Fréttablaðið - 04.09.2019, Blaðsíða 23

Mögulega ofmátum
við þann hóp
kaupenda sem eru á hött-
unum eftir raunverulegum
gæða íbúðum í miðbænum
eins og þekkjast víða er-
lendis.
Dró úr byggingu eigin íbúða fyrir einu og hálfu ári
Þorvaldur segir að sá tími muni renna upp að byggja þurfi nýtt atvinnuhúsnæði í nokkrum mæli. Sú vinna kostar meira en sem nemur markaðsvirði í dag. Það muni hækka verðinu. FRÉTTABLAÐIÐ/SIGTRYGGUR ARI
enda erum við á eyju. Flutnings-
kostnaður er því meiri, vöruúrval
minna og f leira. Veðurfar er verra
en á f lestum stöðum í Evrópu
sem getur skipt sköpum við bygg-
ingu mannvirkja og regluverkið
er annað. Vinnulögin eru með
öðrum hætti en víða annars staðar.
Launin eru almennt mun hærri
en það hefur því miður stundum
verið misbrestur á að því sé fylgt
eftir að erlend fyrirtæki greiði það
sem starfsmönnum ber í samræmi
við lög og reglur. Það skekkir sam-
keppnina.
Við höfum reynt þetta á eigin
skinni í okkar verkefnum erlendis.
Það er alltaf erfitt að fara út fyrir
heimahagana, stofna til nauðsyn-
legra viðskiptatengsla, kynnast
regluverkinu og ná utan um þær
kröfur sem gerðar eru í hverju landi.
Þetta er erfitt, dýrt og tímafrekt. Þar
fyrir utan er Ísland afskaplega lítið
markaðssvæði miðað við önnur
svæði í Evrópu. Það er því erfitt fyrir
erlend fyrirtæki að ná fótfestu.“
Er ÞG Verk enn að sinna verk-
efnum erlendis?
„Umsvifin voru mest erlendis
á árunum eftir hrun. Árið 2006
hófum við starfsemi í Færeyjum í
kjölfar kaupa á gamalgrónu félagi
og árið 2011 tókum við þátt í verk-
efnum í Noregi. Við höfum einnig
sinnt verkefnum á Grænlandi og
í Þýskalandi. Þegar verkefnunum
sem við tókum að okkur eftir hrun
lauk drógum við okkur út úr verk-
takastarfsemi í löndunum en ég er
enn með rekstur í Færeyjum sem
þjónustar verktaka. Þar í landi er í
rekstri steypustöð, innf lutningur
á sementi, kranaþjónusta og ein-
ingaverksmiðja. Sá rekstur gengur
ágætlega.“
Hætti í Samtökum iðnaðarins
Af hverju dróst þú ÞG Verk út úr
Samtökum iðnaðarins nýverið?
„Það snérist um gjaldtöku vegna
aðildarinnar. Mér þykir hún of há.“
Hvað kostar aðild fyrir fyrirtæki
eins og þitt?
„Gjaldið er margar milljónir. Það
er eins og með aðrar vörur eða þjón-
ustu sem eru keyptar á markaði, þú
ert einungis reiðubúinn að greiða
fyrir það sem þér þykir virðið vera.
Auk þess er þetta hluti af aðhaldi
í rekstri. Undanfarin tvö ár hefur
verið þörf á að beita aðhaldi og sú
þörf er enn til staðar. Þetta er einn
liður í því.“
Hefur starfsmönnum verið sagt
upp til að gæta aðhalds í rekstri?
„Nei, starfsmönnum hefur ekki
fækkað. Starfsmenn ÞG Verks eru
um 200 auk þeirra sem starfa fyrir
systur- og dótturfélög. Við rekum
stóran hluta af okkar starfsemi
með undirverktökum sem eru
ekki á launaskrá hjá okkur. Það
gefur okkur sveigjanleika í rekstri
til að bregðast hratt við breyttum
aðstæðum.“
Er mikilvægt í fasteignaþróun að
reka eigið byggingarfélag?
„Að okkar mati er það nauð-
synlegt. Við erum að framleiða
handverk sem byggir á þekkingu
og reynslu. Til að tryggja gæðin er
erfitt að treysta alfarið á aðra. Hið
sama á almennt við um framleiðslu
á öðrum vörum.“
Hafnartorg kostar 13 milljarða
Þorvaldur keypti hluta af Hafnar-
torgi árið 2016. Félag á hans vegum
reisti byggingarnar á svæðinu,
vinnur að sölu íbúðanna og leigir
út skrifstofurýmið. Fasteignafélagið
Reginn, sem skráð er á hlutabréfa-
markað, keypti verslunarrýmið á
svæðinu árið 2014.
