Dagblaðið Vísir - DV - 03.01.2011, Blaðsíða 12

12 | Fréttir 3. janúar 2011 Mánudagur
Lítil umræða hefur farið fram á Ís-
landi eftir bankahrunið um hvert sé
heppilegt lánshlutfall til fasteigna-
kaupa. Nær eingöngu hefur verið rætt
um afskriftir fasteignalána til þeirra
sem tóku lán fyrir haustið 2008. Flest-
ar lánastofnanir á Íslandi bjóða í dag
upp á 70 til 80 prósent lán af markaðs-
verðmæti fasteignar. Ekkert hefur þó
verið rætt um þessar breytingar enda
hefur sala fasteigna á Íslandi verið afar
dræm eftir bankahrunið 2008.
Bankar gátu áframselt
áhættu sína
Það var ekki bara á Íslandi sem fast-
eignabóla myndaðist. Hrun á fast-
eignamarkaði hófst í Bandaríkjunum
þegar sumarið 2007 í kjölfar svokall-
aðra undirmálslána eða vafninga (e.
subprime loans). Önnur lönd eins og
Ísland, Írland og Spánn hafa glímt við
hrun á fasteignamarkaði svo fá ein séu
nefnd. Þóra Helgadóttir hagfræðingur
segir að hrunið á fasteignamarkaðin-
um á Íslandi hafi þó ekki byggst á und-
irmálslánum líkt og í Bandaríkjunum
og á Írlandi. Íslensku bankarnir hafi
ekki haft heimild til koma fasteigna-
safni sínu í vafninga líkt og hægt var að
gera víða erlendis.
Erlendir bankar hafi hins vegar get-
að velt áhættu sinni af útgáfu skulda-
bréfa áfram til íslenskra fjármálastofn-
ana með því að koma þeim í vafninga
ásamt öðrum skuldabréfum. „Ástæð-
an fyrir því að fjármálastofnanir víða í
heiminum gátu veitt 100 prósent fast-
eignalán var sú að þær gátu selt áfram
áhættuna sína með því að koma lán-
um sínum í skuldabréfavafninga,“
segir Þóra. Þetta var líklega ein helsta
orsök þess að stærsta fasteignabóla
sögunnar myndaðist víða um heim.
Fólk mun þurfa að
auka sparnað sinn
Líklega eru fáir af yngri kynslóðinni
sem muna eftir svokölluðum skyldu-
sparnaði. Það var sparnaðarform sem
var við lýði á Íslandi frá 1957 og þar til
lög um skyldusparnað voru afnum-
in árið 1993. Var öllum launþegum
á aldrinum 16 til 25 ára gert skylt að
greiða 15 prósent af launum sínum í
skyldusparnað. Fólk átti síðan að nota
þennan sparnað til fasteignakaupa.
Pétur Blöndal alþingismaður telur
að lítil umræða hafi farið fram um auk-
inn sparnað Íslendinga eftir efnahags-
hrunið. „Það hefur lítil umræða far-
ið fram um gildi sparnaðar í íslensku
þjóðfélagi eftir hrun,“ segir hann.
Honum hugnast ágætlega að taka aft-
ur upp eitthvert fyrirkomulag af fast-
eignasparnaði hérlendis. 100 pró-
sent fasteignalán séu ekki heppileg og
betra sé að veita 70 eða 80 prósent fast-
eignalán. Því lægra sem lánshlutfallið
sé því öruggari séu veð fjármálastofn-
ana. Vilhjálmur Bjarnason, lektor við
Háskóla Íslands, telur það slæma hug-
mynd að taka aftur upp skyldusparn-
að á Íslandi. „Ef fólk getur ekki sparað
sjálft getur það bara átt sig,“ segir hann.
Stöðugt rýmri heimildir
til fasteignakaupa
Guðmundur Gunnarsson, formaður
Rafiðnaðarsambands Íslands, benti á
það á bloggsíðu sinni í nóvember 2008
að eldri kynslóð fólks hefðu ekki staðið
há lán til boða til fasteignakaupa. Áður
fyrr var jafnvel algengt að fólk stað-
greiddi fasteignir sínar. Sú þróun að
veita 70 prósent lán til fasteignakaupa
hófst ekki af neinni alvöru fyrr en
upp úr 1996. Frá árinu 1999 gat síðan
ákveðinn hópur fólks sem hafði tak-
markaðar tekjur fengið allt að 90 pró-
sent fasteignalán til fyrstu íbúðakaupa.
Eftir að Kaupþing, Íslandsbanki og
Landsbankinn hófu síðan að veita 100
prósent fasteignalán seinni hluta árs
2004 fór Íbúðalánasjóður að bjóða 90
prósent lán án takmarkana. Það hafði þó
ekki verið stefna sjóðsins en í stað þess
að draga sig af markaði fór Íbúðalána-
sjóður í beina samkeppni við bankana.
