Dagblaðið Vísir - DV - 03.01.2011, Blaðsíða 13

Fréttir | 13Mánudagur 3. janúar 2011
hefur nægar tekjur,“ segir hann. Vil-
hjálmur segir engu skipta hvort láns-
hlutfallið sé 70, 80 eða 100 prósent.
„Það eru fjárhæðin og tekjur fólks
sem skipta miklu meira máli.“
Líst mjög illa á
séreignarsparnað
Vilhjálmi líst herfilega á að taka upp
séreignarsparnað að nýju á Íslandi.
„Nei, nei, nei. Ef fólk getur ekki sparað
sjálft þá getur það bara átt sig,“ segir
hann. Ráðvild sé þó oft af hinu góða.
Umræðan að undanförnu um afnám
verðtryggingar sé þó ekki til þess fallin
að auka áhuga fólks á sparnaði.
Vilhjálmur nefnir að það sé til fullt
af fólki sem eigi lítinn pening þegar
það lýkur námi. Þá byrji fólk að fá tekj-
ur. Ef það kaupi skynsamlega, kannski
tveggja til þriggja herbergja íbúð, eigi
það ekki að vera vandamál. „Það var
hins vegar vandamál þegar fólk var að
kaupa íbúðir á verði sem var 270 pró-
sentum yfir raunvirði,“ segir Vilhjálm-
ur. Þess vegna sé vandamálið verðið.
Ekki lánshlutfallið.
Fólk verði hins vegar að vera skyn-
samt í kaupum. „Ég byrjaði á því að
kaupa mér tveggja herbergja íbúð og
átti fullt í fangi með hana. Stækkaði
síðan við mig seinna. Það hvarflaði
ekki að mér að byrja á því að byggja
mér 400 fermetra einbýlishús,“ segir
hann.
Húsnæði átti bara
að geta hækkað
„Það módel sem notað var við
greiðslumat fyrir hrun gat einungis
gengið ef húsnæðisverð myndi áfram
hækka. Það módel virkaði ekki því það
gat ekki staðist. Húsnæðisverð mun
alltaf flökta að einhverju leyti. Því er
alltaf vafasamt að veita lán fyrir 100
prósent af eignarverði nema einstakl-
ingar séu í þeim mun öruggari stöðu
til að geta staðið við greiðslubyrði láns-
ins. Almennt séð eru 100 prósent fast-
eignalán ekki skynsamleg, segir Þóra
Helgadóttir hagfræðingur. Þetta eigi
almennt við um allan heim og sýndi
sig sérstaklega í Bandaríkjunum og að
einhverju leyti á Íslandi.
Þóra býr og starfar í Bretlandi og
segir að þar hafi töluvert mikið verið
rætt um fasteignamarkaðinn. Þar, líkt
og á Íslandi, séu mörg heimili með
neikvætt eigið fé á fasteignum sínum.
„Vextir hér í Bretlandi hafa lækkað
og því hefur fólk ekki enn fundið fyr-
ir áhrifunum. Þegar vextir hækka að
nýju, á sama tíma og laun standa jafn-
vel í stað, þá mun fólk líklega lenda í
erfiðleikum,“ segir hún. Fasteignaból-
an á Írlandi hafi þó verið mun verri
en bæði á Íslandi og í Bretlandi. Efna-
hagsleg staða Írlands hafi ekki verið
eins góð og Íslands og Bretlands áður
en uppsveiflan hófst í þessum lönd-
um.
„Ástæðan fyrir því að fjármála-
stofnanir víða í heiminum gátu veitt
100 prósent fasteignalán var sú að þær
gátu selt áfram áhættu sína með því
að koma lánunum í skuldabréfavafn-
inga. Fólk er ekki lengur tilbúið að taka
við þessum skuldabréfum líkt og áður.
Þetta skapaði freistnivanda (e. mor-
al hazard) hjá þeim sem veittu lán til
fasteignakaupa,“ segir Þóra. Hún seg-
ir að íslensku bankarnir hafi verið að
fara í þá átt að búa til skuldabréfavafn-
inga en það hafi ekki verið gert. „Ís-
land kom seint inn í þessa húsnæðis-
bólu á heimsmælikvarða eða ekki fyrr
en seinni hluta ársins 2004. Íslenskir
bankar gátu ekki notað fasteignalána-
safn sitt til að fjármagna sig erlendis.“
Þóra telur að á næstu árum verði
gerð sterkari krafa um að fólk eigi ein-
hvern höfuðstól áður en það kaupir sér
fasteign. Það sé að minnsta kosti kraf-
an í Bretlandi og líklegt að hið sama
eigi við um Ísland. Það sé til dæm-
is athyglisvert að fasteignamarkaður-
inn í Þýskalandi hafi ekki lent í eigna-
bólu líkt og í mörgum öðrum löndum
í Evrópu. Enda Þjóðverjar þekktir fyr-
ir aðhaldssemi í fjármálum. Það sé þó
ólíklegt að Íslendingar færi sig í mikl-
um mæli yfir á leigumarkaðinn þótt
einhver smá breyting geti orðið þar á.