Hann segir að uppbyggingin
á hans vegum muni kosta um 13
milljarða króna og að „vel innan
við helmingur“ af byggingarkostn-
aði hafi verið tekinn að láni. „Það er
auðvitað búið að selja hluta af fast-
eignunum.“
Hvert var tækifærið á Hafnar-
torgi?
„Þetta er afskaplega spennandi
verkefni með miklum möguleikum.
Það er sjaldgæft að bjóðist að hefja
uppbyggingu á jafn stóru svæði
innan miðbæjarins, hvort sem litið
er til útlanda eða hingað heim. Það
er mikil áskorun og gaman að fá að
taka þátt í að byggja upp svæði sem
breytir borgarmyndinni.
Við þróuðum ekki svæðið heldur
bauðst okkur að kaupa það þegar
þróun og hönnun hafði verið lokið.
Það er óvenjulegt fyrir okkur, venju-
lega viljum við koma að verkefnum
alveg frá upphafi en okkur þótti
þetta vera spennandi og gott við-
skiptatækifæri.“
Salan gengur hægar
Hver er staðan á Hafnartorgi núna?
„Það er ekkert launungarmál að
það hefur gengið hægar að selja
íbúðirnar en gert var ráð fyrir. Við
erum engu að síður að selja íbúðir og
erum nokkuð kát með það.“
Af hverju heldurðu að salan á
íbúðunum hafi gengið hægar en gert
var ráð fyrir á Hafnartorgi?
„Það eru eflaust margar skýringar
á því. Mögulega ofmátum við þann
hóp kaupenda sem eru á höttunum
eftir raunverulegum gæða íbúðum
í miðbænum eins og þekkjast víða
erlendis.
Við lögðum mikið í hönnun, frá-
gang, efnisval og yfirbragð íbúð-
anna. Eftir á að hyggja hefði kannski
verið vænlegra að framleiða og selja
ódýrari íbúðir eða blanda saman
ódýrari íbúðum við gæða íbúðir.
En við erum ánægð með útkomuna,
íbúðirnar á Hafnartorgi eru afar
glæsilegar.
Það sem setti þó stærsta strikið
í reikninginn var efnahagsþróun í
landinu. Hún vinnur ekki með verk-
efnum á borð við þetta. Það er erfitt
að spá fyrir um þróun efnahagsmála
á Íslandi. Verkefni af þessari tegund
tekur þrjú til fjögur ár í vinnslu eftir
að hönnun er lokið og á þeim tíma
getur margt breyst í efnahagslífinu,
eins og gerðist í þessu tilviki. Það
hefur áhrif á söluna.
Annað sem kemur til er að mikið
hefur verið byggt á miðborgar-
svæðinu, þótt byggingarnar séu
ekki í hjarta miðbæjarins, eins og
í tilviki Hafnartorgsins. Það hefur
áhrif þegar mikið framboð safnast
upp á markaðnum.
Í sjálfum sér má alltaf búast við að
staðan spilist með þessum hætti.“
Á Hafnartorgi eru 70 íbúðir. Hvað
hafa margar selst?
„Það hafa 23 íbúðir selst og við
höfum einnig leigt nokkrar íbúðir,
meðal annars til sendiráða. Af 70
íbúðum er því tæplega helmingur-
inn kominn í notkun.“
Aðspurður segir hann að upphaf-
lega hafi verið gert ráð fyrir því að
meðalfermetraverð yrði rúmlega
900 þúsund krónur. Hafa þurfi í
huga að ekki sé sama fermetraverð á
öllum íbúðunum, það fari eftir stað-
setningu og stærð íbúðanna. „Út frá
því meðalverði var hönnun og frá-
gangur íbúðanna ákvarðað.
Auk þess hefur gengið ágætlega
að leigja út skrifstofurýmið þótt enn
sé nokkuð laust. Nýverið sömdum
við við Evrópusambandið um leigu
á hæð í húsinu sem hýsir tísku-
verslunina COS.“
Hefur lægra verð mikil áhrif á
framlegðina af verkefninu?
„Það gerir það óhjákvæmilega.“
Ertu engu að síður réttum megin
við strikið?
