Fréttablaðið - 17.04.2019, Blaðsíða 41

Í ljósi þessa háa
verðs hefur fast-
eignafélagið keypt lítið af
eignum í miðbænum á
undanförnum árum.
Það hefur auk þess
vantað atvinnuhús-
næði sem mætir kröfum
alþjóðlegra fatakeðja.
Öflugan verslunarkjarna vantaði í miðbæinn
Reginn hefur leigt út 80 prósent af verslunar- og veitingarýmum sem fyrirtækið á við Hafnartorg.
Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins, segir að verslanir við Laugaveginn muni taka breytingum og njóta góðs af þeim fjölda sem Hafnartorgið muni laða til sín. FRÉTTABLAÐIÐ/SIGTRYGGUR ARI
í miðborginni er lýsandi fyrir það.
Fólk sækir í miðbæinn og því hefur
það hækkað verulega.
Það hefur skort góðan miðbæjar-
kjarna sem styður vel við svæðið
í kring. Laugavegurinn hefur því
miður ekki leikið það hlutverk
lengi.
Í miðbæinn vantar skemmtilegan
áfangastað í verslun sem dregur fólk
að. Til þess þarf þyrpingu af sam-
bærilegum búðum. Í Smáralind
getur fólk litið í þrjár sambærilegar
verslanir sem eru nálægt hver ann-
arri en það er ekki alltaf raunin á
Laugaveginum.
Það hefur auk þess vantað
atvinnuhúsnæði sem mætir kröfum
alþjóðlegra fatakeðja. Fasteignir við
Laugaveg henta þeim ekki. Gæðin
eru ekki nógu mikil. Viðskiptavinir
þurfa oft að ganga upp tröppur eða
rampa og aðgengi fyrir vörusend-
ingar stenst ekki kröfur verslana-
keðjanna.
Til að skapa þennan kjarna þarf
verulegan massa, hér verða 12 þús-
und verslunarfermetrar og það er
algert lágmark ef okkur á að takast
ætlunarverk okkar. Til saman-
burðar er Smáralind 62 þúsund
fermetrar og Kringlan 50 þúsund
fermetrar.
Til viðbótar höfum við upp á að
bjóða 1.100 bílastæði á Hafnartorgi
í kjallara til að styðja við gesta-
gang um verslanirnar. Það skiptir
sköpum. Laugavegurinn mun einn-
ig njóta góðs af þeim.“
Hvað verða margar verslanir
á svæðinu og hverjar hafa þegar
samið um að opna?
„Verslunarrýmin verða 15 til 17.
Það fer eftir því hvernig skipulagi
þeirra verður háttað. Við einblínum
á að fá öflug vörumerki á svæðið til
að skapa skemmtilega og líf lega
heild.
H&M og H&M Home hafa þegar
verið opnaðar. Það styttist í komu
COS sem selur vandaðar flíkur og er
í eigu H&M. Fyrirtækið sem rekur
Herragarðinn og Boss-búðina hefur
opnað verslunina Collections sem
selur Boss, Polo, Sand og Emporio
Armani. NTC mun opna GK Reykja-
vík og selja meðal annars Filippa K
og Samsöe & Samsöe.
Michelsen mun opna verslun og
selja Rolex og fleiri vönduð úr. Opti-
cal Studio mun opna verslun og selja
gleraugu frá mörgum þekktustu
merkjum heims eins og Burberry,
Dolce & Gabbana, Gucci, Prada og
Versace.
Auk þess höfum við tekið frá þrjú
rými fyrir Gucci, Louis Vuitton og
Prada. Við höfum átt í viðræðum
við merkin í tvö ár og fulltrúar
þeirra hafa heimsótt okkur þrisv-
ar. Merkin vildu spyrða sig saman
í þessum samningum. Við höfum
náð saman um staðsetningu, verð
og umfang en það á eftir að skrifa
undir samninga. Við teljum að
forsvarsmenn merkjanna vilji sjá
hvernig Hafnartorgið lítur út þegar
það verður tilbúið en lokafrágangur
er eftir. Við getum tekið á móti þeim
með skömmum fyrirvara.“
Mest vaxandi merkin
Hvers vegna vilja þessar erlendu
keðjur koma til Íslands?