Eins og sést í töflu með úttektinni eiga
um 77 prósent Íslendinga sitt eigið
húsnæði á meðan það hlutfall er sem
dæmi einungis 41 prósent á meðal
Þjóðverja.
Íbúðalánasjóður enn
í beinni samkeppni
Að mati Þóru er að það áhætta fyrir ís-
lenska skattgreiðendur að Íbúðalána-
sjóður sé í samkeppni á lánamarkaði
við aðrar banka- og fjármálastofnan-
ir. Það sést líklega best á því að Alþingi
samþykkti 8. desember síðastliðinn
að veita Íbúðalánasjóði 33 milljarða
króna lán til þess að eiginfjárstaða
sjóðsins stæðist lög. „Það er allt í lagi
að Íbúðalánasjóður veiti félagsleg lán
en sé ekki í beinni samkeppni við al-
menn lán. Íbúðalánasjóður ætti til
dæmis ekki að ýta undir ákveðna
hegðun neytenda á markaði þar sem
hann fær hagstæðari lán á erlendum
mörkuðum heldur en aðrar innlend-
ar lánastofnanir. Það skapar ójafnvægi
á markaði. Spurningin er hins vegar
hversu sterkir íslensku bankarnir eru
til að veita fasteignalán. Það er enn
verið að byggja upp fjármálastofnan-
ir eftir hrun og enn þá ríkir óvissa um
afleiðingar kreppunnar á frammistöðu
núverandi lána,“ segir Þóra.
Hún segist vera sammála því að lít-
il umræða hafi farið fram á Íslandi um
hverju þurfi að breyta á fasteignalána-
markaði. „Það sýnir sig bara hvern-
ig umræðan hefur verið. Mikið ver-
ið horft í baksýnisspegilinn en lítið
áfram. Almennt er það vandamálið á
Íslandi í dag. Það verður að horfa fram
á veginn og reyna að finna út hvern-
ig fyrirkomulag fasteignamarkaðarins
á að vera í framtíðinni. Það ætti sér-
staklega að vera hægt núna á meðan
bankakerfið er enn veikt.“
Varaði við fasteignabólu
hér 2001
„Ísland er frábært dæmi um hvað get-
ur gerst þegar lítið og opið hagkerfi
dregur úr regluverki sínu í blindni.
Hið vel menntaða fólk landsins lagði
mikið á sig og var í broddi fylking-
ar með nýjustu tækni. Það hafði yfir-
bugað landfræðilega afskekkta stöðu
landsins, erfitt veður og vel nýtta fiski-
stofna – eina helstu uppsprettu þjóð-
artekna sinna – sem hafði leitt til þess
að meðaltekjur fólks voru nálægt 40
þúsund dollurum á ári,“ segir í bók-
inni Freefall eftir Joseph Stiglitz sem
kom út árið 2010.
Stiglitz vann skýrslu fyrir Seðla-
banka Íslands árið 2001 sem bar heit-
ið Peningamálastefna og gengisstefna
í litlum og opnum hagkerfum: Ísland.
Þar varaði hann meðal annars stjórn-
völd við fasteignabólu. Hana væri
hægt að takmarka með skattlagningu
eða með því að takmarka lánveiting-
ar til fasteignakaupa. Stiglitz var árið
2001 nokkuð upptekinn af því sem
gerst hafði í Asíu við hrunið þar árið
1997. Sömu mistök voru síðan end-
urtekin á Íslandi, sem olli hruni hér-
lendis einungis ellefu árum á eftir
löndum eins og Taílandi, Malasíu og
Indónesíu. Íslensk stjórnvöld virðast
í engu hafi farið eftir ráðleggingum
Stiglitz sem hefur haft hörmulegar af-
leiðingar fyrir íslenskan almenning.