„Við erum kát.“
Tímabundnar afleiðingar
Eru félög eins og fasteignaþróunar-
félag þitt Arcus að glíma við lausa-
fjárvanda í ljósi þess að salan gengur
hægar en gert var ráð fyrir?
„Þegar áætlanir breytast getur
það haft tímabundnar afleiðingar
en við erum ekki að glíma við
vanda. Það þarf einfaldlega að
breyta áætlunum og hluti af því sem
við gerðum var að draga úr íbúða-
framleiðslu og draga úr kostnaði.
Þetta eru hefðbundnar ráðstafanir
sem ég hef oft gert áður. Þetta er
ekkert nýtt, það koma upp svipaðar
aðstæður hjá öllum fyrirtækjum og
á meðan getur lausafjárstaðan verið
erfið eins og flest fyrirtækja þekkja.
Að því sögðu er staðan þannig
að það eru ekki vandamál í rekstr-
inum heldur eru forsendur aðeins
breyttar í efnahagslífinu. Það er
mikið að gera og af koman er fín.
Það væri fullkomin rangtúlkun að
halda því fram að það væri mikið að
í rekstrinum. Þvert á móti.
Að því sögðu er vert að nefna
að mér þykir staða efnahagsmála
hérlendis mun betri en umræðan
gefur til kynna. Það hefur vissulega
gefið á bátinn, WOW air varð til að
mynda gjaldþrota, en efnahagslífið
er engu að síður heilbrigt. Rekstur
fyrirtækja stendur almennt ágæt-
lega. Vandinn sem f lest fyrirtæki
eru að kljást við eru brattar kostn-
aðarhækkanir síðustu misserin en
yfirleitt hefur velta ekki dregist
saman. Það að fyrirtæki sýni aukið
kostnaðaraðhald er í mínum huga
fyrst og fremst verkefni til að takast
á við en ekki vandamál.“
Þorvaldur bætir við að sala félags-
ins á fasteignum ef horft er fram hjá
Hafnartorgi hafi gengið vel. „Öll
önnur verkefni hafa gengið mjög vel.
Nýlega kláruðum við uppbyggingu
á tæplega 300 íbúðum í Bryggju-
hverfinu í Grafarvogi, þar eru ein-
ungis þrjár íbúðir eftir. Við höfum
selt nánast allar íbúðirnar sem við
reistum á Selfossi og salan á eignum
í Urriðaholti gengur vel. Við erum
sömuleiðis bjartsýn á sölu eigna
á okkar vegum í Vogabyggð sem
verða brátt boðnar til sölu.“
Eru bankarnir reiðubúnir að
aðstoða ykkur við þessar aðstæður
eða eru þeir erfiðir viðureignar?
„Eins og ég nefndi hafa bankar
almennt dregið úr lánum sínum til
fasteignaverkefna. Þannig er banka-
umhverfið í dag en við eigum í góðu
samstarfi við okkar viðskiptabanka
og höfum yfir engu að kvarta þar.“
Eiginfjárhlutföll ÞG Verks og
Arcus eru býsna ólík. Eiginfjárhlut-
fall ÞG Verks var hátt, eða 54 prósent
við árslok 2018, en hlutfall Arcus var
14 prósent. Svo því sé haldið til haga
var eigið fé þess engu að síður þrír
milljarðar.
„Það er ekki hægt að bera þessi
félög saman á þennan máta. Arcus
er eignarhaldsfélag í fasteignaþró-
un sem er með á bókum sínum öll
verkefni í vinnslu. Þar með talið til
dæmis íbúðir sem er búið að byggja
og eru í sölu. Á sama tíma er ÞG Verk
ekki að byggja fyrir eigin reikning
og því eru engar eignir í byggingu á
efnahagsreikningnum. Þar af leið-
andi eru efnahagsreikningar fyrir-
tækjanna gerólíkir.
Efnahagsreikningur Arcus er
stór, eignirnar námu um 22 millj-
örðum króna við árslok 2018. Þar
er að finna heilmikið eigið fé í formi
óinnleysts hagnaðar sem endur-
speglast ekki í ársreikningnum fyrr
en fasteignir hafa verið seldar.“
Laun helmingur af kostnaði
Hvernig hefur ykkur gengið að tak-
ast á við kostnaðarhækkanir?