Íbúðalánasjóður þurfti
33 milljarða vegna taps
Samkvæmt grein Vilhjálms Bjarnason-
ar, Íbúðalánasjóður og áhættustýring,
greiddi fólk upp íbúðalán hjá sjóðnum
fyrir nærri 150 milljarða króna á tæpu
ári eftir innkomu bankanna á mark-
aðinn. Í kjölfarið gerði Íbúðalánasjóð-
ur „lánasamninga“ við bæði banka og
sparisjóði upp á rúmlega 100 milljarða
króna. Þannig hafði Íbúðalánasjóður í
raun tekið á sig stóran hluta af áhættu
bankanna á fasteignalánamarkaði. Af-
leiðingarnar urðu þær að 8. desem-
ber síðastliðinn þurfti Alþingi að sam-
þykkja 33 milljarða króna framlag til
sjóðsins svo hann stæðist lög um eig-
infjárhlutfall.
Árið 1999 varð Íbúðalánasjóður til
í núverandi mynd þegar Húsnæðis-
stofnun ríkisins var lögð niður en hún
varð til árið 1957. Á sama tíma voru
Byggingarsjóður ríkisins og Bygging-
arsjóður verkamanna sameinaðir. Er
talið að ríkið hafi á þeim tíma þurft að
leggja hinum nýstofnaða Íbúðalána-
sjóði til nærri 30 milljarða króna að
núvirði. Var ástæðan tap Byggingar-
sjóðs verkamanna á lánum til félags-
legra húsnæðiskaupa. Það er svip-
uð upphæð og sjóðurinn fékk nú fyrir
áramót til að standast lög um eiginfjár-
hlutfall.
Óbreytt skipan skapar hættu
Lánshlutfall fasteignalána hefur breyst
í mörgum löndum á síðustu tveimur
áratugum. Afleiðingarnar hafa víðar
en á Íslandi skapað hrun á fasteigna-
markaði. Þekktustu dæmin eru líklega
Bandaríkin og Írland. Með tilkomu
skuldabréfavafninga gátu fjármála-
stofnanir áframselt ábyrgð sína líkt og
Þóra Helgadóttir lýsti hér að ofan. Þar
með gafst svigrúm til að veita 100 pró-
sent fasteignalán.
100 prósent fasteignalán voru líka
vandamál á Íslandi en lítið hefur ver-
ið rætt um æskilegt lánshlutfall eftir
hrunið. Gott dæmi um land sem ekki
lenti í fasteignabólu er Þýskaland. Þar
sparar fólk enn töluvert fyrir fasteign-
um sínum. Er boðið upp á svokallað-
an Bausparen, sem er sjö ára sparnað-
arform sem fólk getur valið sér. Veitir
atvinnurekandi mótframlag auk þess
sem ríkið veitir skattaívilnanir. Í Þýska-
landi taka líka margir 10 ára fasteigna-
lán ólíkt Íslendingum sem taka flestir
25 eða 40 ára lán. Er lánshlutfall þá oft
um 50 prósent og því verður áhætta
fólks töluvert minni. Má segja að það
sé svipað fyrirkomulag og tíðkaðist á
Íslandi þar til fyrir um 15 árum er láns-
hlutföll fóru að hækka.
Munurinn á 10 ára og 40 ára fast-
eignalánum getur sem dæmi verið
gríðarlega mikill. Ef lántakandi tekur
20 milljóna króna verðtryggt lán með 5
prósent föstum vöxtum og árleg verð-
bólga er 3 prósent er lántökukostnað-
ur hans tæplega níu milljónir króna. Ef
lánstíminn myndi hins vegar lengjast
í 40 ár verður lántökukostnaður tæp-
lega 50 milljónir króna. Eins er ólíklegt
að verðbólga myndi haldast í 3 pró-
sentum á Íslandi eins og verðbólgu-
saga Íslands sýnir.
Bæði Alþingi og fjölmiðlar hafa
að mestu einblínt á skuldavanda nú-
verandi fasteignaeigenda eftir hrun.
Bæði Pétur H. Blöndal og Þóra Helga-
dóttir voru sammála um að verðandi
fasteignakaupendur á Íslandi þyrftu í
auknum mæli að huga að því að eiga
einhvern sparnað áður en þeir ráðast
í fasteignakaup. Sagði Pétur að lítið
hefði farið fyrir umræðu um sparnað
almennt. Er þetta vandamál í flestum
af þeim löndum sem nú glíma við af-
leiðingar hruns á fasteignamarkaði.
Lítil umræða um aukinn sparnað
„Það er allt í lagi að veita 100 prósent
fasteignalán ef lántakandi er með aðr-
ar eignir að veði. Til að mynda innlán,
hlutabréf eða jarðir eða eitthvað slíkt.
100 prósent fasteignalán eru hins veg-
ar óeðlileg því þá er tryggingin lítil ef
lántakandi hættir að greiða af láninu.
