja til á fundinum að eigendur
fjármagni og greiði húsfélaginu sína hlutdeild sjálfir
með eigin fé eða einkalántöku. Reynslan sýnir að
sameiginlegu lánin geta verið varhugaverð fyrir
margra hluta sakir og því er eindregið mælt með því
að velja síðari kostinn.
Ef einn eða fleiri eigendur greiða ekki sína hlut-
deild í kostnaðinum eignast húsfélagið lögveð í
eignarhluta þessara eigenda til tryggingar kröfunni.
Lögveðið gengur fyrir samningsveðum og aðfarar-
veðum. Það fellur hins vegar niður ef því er ekki
fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungar-
sölu innan árs frá stofnun þess (en lögveðið stofnast
þegar húsfélagið eða aðrir eigendur inna greiðslur
af hendi). Það er því afar mikilvægt að stjórn hús-
félagsins (gjaldkeri) láti innheimta allar ógreiddar
kröfur án tafar, og aldrei síðar en þremur mánuðum
frá gjalddaga. Skili innheimtan ekki árangri er rétt
að leita aðstoðar lögmanns eigi síðar en um 8-9 mán-
uðum frá gjalddaga. Niðurstaðan verður þá sú að
eign þess eiganda sem ekki hefur greitt sameigin-
legan kostnað verður seld, og húsfélagið fær kröfu
sína greidda af söluverði hennar.
Í einhverjum tilvikum getur það sem sagt tekið
nokkra mánuði að innheimta vanskil. Til þess að
aðrir eigendur þurfi ekki að leggja út fyrir greiðslum
til verktakans í millitíðinni getur stjórn óskað eftir
samþykki húsfundar fyrir því að fá yfirdráttarheim-
ild hjá banka til þess að hægt sé að greiða verktak-
anum. Vextir af yfirdráttarláninu bætast þá við skuld
viðkomandi eigenda, en lögveðið nær einnig yfir
vaxta- og innheimtukostnað af kröfunni.
Helga Þórhallsdóttir, lögfræðingur
Húseigendafélaginu.
Kostnaður vegna viðgerða á ytri hluta glugga er sameiginlegur.
Þú getur nálgast Fréttatímann frítt á
þjónustustöðvum N1 um land allt
HELGARBLAÐ