„Launahæk kanir hafa verið
hraðar og miklar. Þær hafa sett strik
í reikninginn enda er launakostn-
aður hlutfallslega mikill í okkar
rekstri. Við framleiðslu íbúða er
launakostnaður næstum því helm-
ingur. Það hefur því verið áskorun
að bregðast við tugprósenta hækk-
unum. Íbúðaverð hefur hækkað en
ekki jafn mikið og laun og gjald-
taka sveitarfélaga sem hefur farið
vaxandi. Þessir tveir kostnaðarliðir
hafa hækkað mun meira en sem
nemur hækkun íbúðaverðs.“
Eru sveitarfélögin að vinna á móti
ykkur?
„Það horfir dálítið einkennilega
við. Það er ansi skrítið þegar fulltrú-
ar sveitarfélaga, ríkisstjórnarinnar
og verkalýðsfélag tala fyrir þörfinni
á ódýrari íbúðum en að á sama tíma
er gjaldtaka sveitarfélaga í tengslum
við nýbyggingar hækkuð ár frá ári.
Sömuleiðis má horfa til gjaldaliða
eins og innviðagjalda og fasteigna-
gjalda sem hafa hækkað gegndar-
laust og það algerlega að nauðsynja-
lausu á síðustu árum.
Öll þessi gjaldtaka, hvaða nafni
sem hún nefnist, lendir á endanum
hjá neytandanum.
Við getum getað ekki keypt
lóðir þar sem lóðaverð hefur verið
lækkað verulega til að koma til móts
við þörf fyrir ódýrari íbúðir. Maður
spyr sig: Þegar mikill skortur er á
ódýrari íbúðum, hvers vegna þurfa
sveitarfélögin að hagnast um fleiri
milljónir á hverri einustu íbúð með
sölu byggingarréttar?“
Hvernig horfir fasteignamark-
aður með íbúðir við þér?
„Eftir miklar hækkanir á árunum
2015 til 2017, með tilliti til þess
framboðs sem væntanlegt er og
horfur í efnahagslífinu, tel ég líklegt
að íbúðaverð verði nokkuð stöðugt
næstu mánuði og misseri og það
muni nokkurn veginn fylgja verð-
þróun eða vísitölu neysluverðs. Að
því sögðu getur verið afskaplega erf-
itt að spá fyrir um þróun markaða
á Íslandi. Þeir geta tekið miklum
breytingum á stuttum tíma.“
En hvað með markaðinn með
atvinnuhúsnæði?
„Þar eru önnur lögmál að verki
sem byggja á af komu fyrirtækja
og öðrum hagstærðum. Undan-
farin tvö ár hafa fyrirtæki almennt
haldið að sér höndum og verið treg-
ari til að ráðast í nýframkvæmdir.
Það hefur áhrif á markaðinn. Það
er töluverð hreyfing á eignum en
enginn hasar.
Verð á atvinnuhúsnæði hækkaði
á sama tíma og íbúðarhúsnæði en
ekki nándar nærri eins mikið. En
svo má spyrja sig, við hvað er verið
að miða? Margir miðuðu við verð á
atvinnuhúsnæði eins og það kom
undan hruninu. Um var að ræða
fullnustueignir sem voru að skolast
út úr bönkunum. Það er ekki eðli-
legt verð og var langt undir bygg-
ingarkostnaði.
Undir venjulegum kringumstæð-
um hlýtur verð að taka mið af fram-
leiðslukostnaði og það er ef til vill
að gerast núna. Ef verð atvinnuhús-
næðis er sett í samhengi við bygg-
ingarkostnað er verðið afar lágt. Til
lengri tíma getur það ekki annað en
hækkað. Sá tími mun renna upp að
byggja þarf nýtt atvinnuhúsnæði í
nokkrum mæli og þá mun sú vinna
kosta meira en sem nemur mark-
aðsvirði í dag. Það mun ýta upp
verðinu. Hvenær það mun gerast
treysti ég mér ekki til að segja um.“
MARKAÐURINN 7M I Ð V I K U D A G U R 4 . S E P T E M B E R 2 0 1 9
0
4
-0
9
-2
0
1
9

0
5
:3
8
F
B
0
4
0
s
_
P
0
2
6
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
0
s
_
P
0
2
3
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
0
s
_
P
0
1
5
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
0
s
_
P
0
1
8
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
ti
o
n
P
la
te
r
e
m
a
k
e
:
2
3
B
4
-7
E
6
C
2
3
B
4
-7
D
3
0
2
3
B
4
-7
B
F
4
2
3
B
4
-7
A
B
8
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
6
A

F
B
0
4
0
s
_
3
_
9
_
2
0
1
9
C
M
Y
K