„Öll þessi merki, hvort sem litið er
til H&M eða Gucci, eru í hópi þeirra
sem eru mest vaxandi í heiminum.
Þau sækja í markaðinn sem hér er.
Ísland er vinsælt um þessar
mundir og landið hefur yfir sér áru
munaðar. Merkin vilja staðsetja sig
á slíkum stöðum. Kínverjum sem
heimsækja landið hefur aukin-
heldur fjölgað umtalsvert. Það er
markhópur með mikinn kaupmátt.
Fulltrúar dýru merkjanna horfa til
þeirra og vilja fá greiningu á þróun
þeirra í ferðamannastraumnum.
Þessi dýru merki höfða orðið
meira til yngri kynslóðarinnar en
áður og því er markhópurinn orð-
inn stærri en fyrir fáeinum árum.
Það skiptir ekki síður máli að
loksins er hægt að bjóða verslunar-
rými sem er þeim samboðið og
verslunarmenn þurfa ekki að óttast
að verslun verði opnuð við hliðina á
þeirra verslun sem sé ekki í takti við
þeirra áherslur.“
Eruð þið að sjúga verslanir af
Laugaveginum og á Hafnartorgið?
Ég nefni það því Michelsen var í ára-
tugi við götuna og GK Reykjavík var
við Skólavörðustíg og áður á Lauga-
vegi.
„Óhjákvæmilega ákveða verslun-
areigendur í einhverjum tilfellum
að færa sig um set. En það verður
ekki fram hjá því litið að við erum
að fá mikið af nýjum og öf lugum
verslunum á Hafnartorg. Þekktar,
öflugar verslanir hafa slíkt aðdrátt-
arafl að aðrar verslanir vilja vera í
nágrenni við þær.
Við hófum árið 2014 að reyna að
fá H&M til að opna verslanir hér á
landi. Margir höfðu reynt það áður
en engum tekist. Okkur tókst það
vegna þess að við beittum nýjum
aðferðum; við seldum Ísland en ekki
útleigu í Smáralind. Lykillinn að því
að fá H&M hingað til lands var að
sýna þeim staðsetninguna í mið-
Götur Hafnartorgsins eru einkalóð
Helgi segir að unnið sé náið með
Reykjavíkurborg og miðborgar-
samtökum um að koma ýmsu í
betri farveg sem skapað hefur
misklíð. „Atvinnurekendur og
borgin hafa ekki verið sammála
um hvernig haga skuli þáttum
eins og vörulosun og lestun í
miðbænum. Sömu sögu er að
segja af sorphirðu.
Götur Hafnartorgsins eru á
einkalóð, þær eru í okkar eigu, og
við getum því sett skýrar reglur.
Við höfum sama háttinn á og í
Smáralind. Það verður einungis
hægt að fá vörur afhentar á
ákveðnum tímum. Í miðbænum
hefur ekki náðst almenn sátt um
vörulosun. Vertar geta því fengið
afhentan bjór um leið og hann
klárast, sama klukkan hvað það
er á hefðbundnum vinnutíma.
Í Smáralind mega flutninga-
bílar ekki koma á háannatíma og
afhenda vörur. Það skapar ekki
góða upplifun fyrir viðskiptavini.
Verslunareigendur í miðbæn-
um hafa kvartað yfir sorphirðu.
Í ljósi þess að þetta er einkalóð
er það á okkar ábyrgð að halda
svæðinu hreinu og snyrtilegu.
Við munum leggja okkur fram
hvað það varðar og vera góð
fyrirmynd. Vonandi mun það
hafa góð áhrif á önnur svæði í
miðborginni.
Einnig munum við leita leiða
til að afla tekna af götunum. Það
getum við til dæmis gert með því
að leigja út sölubása á hátíðar-
dögum eins og Menningarnótt
og 17. júní.“
bænum. Í öllum borgum er H&M í
miðbæ og því skipti það fatakeðj-
una máli að vera á Hafnartorginu.
Fulltrúum H&M þótti ekki nóg að
opna í Smáralind og Kringlunni.