Takmörkuð lán eldri kynslóða
Flestir hafa líklega heyrt sögur frá eldri
kynslóðinni um hvernig fasteigna-
kaup voru áður fjármögnuð. Áður fyrr
var algengt að fólk staðgreiddi fast-
eignir sínar. Flutti inn í hálfklárað-
ar íbúðir eða hús og safnaði sér fyr-
ir hlutum eins og eldhúsinnréttingu,
raftækjum og öðru slíku. Var það
ekki keypt fyrr en hægt var að stað-
greiða það. Líklega eitthvað sem fáir
hafa gert á síðustu árum. Guðmund-
ur Gunnarsson, formaður Rafiðnað-
arsambands Íslands, fjallaði um þetta
á bloggsíðu sinni þann 16. nóvember
2008:
„Ég er líklega af þessari frekjukyn-
slóð. Byggði mína fyrstu íbúð 1971 efst
í Breiðholti, á sama hátt og allir gerðu
á þessum tíma, höfðu gert áður og lík-
lega fram undir 1995. Fengum hana
afhenta tilbúna undir tréverk eins og
það heitir. Við hjónin máluðum síðan
allt og gólfið líka. Fengum gefins gamla
hurð hjá einum úr fjölskyldunni sem
nýtt var sem útihurð. Með nokkrum
spýtum var búið til borð undir eldhús-
vask. Fengum gamla eldavél á slikk. En
keyptum nýtt klósett og baðkar. Sett-
um tusku í stað baðherbergishurðar.
Þannig fluttum við inn og bjuggum
þarna í 7 ár. Á þeim tíma keyptum við
smám saman það sem upp á vantaði.
Gerðum allt sjálf, eða unnum það í
skiptivinnu.
Það lán sem við fengum var hús-
næðislán sem dugði fyrir tæplega
helmingi íbúðarinnar eins og hún var
afhent tilbúin undir tréverk og sam-
eign máluð, en ekki með gólfefnum.
Ég vann fyrir hinum helmingnum á
kvöldin og um helgar hjá byggingar-
meistaranum í heilt ár, þegar ég hafði
lokið fullum vinnudegi hjá mínum
aðalvinnuveitanda, auk þess að ég
seldi nýlegan Fólksvagn sem ég átti.
Með þessum hætti tókst okkur ung-
um hjónum með tvö lítil börn að fjár-
magna íbúðina.“
Pétur Blöndal Íslendingar eru ekki nógu
duglegir að spara.
Þóra Helgadóttir „Ástæðan fyrir því
að fjármálastofnanir víða í heiminum gátu
veitt 100 prósent fasteignalán var sú að þær
gátu selt áfram áhættuna með því að koma
lánum sínum í skuldabréfavafninga.“
Joseph Stiglitz Vann skýrslu fyrir
Seðlabankann þar sem hann varaði meðal
annars stjórnvöld við fasteignabólu.
Vilhjálmur Bjarnason „Nei, nei, nei. Ef
fólk getur ekki sparað sjálft þá getur það
bara átt sig.“
Bóla Íslendingar gátu
fengið 100 prósent
fasteignalán á tímabili.
Dæmi um kostnað fjölskyldu sem tók 20
milljóna króna verðtryggt lán með 5,4
prósent vöxtum til 25 ára 1. ágúst 2008.
Höfuðstóll 01.08. 2008
20.000.000 krónur
Höfuðstóll 01.12. 2010
22.392.000 krónur
Fyrsta afborgun
122.700 krónur
Núverandi afborgun
136.400 krónur
Markaðsverðmæti 01.08. 2008
20.000.000 krónur
Markaðsverðmæti 01.12. 2010
17.358.000 krónur
Kostnaður
Afborganir í 27 mánuði
3.590.000 krónur
Hækkun höfuðstóls
2.392.000 krónur
Lækkun á verðmæti
2.643.000 krónur
Samtals kostnaður
8.623.000 krónur
Kostnaður á mánuði
319.400 krónur
Kostnaður frá 2008
Hlutfall þeirra sem búa í eigin
húsnæði í Evrópu.
Spánn 85%
Írland 81%
Noregur 78%
Grikkland 77%
Ísland 77%
Ítalía 75%
Finnland 70%
Belgía 70%
Bretland 68%
Lúxemborg 67%
Portúgal 66%
Svíþjóð 61%
Austurríki 55%
Frakkland 54%
Danmörk 52%
Holland 48%
Þýskaland 41%
Sviss 31%
Í eigin húsnæði