Með kostnaði og vöxtum getur mynd-
ast skuld sem er hærri en veðið. Eins ef
fasteignin lækkar í verði, þá er engum
greiði gerður,“ segir Pétur Blöndal.
Að hans mati er heppilegra að
veita 70 eða 80 prósent fasteignalán.
Því lægra sem lánshlutfallið sé því ör-
uggara sé að veita lánið og að dæm-
ið sé þá líklegra til að ganga upp. Það
geri fólki þó erfiðara um vik að spara
þá fjármuni sem upp á vantar. Pét-
ur telur að það gæti verið gott að taka
upp einhvers konar fyrirkomulag af
skyldusparnaði að nýju fyrir væntan-
lega íbúðarkaupendur. Það sé þó frá-
leitt að hækka skatthlutfall launþega
enn frekar í núverandi ástandi. Hér-
lendis sé lífeyrissparnaður skylda sem
hafi reynst vel.
Í Þýskalandi er sem dæmi boð-
ið upp á sjö ára fasteignasparnað sem
kallast Bausparen. Hann er ekki skylda
en launþegum stendur til boða að
greiða í slíkan sparnað. Er þá veitt mót-
framlag frá atvinnurekanda auk þess
sem ríkið veitir niðurfærslu á sköttum
gegn því að samningur standi í sjö ár
og eftir það sé keypt fasteign. Pétur seg-
ir að það sé svipað form og séreignar-
sparnaður á Íslandi nema að séreign-
arsparnaðurinn sé ætlaður fyrir ellina.
„Hægt væri að útvíkka séreignarsparn-
aðinn. Þá er spurning hvort ríkið eigi að
hvetja til sparnaðar með skattaívilnun.“
Erlent lánsfé orðið takmarkað
Pétur telur að lítil umræða hafi farið
fram um aukinn sparnað Íslendinga
eftir efnahagshrunið. „Nú getum við
ekki lengur gengið í erlenda sjóði og
tekið lán. Erlendir lánveitendur hafa
hafnað okkur eftir að hafa tapað risa-
upphæðum. Ég hef enga trú á því að
lausn á Icesave muni breyta því við-
horfi.“
Pétur telur ólíklegt að Íslendingar
muni frekar kjósa sér leiguhúsnæði
á næstu árum í stað þess að eiga sitt
eigið húsnæði. „Þó að það hafi orð-
ið mikil lækkun á fasteignamarkaði
undanfarið þá hækkaði fasteignaverð
mjög mikið áður. Þeir sem keyptu fyr-
ir árið 2004 eru enn í gróða af sínum
fasteignakaupum. Lægra verð býð-
ur auk þess upp á kauptækifæri fyrir
unga fólkið,“ segir Pétur.
Markaðsverðmæti
stóra vandamálið
„Ég hef aldrei skilið umræðu um láns-
hlutfall. Það skiptir máli hvað íbúðin
kostar. Raunverð fasteigna hækkaði á
Íslandi um 170 prósent fram í októb-
er 2007. Menn voru að hækka láns-
hlutfall þegar íbúðaverð var í hæstu
hæðum. Það var miklu meiri skað-
valdur en nokkurn tímann gengis-
tryggingin sem menn hafa sem mest
rætt um,“ segir Vilhjálmur Bjarnason,
lektor í viðskiptafræði við Háskóla Ís-
lands. Hefur hann bent á það í grein-
inni Íbúðalánasjóður og áhættustýr-
ing sem kom út í október 2010 að
þegar íbúðaverð náði hæstu hæðum
í október 2007 hafði það hækkað um
150 til 170 prósent umfram almennt
verðlag.
Að mati Vilhjálms skiptir fast-
eignaverð höfuðmáli. Það hafi ver-
ið komið út fyrir öll skynsemismörk
í góðærinu. 100 prósent fasteignalán
eigi alltaf rétt á sér. Það skipti þó öllu
hver eigi að borga af þeim. „Það er til
fólk sem kaupir ódýra íbúð og fær 100
prósent lán og það er allt í lagi ef það
Annas Sigmundsson
blaðamaður skrifar as@dv.is
Óbreytt kerfi
gæti valdið
nýju hruni
n Flestir eru sammála um að 100 prósent fasteignalán gangi bara ef aldrei
kemur niðursveifla á markaðinum n Þóra Helgadóttir hagfræðingur segir
að 100 prósent fasteignalán hafi einungis verið möguleg þar sem bankar
gátu áframselt áhættu sína n Pétur H. Blöndal alþingismaður segir að
Íslendingar verði að tileinka sér meiri sparnað„Það er allt í lagi að
veita 100 prósent
fasteignalán ef lántakandi
er með aðrar eignir að
veði. Til að mynda innlán,
hlutabréf eða jarðir eða
eitthvað slíkt.
Pétur H. Blöndal
alþingismaður