Með tilkomu Hafnartorgsins
mun Laugavegurinn ekki deyja
sem göngugata heldur þvert á móti
munu verslanir þar taka breyt-
ingum og njóta góðs af þeim fjölda
sem nýr verslunarkjarni mun laða
til sín. Við trúum því að Laugaveg-
urinn muni ganga í endurnýjun líf-
daganna, hann mun lifna við þegar
Hafnartorgið verður fullmótað.“
Raðað eftir hugmyndafræði
Hversu mikilvægt er fyrir Hafnar-
torgið að fá erlendar keðjur í sam-
starf?
„Afar mikilvægt, enda erum við
að skipuleggja verkefni sem mun
vera til staðar í áratugi. Ef við hugs-
uðum til skemmri tíma hefðum
við getað náð mun hærri arðsemi
á næstu fjórum árum með því að
leigja til lundaverslana.
Það sem skiptir sköpum fyrir
svæði sem þetta er að eignarhaldið
er á einni hendi. Við höfum fulla
stjórn á því hvaða verslanir raðast
saman á svæðinu. Það er raðið inn
eftir fyrir fram ákveðinni hug-
myndafræði.
Eins ég sagði: Við erum að skapa
áfangastað í huga fólks. Það er lykill-
inn að því að koma á fót áhugaverðu
svæði til lengri tíma.
Það verður líka að viðurkennast
að til lengri tíma litið geta erlendu
keðjurnar staðið straum af hærri
leigu en margir aðrir leigutakar.“
Hvaða veitingastaðir verða opn-
aðir á Hafnartorgi?
„Joe & The Juice verður opnuð við
torgið þar sem pylsuvagninn Bæjar-
ins bestu er. Það er ráðgert að hafa
veitingarými á horni sem snýr að
höfninni en fyrir ári var ákveðið að
bíða með að leigja öðrum veitinga-
stöðum í ljósi þess að veitingamenn
hafa glímt við erfiðleika í rekstri að
undanförnu.
Hluti af skýringunni á því hve
veitingamönnum hefur gengið
erfiðlega er að þeir hafa oft og tíðum
fjárfest of mikið í rekstrinum.
Við munum skoða málið á nýjan
leik í haust. Það kann að vera að við
skiptum veitingarýminu upp til að
rúma f leiri smærri veitingastaði.
Minni staðir hafa gengið ágætlega
í rekstri að undanförnu.“
Veljum viðskiptavini
Hvernig hefur gengið að leigja út
rýmin?
„Það hefur gengið vel. Varan er
þess eðlis að við bjóðum hana ekki
til sölu, eins og hefðbundið er, heldur
veljum inn viðskiptavini til að skapa
heildarupplifun. Við höfum leigt út
80 prósent af rýmunum. Við höfum
tekið frá þrjú rými fyrir verslanir
sem að okkar mati passa vel inn í
heildina og þegar niðurstaða er
komin í þau mál munum við ganga
frá útleigu á því sem eftir stendur.
Sama staða var uppi í Smáralind.
Það getur tekið nokkur ár að fylla
einingar sem þessar svo vel sé gert.“
Var ekki talað um að Hafnartorgið
yrði tilbúið í vor?
„Jú, það er tilbúið. H&M var
opnuð fyrir nokkru og nú hefst
önnur lota af opnunum sem standa
mun fram á haust. Þótt einu og einu
rými sé haldið opnu breytir það
ekki heildarmyndinni og svæðið er
tilbúið.
Það er okkar val að rýmin hafa
ekki verið leigð út. Vörumerkin
sem við höfum augastað á eru ekki
reiðubúin til að stíga skrefið. Við
sýnum því skilning, tökum rýmin
frá á meðan fulltrúar þeirra hugsa
sinn gang og við einfaldlega bíðum.
Það er okkar val hve lengi við
bíðum og jafnvel þótt við fáum
einhver önnur merki inn í rýmin
breytir það ekki heildarmyndinni
á svæðinu. Hafnartorg stendur ekki
og fellur með Gucci, Louis Vuitton
og Prada. Við fáum þá bara einhver
önnur spennandi merki inn. Heild-
arsýnin er skýr, við vitum hvernig
svæðið á að líta út.“
Biðin er þess virði
Er ekki dýrt að halda rýmunum
auðum og bíða eftir svörum frá
merkjunum?
„Jú, en fyrir heildarmyndina eru
fólgin meiri verðmæti í því að bíða
eftir réttu leigutökunum. Við höfum
haft sama háttinn á í Smáralind. Þar
var beðið með tvö rými í eitt og hálft
ár sem telja 1.500 fermetra. Nú eru
Monki og Weekday að opna verslan-
ir í rýmunum. Biðin kostar umtals-
vert fé en við höfum bolmagn til
þess og biðin var vel þess virði.“
Hvers vegna er hugmyndin að
laða til landsins þessi allra dýrustu
merki, eins og Gucci?
„Verslunarplássið sem hugsað er
fyrir þau er lítill hluti af heildinni.
Þessi merki eru að vaxa hvað hrað-
ast alþjóðlega, eins og ég hef áður
komið inn á, og ef við berum okkur
saman við nágrannalöndin er salan
langsamlega minnst hér enda voru
vörurnar illfáanlegar.
Þarna er tækifæri á markaðnum,
fólk sækir í vörurnar erlendis. Auk
þess geta merkin greitt hærri leigu
en gengur og gerist.“
Hvernig eru leigusamningarnir?
Eru þeir töluvert undir markaðs-
leigu?
„Samningarnir eru um þessar
mundir töluvert undir markaðs-
leigu. Þeir eru settir þannig saman
að það er grunnverð og stefnt er á að
eftir nokkur ár verði leigan komin
í ákveðna fjárhæð. Leigutakarnir
þurfa að fá tíma til að byggja upp
verslanirnar enda er svæðið ekki
fullmótað. Þess vegna er leiguverði
stillt í hóf og yfirleitt tengt veltu en
þó mismikið. Til að byrja með er fer-
metraverðið örugglega helmingur á
við góð bil á Laugaveginum.
Erlendis tíðkast það að stórar
verslunarkeðjur semji um að leigu-
verð sé tengt veltu. Þar með sam-
einast leigusali og verslunarrekandi
um áhættuna sem tekin er. Ef það
gengur illa lækkar leigan, ef það
gengur vel þá hækkar hún.
Leigusamningarnir eru frá tíu
árum til 25 sem þykir hefðbundið.
Í ljósi þess hve samningarnir eru til
langs tíma erum við í þeirri aðstöðu
að mun skynsamlegra er að bíða
eftir rétta leigutakanum í stað þess
að stökkva á samning við hvaða
verslun sem er. Hér er ekki tjaldað
til einnar nætur.“
Ekki tala götuna niður
Hvað þarf til að ef la Laugaveginn
sem verslunargötu?
„Verslunareigendur þurfa að sam-
ræma opnunartíma. Það dregur úr
vilja viðskiptavina til að versla á
Laugaveginum þegar sumar versl-
anir eru opnaðar seinna og öðrum
er lokað fyrr. Viðskiptavinir vilja
ganga að þjónustunni vísri.
Verslunareigendur þurfa enn
fremur að vera samstíga í mark-
aðssetningu á svæðinu og hætta
að tala Laugaveginn niður. Það er
gert of mikið af því. Það er fjöldi af
vannýttum bílastæðahúsum í mið-
borginni. Það er ekki hægt að gera
þá kröfu að viðskiptavinir geti lagt
fyrir utan hverja búð. Það er ein-
faldlega ekki nægur fjöldi af bíla-
stæðum fyrir utan verslunina fyrir
alla þá viðskiptavini sem þarf til að
reka blómlega verslun.
Megnið af verslunareigendum
er samstíga um það og þeir horfa
til framtíðar. Borgin hlustar á þær
raddir og tekur tillit til þeirra. Það
ríkir gott samstarf manna á milli.“
MARKAÐURINN 7M I Ð V I K U D A G U R 1 7 . A P R Í L 2 0 1 9
1
7
-0
4
-2
0
1
9

0
7
:2
4
F
B
0
6
4
s
_
P
0
4
1
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
4
0
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
2
4
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
6
4
s
_
P
0
2
5
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
ti
o
n
P
la
te
r
e
m
a
k
e
:
2
2
D
4
-B
A
C
8
2
2
D
4
-B
9
8
C
2
2
D
4
-B
8
5
0
2
2
D
4
-B
7
1
4
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
8
B

F
B
0
6
4
s
_
1
6
_
4
_
2
0
1
9
C
M
Y
K